买76㎡的房，凭什么付100㎡的钱？香港公摊面积兴废史_风闻

来源：正解局

一般认为，国内“公摊”的概念起源于香港，是开发商为吸引更多人投入楼市而创设。而因得房率越来越低，购房者利益没有保障，在废除公摊的呼声下，这一“公摊”的发源地却于2012年12月首先废除了“公摊”制度。

公摊，是大家买房、卖房，甚至租房过程里很关心的一个事。

比如，下面是在网上搜随手的一张房产证图片。

建筑面积是100.12平米，套内建筑面积却只有76.49平米。

两个数字相减，得到23.63平米，就是我们说的“公摊面积”。一般来说，电梯井、楼梯间、门厅过道走廊、管道井等，都算在公摊里。

关键是，买房时，是按照建筑面积掏钱的。

稍微关注下就会发现，公摊还是一个极具特色的东西，因为国际上一般都是按套内面积计算房子面积。

但是，这却不是我们独创的。一般认为，公摊是学香港的。

而更有意思的是，香港在5年多前已经完全废除公摊面积。

公摊“不公”：你得给小区垃圾道交供暖费

和公摊密切相关的有个数字：得房率，计算公式=套内建筑面积/建筑面积。

一般来说，买的住宅得房率75%~90%之间，高层低一些，多层的高一些。

曾经有个奇葩，2014年时，山东高密楼盘“贵宾首府”，得房率只有48%，被戏称为“史上最牛”的公摊面积！买前看样板间是宽敞精致的小二居，厨卫俱全，收房时，拿到却是狭小简陋的一居室，只能放下一张床。

面对维权，开发商也牛气“法律对于公摊上限没有规定。”甚至说：“你们一百年都退不了房。”

如果说，这是极端案例，退一步说，物业管理所有的费用本应面向室内部分，但交物业费，也是按照建筑面积交的。也就是说，连同电梯井、管道井、垃圾道、变电室等每个月也由业主交了物业费。

如果再退一步，上面这些空间都是为业主服务的。

但在供暖地区，供暖费也是按建筑面积收的。但，你家的管道井、垃圾道、变电室等公摊面积里，并没有供暖。

最坑的是，现在越来越多开发商搞精装房，而且精装标准动辄就是三千、五千。

而对精装房开发商仍然按照的是建筑面积出售，可实际上，不光业主不会傻到想给垃圾道精装一番，就是开发商在实际建造过程中，也不会这样做。

香港：公摊的发源地

曾经很长时间，中国大陆都是福利分房，没有商品房、公摊等一系列市场化的概念、事物。

但在改革开放后，我们学习对象除了欧美、日本等发达国家，还有两个地区特别受到重视，那就是香港和新加坡。

因为，香港、新加坡文化、语言相通，交流起来方便，也更有针对性。

比如，香港深深地影响了深圳、珠三角等地区的城市规划，北京、上海的轨道交通也受益于港铁。

而在房地产领域，大陆学习香港的土地招拍挂、预售制度。

还有一样就是：公摊。

（香港的一处住宅区）

1950年代，在香港，房子都是整栋整栋出售的，能买得起的非富即贵，这样房地产开发就没法“高周转”，没法把更多人吸引到楼市里，市场就显得“有些小”。

所以，香港的房地产商就想到一个好办法：一层一层卖，后来，干脆面积更小一些，一套一套卖，这样有就更多人能买得起房子了。

问题来了，先前整栋卖，楼道等区域连同房子一个人一起买了。

分层、分套卖，建设这些公共区域同样要花钱，总不能让房地产商掏钱。

所以，把公共区域也平均摊到房屋面积里，买房人掏钱一起买了。

这就是“公摊”。

​惨不忍睹的40%得房率

有了公摊之后，开发商造的房子，实际使用面积却不断“缩水”。

2010年时，香港政府有关部门负责人拿4个不同年代的房子举例：

1972年，约790呎实用, 有露台,建筑面积为850呎（1呎≈0.09平米）；

1986年，817呎实用，建筑面积907呎；

1993年，732呎实用，建筑面积945呎；

2010年，约780呎实用， 建筑面积约1000呎。

实际得房率，92.9%、90%、88%、78%，一路下跌。

开发商在楼盘里建造越来越多的豪华会所、室内恒温泳池、空中花园、私人酒窖等设施，然后计入公摊了。

不仅得房率越来越低，香港各个开发商都有自己的面积计算方法，甚至同一个开发商在不同时期的计算方法也不同。但多少公用面积算公摊，却完全取决于发展商的“良心”。

买房人一不留神就买了“缩水楼”，但开发商的底线是：钱不能少赚。

另外，而对于买房人来说，公摊面积很难测量，远不像室内面积那么容易量出来。

所以，公摊问题上，透明度不够，由于得房率不同，不同楼盘之间比较起来也更加困难。买房人常常吃“哑巴亏。”

2006年，长实元朗四季豪园，业主售房后发现，得房率只有40%。经媒体曝光，全港哗然。

所以，对“公摊”，在香港早就有废除的呼声，而且随着开发商越来越胆大，买房人怨声也越来越大。

2008年，香港测量师学会产业测量组开始推动香港房地产行业采用“实用面积”（差不多相当于内地“套内面积”），当年10月，港府公布“实用面积”，并要求经地政总署新批出的预售楼花申请项目，必须在售楼书中采用统一的“实用面积”定义。

但这只是第一步，明确了什么是“实用面积”，要求开发商在售房合同中写清楚“实用面积”。

公摊”发源地，废除了“公摊”

下一步，更加重要：要按照“实用面积”来计算房子的总价。

2010年，香港立法会房屋事务委员会建议，在新房买卖中，去掉公摊面积，按照实用面积定价。

取消公摊，废除建筑面积，按照“实用面积”计价，当时，香港官方咨询公众意见中，收到近1000份意见书，市民几乎一边倒叫好。

反对声音也很大，而且主要来自开发商。

开发商提出“六大质疑”，比如，市场上的存量房（二手房）是按照建筑面积算的，如果新房按照实用面积算，会造成价格混乱，让买家“无所适从”。

还比如，按照“实用面积”卖房，每平米单价会上涨。这个很容易理解。一套建筑面积100平，得房率80的房子，按照建筑面积每平卖4万，一共400万。按照“实用面积”算，就要卖到5万块，每平单价上涨25%，因为开发商该赚的钱，一分也不会少赚。

完全一副为公为民的姿态。

地产大佬梁志坚就在媒体上炮轰，政府在处理上太过仓促，错用民意，亦没有回应商会提出的意见。

（地产大佬梁志坚）

眼看民意难违，代表开发商利益的“地产建设商会”表示，原则上支持。

但随后就打起“拖延战术”，并说要提出“统一建筑面积的方法”，拖慢立法进程。

明眼人，也看出开发商的心计。

（部分香港网民的评论）

最终，在2012年12月，香港官方要求从2013年开始实行住宅物业销售新规，二手房销售先行提供“实用面积”。当年4月，《一手住宅物业销售条例》开始实施，新房只能用实用面积来标准面积，以“每平方呎／平方米”来表示售价。

尤其是对于新房，不按照“实用面积”标注，还可能吃上官司，被罚款100—500万港币，判处3—7年监禁。

对二手房，香港地产代理监管局强制要求，中介销售过程中向二手房购房者分别提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份售价资料。特区差饷物业估价署还准备了全港所有经评估的二手房“套内面积”资料，供公众查阅。新房计价标准逐步传导到二手房领域。

从此，香港房地产销售由此彻底告别“公摊”。

而地产商口中说的混乱，也并没有出现。