上海商业地产“围城”（冷啊）_风闻

一方面是新项目扎堆入市，一方面核心商圈商业项目空置率走高，闭店频现，上海诸多商业地产运营商正打响“突围战”。

  “这里仅租金一个月就需要56000元。由于商场人气少、店租高再加上人工成本，一天平均要卖6000元才能回本。很多处于亏损状态的店铺只能选择关店。”日前，在位于上海市闵行区吴中路的爱琴海购物公园，某餐饮区服务员李然（化名）向《中国经营报》记者表示。

  李然所说的现象并非个例。近两年来，商业地产呈现持续降温趋势。上海易居房地产研究院日前发布的《中国百城商业地产市场报告》显示，2018年11月，全国100个城市商业地产年初累计成交面积为14257万平方米，同比减少7.0%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年11月全国100个城市商业地产成交表现一般，这和全国市场的降温态势总体吻合。受住宅市场降温、银行贷款政策收紧、市场预期调整等因素影响，此类物业交易面临阻力。

  连日来，《中国经营报》记者先后实地走访了梅龙镇广场、中信泰富广场、月星环球港、华润万象城、上海爱琴海购物公园、恒隆广场、兴业太古汇等核心商圈的商业地产项目进行走访并对所涉企业进行了采访。记者在走访中看到，核心购物商圈闭店、整修、空置等现象并不在少数。上海爱琴海购物公园相关负责人表示，不接受记者采访；华润万象城相关媒体对接人对于记者的采访请求亦未作出回应；中信泰富方面表示必须要实名转接相关负责人。

  兴业太古汇、爱琴海等商业空铺频现

  行业大环境下，2018年上海商业地产的表现并不理想。第一太平戴维斯数据显示，2018年前11个月，上海零售总额同比上升7.9%，增速较2017年同期下降0.2个百分点。2018年全年共90万平方米新增供应入市，较2017年下降7.3%。此外，2018年四季度核心商圈购物中心空置率较上季度上升0.2个百分点至6.8%，较2017年同比上涨0.9个百分点；非核心商圈空置率环比上升0.4个百分点至6.8%，同比上涨0.1个百分点。

  2019年1月8日，本报记者实地走访发现，位于南京西路的梅陇镇广场中多数店铺较为冷清，不少店铺都在打折销售，部分产品已经二折销售，但仍无人问津。商场B1至一层的餐饮店铺客源密集，二至十层的店铺则客流量较低，jessica

episode由于客流量少，将于2019年1月15日撤柜，翡翠酒家也贴出来停业告示。此外，梅龙镇广场的二层和五层分别有一家空置店铺标出“新店即将开业 敬请期待”的字样。

  而在位于上海市静安区南京西路1168号的中信泰富广场除了几家餐饮，多数门店客流量少，大多店铺都在进行打折促销，但仍没有吸引太多顾客。记者同时发现，中信泰富上下六层，除一楼外均有空置店铺，其中二楼有5家店铺空置，三楼有6家，已接近该层总店铺的三分之一，且空置店铺外没有任何说明。

  2019年1月9日，本报记者实地走访了位于上海市闵行区吴中路的爱琴海购物公园。值得注意的是，在通常人流较多的一楼，标识为“在此施工，敬请谅解”“Opening soon”“即将登场，敬请期待”“Coming soon”等字样的店铺占比一楼总铺面数量超过三分之一。其中，同样位于一楼的名为“AERONAUTICA MILITARE”的店铺甚至出现了闭店的情况。

  在爱琴海购物公园的地下一楼，上述情况更为突出。大面积店铺均出现了闭店的情况。以餐饮为主要推介点的地下一楼仅有两三家店铺处于正常营业状态。

  餐饮店服务员李然向本报记者表示，这里仅租金一个月就需要56000元。由于商场人气太少、店租太高再加上人工成本过高，一天平均要卖6000元才能回本。所以，很多处于亏损状态的店铺只能选择关店。

  此外记者发现，月星环球港从一层开始有空置店铺，其中一至三层共有5家店铺空置，亨得利等三家正在装修升级，baby care和如一餐厅即将开业；四层有6家店铺空置，另有小菜园等四家餐饮显示开业在即。

  2019年1月11日，记者走访发现，位于南京西路核心商圈的兴业太古汇有少量店铺正在围栏装修，表示即将开业。此外，一至三层都均有不同数量的空置店铺。L3层的日置名媛美容店正在做活动，买300元的卡可以享价值5888元的服务。

  尽管如此，近两年上海新增购物中心数量不断提升。数据显示，上海购物中心新开速度较快，2017年新开的有50家左右，2018年又开了60家左右。

  在上海购物中心协会品牌专业委员会副秘书长杜斌看来，尽管购物中心数量增加，但“逛店”的人并没有增加，所以会受到一些影响。目前，购物中心尤其是传统购物中心都在进行调整，面积不够、品牌不足、丰富度不够，很容易就被淘汰掉。 另外，经济下滑也有一定的影响，经济环境不乐观，大家攥到手里的钱少了。除此之外，还受到电商的影响。

