北京南城的新机场，会让大兴长出新望京嘛？_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

“记忆里2007年之前，这里是一个叫红太阳早市的地方。”

知乎网友的这一句回忆，说的是望京区域的地标望京SOHO，她那会经常陪自己的奶奶来早市买菜。那会合生麒麟社还是一篇荒地。

2002年，她搬到望京，从3岁到13岁的10年时间，她正好赶上了望京崛起。

最早望京不过是北京人眼里的“韩国城”，去那儿有时就是为了吃一次正宗的韩餐。根据天涯网友回忆，望京2006年的房价大概在6000左右，2007年在8000。按照当时媒体发出北京12800的均价，当时的望京并不算贵。2009年中中国新闻网的标题是“韩国人抛售拉低望京房价，2手房均价11600元/平”，到了2010年远洋地产拿到大望京一号地时的楼面价格已经在2.4万。

2008年因奥运会儿建的T3航站楼交付使用，加上机场高速、京密路和京承高速，首都机场临空经济带正式形成。

而之前围绕机场设立的物流产业，此时发挥了作用，不仅进一步降低物流成本，同时，大大缩减外企人员差旅的时间和经济成本。2000年至2010年，首都国际机场的旅客吞吐量年增长率为13%，货邮吞吐量年增长率为10.8%，起落架次则为10.9%。

这为靠近机场又不能离市中心太远的望京吸引了一大批高新企业。摩托罗拉中国区总部在2007年8月迁至望京，周围的邻居已经是西门子、索尼、爱立信、北电网络、双鹤药业等。再加上2009年北京CBD向东扩展至东四环，新增面积约3平方公里的面积，以及2011年大望京科技商务创新区被正式写入当地的十二五规划，近300亿元的投资，望京可谓又有地又有钱。

当时望京"五轴三带"规划图

2016年朝阳区相关负责人介绍，5年后，大望京科技商务创新区的楼宇将全部建成并投用。届时，商务区年总收入将超过千亿元，税收近百亿元。2017年，阿里巴巴也入驻望京，据2017年人民网的数据，当时累计注册资金超过150亿元，注册资金亿元以上企业超过20家。

“产业人群足够、消费基数足够，就是没有很出彩的项目”，即使总有人喜欢这么描述望京地区的商业现状，但这依然无法掩盖，望京的独一无二。

至于出租车师傅不愿意从机场去望京，不过是因为太近了没钱赚，而不是望京不值得去。

如今链家望京参考价大概7万，跟奥林匹克公园板块的价格差不多，甚至比亚运村贵上2000。比如搜索首页的华彩国际，挂牌价在940万，均价超过了8万。但旁边大子山板块，显然和望京不是一个梯队，才5.3万。机场高速、京密路、五环、四环，以及地铁14、15号线成了望京的基础，半小时内，能到的地方耳熟能详，三里屯、王府井、798艺术区、国贸、东直门、奥运村等，当然还有T3航站楼。

九年一贯制和对口直升两个政策，以及朝阳区仅此于东西海三区的学区资源，望京在学区上也算均衡，仅次于同区的安贞。

按凤凰网数据，航空项目发展10年后给当地带来的经济效益，有最重要的两项产出比180以及就业带动比为112。参照望京，在T3航站楼的开通后，不仅房价涨了十余倍，商业和产业配套也紧跟步伐。

假若首都机场临空经济区的规划和影响，成就了今天的望京，在新一轮的向南发展、新机场建设以及京津冀一体化下的大兴，又会如何？

1月22日，大兴机场首架飞机完成降落，建设工程进入验收移交。

按照2017年《首都机场区域经济影响研究报告》预计，未来20年，新机场年均提升南城GDP增长率5-6个百分点，未来30年，南城经济总量有望追赶北城。而根据《促进城市南部地区加快发展行动计划（2018-2020年）》，北京中心城五区2020年急需疏解人口超过150万，而南城至少需要承接100万。

