装电梯救不了老破小_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

老楼居民有电梯梦，但电梯带不飞房价。

“没电梯的老房子，3、4楼是最好的。”

通常去看老小区的二手房，中介都会这么介绍，3、4楼既不潮湿，采光好，而且也不算特别高，比较好爬，不影响上下楼。除非1楼带花园、天井或是顶楼有露台、阁楼，不然价格是比不过3、4楼的。

但有了电梯，这个事情可能就有些不太一样，顶楼会比中间楼层更好卖，撇开光照、通风等可能造成的不利，装上电梯的老小区，或是即将装电梯的老小区，确实方便不少。

住房和城乡建设部官网2月18日发布的《住宅规范》中，对于“四层楼以上应安装电梯”和“既有住宅建筑，要求加装电梯的载重量不应小于300千克，轿厢门净宽度不应小于0.80米”，显然都会加速老小区加装电梯的落地。

那么装上电梯的老小区，或是即将装电梯的老小区，会实现预先的投资回报吗？

实际上，过去几年都老小区装电梯已有了一些进展，比如北京住建委数据，仅2018年，北京全市为老楼加装电梯总计开工990部，完成加装378部。同时，各地政府也缩减该项的审批办事流程，比如上海《关于本市既有多层住房增设电梯建设管理相关审批的通知》中，行政审批部门从原先的9个，减少为3个，从原先的46个图章，精简成 15个。

不少人对此产生了投机心态。业主出于房屋增值的考虑，希望加装电梯，而购房者，则期望在装电梯前，淘到心仪的老小区，等装了电梯，进一步增值。

加装电梯的增值自然是有的，但并没有那么夸张，尤其是落到真实的成交。

2017年广州荔湾区的旧楼开始加装电梯，据当时媒体报道，仅从楼价上看，加装电梯后，旧楼的价格会增值20%左右甚至是30%，比如名校旁的楼梯楼，价格涨幅一般在三成以上。

但2年后，广州下塘西路中带电梯的两房小户型也仅仅比不带电梯的3房，均价贵了1500每平。而在水荫直街虽然带电梯户型的挂牌均价，比不带电梯的贵上5000甚至更多，但已经出现带电梯的大户型挂牌均价低于不带电梯的房源。且从2017年至今成交的9套房源中，仅有2018年4月成交的一套房源为加装电梯的房源，近5.5万的均价高于5月成交的另一套房源，均价在5.1万。值得注意的是，这套加装电梯的房源，并非是高楼层和中楼层，而是低楼层，同时，虽然不到75平，但是在链家上的文字标注为“3室2厅1卫”。

牛市里，加装电梯似乎是个不错的卖点，但到了熊市，有没有电梯好像没那么重要。

2017年11月22日，杭州上城区新民村2幢1单元，成为杭州历史上，第一个老小区加装电梯的单元。

到了2018年3月，新民村该单元顶楼89方的中间套，在豪世华邦和我爱我家的挂牌总价680万元，均价7.6万，2017年新民村的一户成交均价在6.6万。参照杭州网当时的报道，在电梯安装之后，房主将房屋的挂价提高了近30万。

参照当时新民村商定的出资比例，“一楼二楼不用出钱，三楼10%（一户25500元），4楼20%（一户51000元），5楼30%（一户76500元），6楼40%（一户102000元）”，顶楼这户人家的花费也超过10万。

到了2018年6月，凤凰网报道提到，当时“电梯房”的单价已经从之前的7.6万到了7.2万，但新民村的另一套在售小户型的均价在8.1万。周边楼盘，顶楼没有电梯的柳浪新苑价格在6.8万，有电梯的柳浪东苑二期，均价在10万左右。

据了解，最终新民村的该套物业，确实在提价后售出，在安装电梯的过程中顶楼承担10万元费用至少应该是回本的。

并不是每个小区都运气如此之好。

例如据杭州网报道，杭州下城区锦园小区，在加装电梯运营前后，成交了两套大小相近，楼层相似的房屋。加装电梯前，成交的一套总价210万元左右，均价大约4.4万，而近期成交的另一套房屋，总价只有180万元。

二手房成交中，家具和装修也是需要参考的因素，只是近30万的差价，并不是一个小数目。

对于不少买老小区的人来说，学区和交通可能远比电梯来的重要，毕竟平日里每天上下楼，可能最多2趟，为了这两趟要多花30万，甚至多花更多钱，似乎有些太“娇贵”了。

而对于老破小来说，学区是最重要的，或至少是更重要的那一个。

北京团结湖有不少老小区，北三条就是其中之一。出门10号线团结湖地铁站和14号线的朝阳公园站，距离三里屯、望京soho、国贸等CBD都是20分钟左右的车程，北面还有朝阳公园这样的配套。

简单来说，就是既适合工作，又适合生活娱乐。所以房租还是可以收的高，比如2016年北三条的一居室就能租到3300，即使是今年的租房市场，2居室依然超过6000。但卖就是另外个价格，1998年65平的两室一厅，挂牌价在450万，均价不到7万，而且还是有电梯的。

但东西海三区的学区房，比如能够享受“西城牛小+北京四中”富国里，即使没有电梯，同样年代的房子，2017年最贵的时候均价14万，差不多是北三条的2倍。链家上65平的两室一厅，挂牌价803万，均价12.4万，且同是1998年建成，而且还没有电梯。

再看个更直接的例子。2017年有杭州网友在论坛里留言，问为什么同是翠苑小区，翠苑一区的二手房成交价比其二至五区贵三千左右，当时翠苑一区的成交均价在3.7-3.8万。而且翠苑一区是80年代老房子，五区则是2000年前后的房子。

“一区自成体系，又靠近行知小学，一小学风好，成绩好。”另一网友回复到。其核心还是因为学区。

即使同一个地段的老小区，也会因为学区产生不小的差异。这也是为什么杭州学军小学本部的文锦苑能卖到近8万了。

加装电梯自然对老小区来说是个福音，但除了更方便之外，业主和购房者，还是不要有太多期待为好。