买房不出“圈”，记住三种“圈区房”_风闻

文／孙不熟

中国的“城市半径”正在迎来一次新的飞跃，这一次飞跃，领先全球。

“都市圈”这个普通的词汇突然成为一个热门概念，缘由是发改委21日发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》（下称《意见》）提出，到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈。

什么是“都市圈”？《意见》给出了明确的定义：

都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

注意这句话，里面的关键词是“一小时通勤圈”，这基本上限定了都市圈的范畴，它是一个介于单体城市和城市群之间的城镇化空间形态。

按照目前主流的交通工具，这个“一小时通勤圈”大约就是60公里左右的通勤半径，60公里是个什么概念呢？相当于北上广深以及成都、武汉等城市半径的两倍，基本上都冲出了各自的行政边界。

在此之前，上海已经通过《上海大都市圈空间协同规划》率先挑了7个城市建“圈”，包含了江苏的苏州、无锡、南通以及浙江的宁波、舟山、嘉兴和湖州。

中国有实力建圈的城市除了上海、北京、广州和深圳，至少还应该有天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、西安、郑州等国家中心城市或强省会城市。一旦这些“圈”建成之后，中国城市的力量格局将再次改写。

而对购房者来说，“圈区房”可能会成为一个新的必须严格恪守的安全区间。

为了把这个概念说清楚，下面先说说“城市半径”这个概念。

滴滴出行在2018年发布过一个“城市半径排行榜”的数据，其对“出行半径”的定义是：以市中心为原点，绝大多数（超过90%）的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。

举个例子，如果一个城市90%的打车族都都生活在30公里的出行半径内，那实际上30公里就可以视为这座城市的“人类可接受通勤距离”，我们把它叫做“城市半径”。

滴滴的数据显示，北京的“城市半径”是31.7km，居全国第一，其次是上海30.8km、深圳30.5km、佛山30.3km、广州29.8km，完整版的榜单在这里：

数字来自滴滴出行

细看这个榜单，可以发现，城市规模与城市半径基本上成正比，但差距没有想像中那么大。比如，北京、上海是中国最大的城市，但其出行半径也只有30公里多一点，比起成都、杭州、佛山等二线城市也就多个两三公里。

也就是说，一线城市的人不是特殊材料做的，他们可接受的极限通勤距离和二线城市没有本质差别，只有细微差别。

所以我常说，不管是在杭州、武汉、成都买房，还是在北上广深买房，30公里都是一个极为重要的数字，超出这个半径的房子，就和中心城区就难以发生日常联系，这个时候应该想清楚一个基本的问题：你买了以后卖给谁？

如果我们把北上广的交通地图做一个对比，会发现，北京六环、上海绕城高速、广州绕城高速、成都六环路组成的圆圈，其半径不约而同地呈现为28公里左右，和滴滴发布的城市半径十分接近。

分别为北京、上海、广州、成都的环线。

当然，无论是滴滴测算的城市半径，还是各大城市规划的环线，他们都考虑的是汽车出行的半径，而非轨道交通的出行半径。

近几年来，大城市特别是二线城市的轨道交通井喷式发展，未来将出现至少10个里程数超过300公里的城市，这意味着地铁将全面取代汽车成为一二线城市的主流交通工具，汽车时代的30公里城市半径会再次被突破。

根据眼下的地铁平均时速，这个半径有望被拉伸到60公里（一小时地铁旅程），基本达到发改委的“一小时通勤圈”目标。

如果按照60公里这个新半径来计算，北京都市圈最南可以到固安，最东可以到三河市，最北可以到延庆。

上海都市圈最北可以到南通，最南可以到嘉兴，最西可以到湖州。

广州都市圈最东可以到增城，最北可以到清远，最南可以到南沙，最西可以到佛山三水。

深圳都市圈最北可以到增城，最东可以到大亚湾，最西可以到南沙。

可以说，四个一线城市在都市圈意义上的边界都超过了其行政边界，未来有望膨胀为一个日常通勤半径达60公里的超级城市延绵区。

实体城市超越行政边界的情况在国外十分普遍，例如纽约的辖区面积大约只有800平方公里，东京的辖区面积也只有约2000平方公里，但都市区或者经济体意义上的纽约和东京，则几乎是十倍于辖区面积。

基于此，我认为未来的超级城市可以划出三个圈，第一个圈的半径是15公里，我把它称之为**“改善圈”**。这个圈内聚集了城市最核心的就业、教育、医疗、文体、商业资源，是富人和改善型买家的首选区。

第二个圈的半径是30公里，我把它称之为**“刚需圈”**。15到30公里这个区间，优质的城市资源相对稀薄，房价也相对较低，但发达的轨道交通可以实现半小时直达核心区，是刚需型买家的首选区。

第三个圈的半径是60公里，我把它称之为**“投资圈”**。30到60公里这个区间，基础设施和生活环境大多处在乡镇水平，不适合白领上班族自住，但快速轨道交通仍然可以触达，存在农村变城市的较大潜能，是投资型买家可以接受的极限区间。如果超出这个极限区间来买房，可能要做好卖不出去的准备。

所以， 买房不出“圈”，以及三种“圈区房”，我说明白了吗？

最后一定要补充一句，注意发改委的措辞“一小时通勤圈”，这是个时间距离，而非空间距离，也就是说都市圈有多大是个动态概念，如果交通工具进一步提速，60公里的极限半径还会继续突破。

当然，考虑到基础设施的投入成本巨大、建设周期漫长以及人们的观念改变很难，每一次城市半径的完整突破，都是一个缓慢的过程，不要指望一蹴而就。

编者注：孙不熟是自媒体“城市战争”创始人、广州市房地产协会专家委员会委员、华南城市研究会副会长。