“偷面积”可能没得玩了_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

开发商逐利，购房者也一样。

2015年，费远鹏从江西到杭州工作，在奥体板块买了江南国际城89方的住宅，那会开盘价大概每平米1.5万。当然是家里出了大头。

“超高得房率，89方送29方，看房方便，南北通。”二手房网站上，该小区的广告写道。房价涨跌是既定事实，不过89方能做3室2厅2卫的户型，无论何时都让人心动。2018年5月，该小区同户型带车位的挂牌价在418万，最近售价也在400万上下，均价4.5万。算上送的30平，均价就掉下来不少，大概3.2万。

“那下楼市不是特别好呀。”费远鹏说到，2015年杭州楼市不景气，看房的时候，到处是这样送面积的楼盘，只不过江南国际城是送的最凶的。

这个案例不是最夸张的。“买的就是88方，买一赠一，楼下层高2.9，楼上层高4.0。”杭州论坛里一位网友晒出了自己家的CAD。楼下有跟帖，二楼的4米，其实还能再隔一层，最少也是2.5层。

这些赠送面积和复试挑空，其实就是“偷面积”。最常见的偷面积有三种，飘窗和阳台、设备间和通风井以及复式挑空。当然开发商不会叫偷面积，而是包装成，“赠送可拓展面积” 、“N+1/N+2户型”、“零公摊户型”、”买一层送一层”等等。

理论上飘窗和阳台属于几乎无风险的赠送。

赠送、改造、拓展面积其实都属于违建，上不了房产证。通常业主想要改造时，小区都会要求签署免责条款，大致内容是，小区不同意改造，是业主的个人行为，后期如果出现处罚和整改，业主需要自己负责。

可真的要禁止或者追查“偷面积”，并不是容易的事情。

2018年，南方都市报在《“偷面积”违建为何难治 审批部门有漏洞未堵塞 》：“违建业主对查处造成的阻力较大”。毕竟在一线城市，1平米就是几万，甚至十几万的价格。而大多数业主，抱着法不责众的心态。文中的数据，深圳违建住宅内住户超700万。当然这里不仅仅是偷面积的问题。

以阳台为例，常见的是，楼上的业主找楼下的业主商量“浇顶”，或把阳台包进室内，基本只要保证不会漏水，便不会有任何纠纷。楼下业主可能曾经想过但不敢做，一看楼上这么做，自己也马上跟进。不少楼上楼下用的还是同一个包工头。

再加上，开发商往往预先给业主设计好“偷面积”的位置，对于业主来说，改造成本和难度并不大。做一个阳台，材料和人工加起来甚至不到1万块。

而经常能看到的情况是，同一处违建被拆之后再次成了违建。拆违的成本实际上比违建要高，只不过这部分费用本应由违建者承担，到最后往往是查违部门的专项经费掏腰包。

上个月，住房城乡建设部征求意见稿，“以套内使用面积进行交易”这一项，虽然更多人理解是“告别公摊”，但更像是在警告“偷面积”。按照这条规定，前文提到的情况有可能被杜绝，“赠送面积”更有被写入使用面积之中的可能。

一般法律和新规不会“溯及既往”，既从前的不会追究，只是错误不可再反。未来想要再用偷面积来刺激销售，恐怕要三思了。

实际上，对于“偷面积”国内的审查和处罚力度，是越来越大的。

比如2014年，上海九部就明确，“房地产登记机构应当对附有违法建筑的房屋在房地产登记簿上予以记载，并不予办理房地产转让、抵押等登记。” 当年1月-8月，全市就累计拆除违建638.93万平方米，超过2013年拆违总量的130%。

2017年，南宁约14家企业、23个项目因为“偷面积”的问题，让许多业主入住多年一直未能取得房产证。2017年4月杭州余杭区佳源名城就因为开发商偷面积办不出房产证，导致业主的小孩出现无法上学的情况。

到2018年就查的更加厉害了。比如有业主在微信群里爆料，自己买了龙湖上海的某个楼盘。之前就闹过违建的纠纷，后来再去看房，现场有保安严守，但违建部分从上到下的楼板都被打穿。他担心未来整改的成本、规模、难度都不小。

“现在大产证都没下来，通过房管局的朋友查了下，不批大产证的原因就两个字’整改‘。”他认为开发商很心虚，甚至极有可能无法兑现销售所说的后期整体整改。

不过他是改善型自住，所以并不担心有没有房产证。

同时他还提到，上海有个楼盘至今没拿到房产证，但幸运的是开发商违约按月给业主发违约金。虽然没有房产证，但有开发商帮忙还贷款也不错。

毕竟这样的开发商是少数，未来“偷面积”这事估计是没得玩了。