  体验式业态破局？

  根据第一太平戴维斯中国发布的《中国零售20城》专题报告，中国的零售格局极其多元，消费习惯具有明显的区域及城市差异。要想在这样多元化、创新型的零售市场蓬勃发展，零售业主必须做到思路敏捷，能够另辟蹊径。

  CBRE世邦魏理仕在2019年1月16日发布的《2019年中国房地产市场展望报告》中指出，在继续演进的消费升级进程中，消费者日趋成熟并持续诉之更多新的需求。在销售渠道上，线上和线下已进入实质性的融合期，纯线上红利触顶，电商全面进驻线下。全渠道战略催生餐饮新型门店需求，比如“堂食+外卖”门店、不设置厨房的“共享餐厅”和智能门店等。在空间运营上，商场不再仅仅是购物的场所，还可以更多地承担娱乐、文化、甚至商务办公等功能；在消费手段上，消费者连同品牌和商场都会参与到同一场零售新科技革新的浪潮中。

  事实上，近年来，新零售也成为多家商业地产运营商发力的方向。2019年1月9日，记者实地走访位于上海市普陀区中山北路3300号的月星环球港了解到，其内设有通过扫码参与游戏的电子屏、VR虚拟现实体验设备、儿童乐园等，体验式业态几乎遍布所有楼层，价格在30～100元一次不等。与体验式业态的消费顾客相比，高档品牌和部分服装店铺则相对冷清。

  上海市闵行区吴中路1799号的华润万象城冰场亦吸引了不少消费者，其中多数为学习滑冰的学生。相较冰场，会员制Meland儿童成长乐园和首次进入中国的终极银幕激光LUXE的百丽宫影城的主力店的客流量较为冷淡，几家以箱包、服饰为主的店铺和六层几乎无人问津。

  不过，记者在走访中了解到，类似体验式业态在人流吸引上也表现各异。爱琴海购物公园体验式业态类产品布局较为丰富，包括明珠美术馆、新华书店、红星电影世界、智旅冰雪乐园、击剑馆、酷乐潮玩、卡通尼乐园等。不过记者注意到，上述项目相关客流量稀少。

  杜斌表示，体验式业态的分布非常广，商家需要针对自己购物中心的客群和周边的客群，了解这种体验式业态的东西是不是他们所需要的、大家喜欢的、是不是符合社会现状的，要根据不同的购物中心、不同的体验式业态、不同的需求来决定，否则会出现投入多，消费者少的情况。

  盈利承压

  近年来，受宏观调控的大环境影响，商业地产的运营业绩也不甚理想。中指研究院日前发布的《商业地产市场月度报告》显示，2018年前三季度，批发和零售业同比增长6.5%，增幅较2017年同期回落0.7个百分点。住宿和餐饮业同比增长6.7%，增幅较2017年同期回落0.5个百分点。2018年1～11月，全国商业营业用房销售面积为1.01亿平方米，同比继续下降，降幅扩大2.3个百分点至5.1%。

  从具体企业的运营业绩来看，据新世界百货日前发布的2018年年报，2018年公司经营利润仅为1.85亿港元，较2017年的2.78亿港元减少了33.45%。2018年净利润为1108.5万港元，较2017年的1.28亿元大幅下滑91.4%。

  截至2018年6月30日，新世界百货借款为18.77亿港元。值得注意的是，截至2018年6月30日，新世界百货流动负债为1273.9万港元，流动资产仅为289.1万港元。流动负债远远超过流动资产。

  月星集团有限公司债券2018

年半年度报告显示，截至报告期末，月星集团的有息负债规模共132.04亿元，包括短期借款9.6亿元、一年内到期的非流动负债9.28亿元、长期借款81.73亿元和应付债券31.43亿元，合计占负债总额比例为67.14%，占净资产比例为105.49%。

  截至2018年12月31日止一个月，华润置地及其附属公司（本集团）实现总合同销售金额约人民币210.2亿元，总合同销售建筑面积约112.92万平方米。其中，操盘项目合同销售金额及合同销售建筑面积分别约人民币134.1亿元及94.71万平方米，分别按年下降51.1%及40.4%。截至2018年6月30日，华润置地流动负债为2809.67亿元，2017年同期则为2398.23亿元，同比增长17.16%。

  截至2018年6月30日，恒隆地产收入51.50亿港元，同比下降19%，其中物业销售10.32亿港元，同比下降59%。

  “大量新供应入市及宏观经济环境将导致整体租金涨幅有限，但新零售、体验式业态、跨界复合品牌开店需求仍然旺盛，支撑优质项目租金稳健增长。此外，部分存量项目虽开业初期租金较低、入驻率不高，但通过业态调整和持续引入新品牌使租金补涨，将巩固整体市场租金水平。”第一太平戴维斯上述报告指出。