人口增长和就业岗位的基础至少是有了，毕竟南城的过去是憋屈的。网易有文章的标题直接用了，“北京南城开发窘境：每平楼价比海淀低15000元”。即使按去年年底大兴4.5万均价，虽然涨幅不错，但也属于拖均价6万的北京后腿。

“绿地以前研究过世界各地机场周边发展状况，结论是一般机场到市中心的中间位置最具发展潜力。”论坛里人提到的有趣观点，望京也同样符合这个假设，首都机场距离天安门大概25公里，五元桥差不多在连线中间，其南侧是北京著名的798艺术区，西侧就是大望京公园和望京SOHO。

2016年2月绿地以39亿元，楼面价4.7万/平方米，竞得大兴黄村地块，成为此区域新地王，但同期黄村板块新房成交均价28000元/平米。

而相比黄村，魏善庄更靠近新机场和主城区所形成的南中轴线的中间位置。地产杂志《扶不起的大兴魏善庄》一文中写到，魏善庄未来可能不会成为产业圈，但是很可能成为南城的花园，成为南城环境最好的区域，不是投资的价值洼地，但却是最适合养老居住的地方。

《北京市大兴区“十二五”时期工业发展规划》提到：重点加快北京经济技术开发区中心区和生物医药产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园、军民结合产业园、新空港产业园等五个重点专业园区建设。

新区工业“十二五”布局

而在《大兴区2018年规模以上四大主导产业工业总产值》，装备制造产业和汽车及交通设备产业，虽然小幅下滑但仍然坚挺，生物工程和医药产业则涨势不错。

大兴区2018年规模以上四大主导产业工业总产值

2017年，新媒体产业基地入驻企业374家，千万元以上60家，亿元12家，北区一号地累计签约面积超25万平方米，完成任务量99%；北区145地块成功上市，溢价率62%，同时，吸引超1000亿的国家互联网基金产业园和猪八戒网北京总部落户。

再看商业配套，“十三五”时期商业发展规划中提到市级、新城级、社区级这三个城市，前两个体量和意义重大，新城级的要求是服务人口 50 万人以上，服务半径可达到 5 公里，商业服务设施高度集聚，总规模不低于 15 万平方米。

市级中心有两处，西红门城市休闲商业中心和国门商务区；新城级则有四处，火神庙商业区、兴华大街沿线商业带、旧宫商业区和开发区核心商务商业区。

其中国门商务区位置在机场北侧及魏善庄两大预留商务服务板块，定位是“总部经济功能突出”，且是能体现“大国之门现代形象的国际商务核心区”，不仅现代商业配套齐全，并且有国际金融品牌集合。同时，还有高端酒店及国际一、二线、国内一线汽车、珠宝等知名品牌。而火神庙商业区，位于黄村东大街，定位是“大兴新城商业中心”，以及“展示大兴商业繁华与魅力的城市名片”。

前者更偏向高端商务，后者则像大型购物中心。

在看交通，4号线、新机场线以及S6城际联络线，再加上未来的19号线二期和瀛海站的8号线，黄村和魏善庄在大兴区域的交通上，都还算有优势。

“北京正在盖新机场，你就跑机场边上买一个房子，保证你赚钱。”

2018年1月，任志强在某论坛上说。

而意境热起来的黄村不仅有地铁配套，再加上未来S6的利好，以及周边产业的人口迁入，黄村显然已经开始承接主城区的溢出；瀛海附近不仅有90万平米的南海子公园，交通上也已有一站地铁打底，承接亦庄及十二五规划中的北京经济技术开发区中心区的改善，看起来十分理想。

至于之前提到的，临近国门商务区魏善庄，虽然被认为在新机场临空经济区的带动下，潜力巨大，但在交通上还有一些不便利的地方。当然网友纷纷猜测“魏善庄”会有自己的地铁站，毕竟这里的共有产权房定价已经接近3万，体量超过21万方，也难怪此前中海云熙这样89方三房户型的神盘被疯抢了。

再造望京自然是不可能的，但是新机场的临空经济区还是给了想在南城发展的人不少的机会。