购房“防坑”指南_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

买房前花15分钟查信息，防止被坑。

买房是个让人头疼的事情，花光半生积蓄不说，还有许许多多的坑等着你，比如中介费的坑、精装修的坑、假学区的坑等等。

今天我们就来为大家讲一讲大坑——房屋抵押权。近日杭州九堡一楼盘95名购房者，就碰上了糟心事，付了全款买了抵押状态的房子。4个多月无法签合同，拿不到房，开发商也不退钱，涉及房款近1.5亿。钱江晚报报道，目前该楼盘仍被抵押给民生银行，而购房者缴纳的购房款，也被挪作他用，开发商目前没钱退款。

上述事件中购房者遇到的情况并不是个例，类似的情况在全国发生多起，已经不算什么稀奇事了。

大河报报道，周口一小区业主，接到公安张贴开发商法人被捕，及小区尚未出售的房产被查封的通知后，才知道自己的房子被开发商抵押出去了。交了首付款的业主们拿到的收据和认购协议书，也变成了一纸空文。

开发商套路多，信息不对称，购房者稍不注意就会中招。买房子毕竟是几十万上百万的大事，购房前查询必要信息，“避雷避险”，才能稳坐军中帐。

选定心怡楼盘之后，千万不要急着签任何合同。

先在企查查、天眼查等查询网站中直接搜索开发商公司名称，获取开发商的工商信息及股东信息，了解开发商的资质与背景，查证核实，避免碰到“李鬼”。

济南媒体曾报道过一起购房纠纷，房地产开发公司帝华看似实力雄厚，其实徒有其表，先是高价拿地却不能按期缴纳土地款被当地政府列入土地交易市场黑名单，后又在济南开发的几个楼盘无故延期交房引起业主维权。如果买房人购房前搜索下开发商的相关信息就能辨别开发商实力，了解到开发商的负面新闻。

还可在最高法下属的“全国法院被执行人信息查询”中，查询开发商是否有被执行情况。在最高法下属的“中国裁判文书网”还能进一步查询到开发商涉诉案件详细情况。

（“全国法院被执行人信息查询”网站截图）

（“全国法院被执行人信息查询”网站截图）

（“中国裁判文书网”截图）

如果开发商被列入被执行人且被执行金额过大其开发的楼盘就存在被查封而有停工的风险，交房遥遥无期。开发商涉诉案件中如存在较多个人购房者的商品房预售合同纠纷也需要引起注意，这个开发商可能曾经“套路”过购房者，信誉有瑕疵，还是尽量避免购买为好。

如果你觉得以上查询步骤还是有点麻烦，还能在淘宝花5-10元直接购买“企查查、天眼查”一天会员，不但可以查到上面介绍的三种信息，还能把与开发商相关联的风险信息全部查询出来并导出保存。

前期的基础调查做完了，心中大概有个底。去现场踩盘时可以向销售人员要求查看楼盘预售许可证，没取得预售证的楼盘坚决不考虑。

每日经济新闻去年8月曾报道，西安一开发商因为房价暴涨举报自己无证销售，要求前期购房的12名业主退房。虽然二审驳回开发商合同无效的诉讼请求，但对业主来说，本是买到房，却要浪费时间精力，走漫长法律流程争取合法权益，并不是件开心的事情。

开发商说的再天花乱坠，无证的房子买了也是提心吊胆。购买无证房的风险，购房者多查查，也能避开。

如果现场销售无法出示预售许可证，并找各种理由搪塞购房人，说“已经申请到但是证还没拿到手，证领取回来一定会给客户看”诸如此类的话，也不要相信销售的一面之辞，楼盘到底有没有预售许可证，在各地房管局网站是可以查询的。

（“网上房地网”某楼盘预售证查询截图为例）

避免买到被开发商抵押的房子也不难。目前全国各地一手房权属状态信息基本都能通过当地房产交易中心相关网站查询到。就拿上海来说，可以在上海市房地产交易中心的“网上房地产”网站输入要购买的楼盘名称，查询该楼盘已预售的每套房子的状态。

（“网上房地网”某楼盘其中一栋部分房屋状态截图）

上图中白色标识的101是未纳入网上销售的，可能是设有其他抵押权而不能销售，如果查询到房子有类似情况一定要警惕，尽量不要冒险购买，要不然可能会有钱房两失的风险。

购买新房的购房者还需要注意，购房网签是为了避免开发商一房多卖的行政行为，网签之日起30日内需要办理商品房预售合同备案，备案后房屋买卖才算正式生效。

而二手房交易过程比较复杂，交易的房产信息在公开渠道不好获取。买卖双方谈的差不多准备付定金前，一定要让房东配合去房管局拉产调，看下房子土地状况，如果是划拨地的房子会被限制出售。房子状态如果是房改房、安居房、经济适用房、单位用房，这些房子在转让时有一定限制，产调也能查询房子是否设有抵押权，已经被抵押是房子是不能过户的，如果房子被查封也不能过户。

购房人需要查询房东和产证上是否为同一人，有些房主是夫妻共有、继承人共有的，就需要和全部共有人签订买卖合同，只和其中一人签订合同是无效的。购房人在签订买卖合同支付首付款前务必再去查询一次产调，确保在付定金后到签合同这段时间房屋没被卖家拿去抵押或被查封等情况。

购房者还需注意，签合同前要确保二手房没有被出租，别等交易成功发现房子被出租，还不能把租客赶走，因为在我国“买卖不破租赁”，买卖合同不能对抗成立在先的租赁合同。

在买房前花一点时间查询相关信息，尤其是房子本身的权属等情况降低交易环节的风险，对购房人是最重要的。毕竟，“房子是用来住的”。