加州空置住房辩论的解读 - 彭博社

一处即将被拆除以建造公寓大楼的奥克兰空置房屋，成为租户权利活动家的抗议目标。本·施奈德/城市实验室感恩节前一周，住房推特炸开了锅。辩论的焦点：空置率的重要性。

在一条推广奥克兰“现在为住房游行”的推文中，喜剧演员卡马乌·贝尔写道：“我们被引导相信奥克兰存在住房危机。但每个无家可归者有4个空置单元。这不是住房危机。这是贪婪的危机。”主办该游行的组织之一，加州社区赋权联盟（ACCE）也参与了当周发布的一份名为“谁在购买洛杉矶？”的报告。该报告强调了洛杉矶新建豪华公寓的极高空置率。

彭博社城市实验室悉尼中央火车站现在成为建筑目的地住房成本高，民主党人磨练YIMBY信息城市更新如何导致城市暴动新加坡、马来西亚希望建立自己的深圳风格超级中心作为回应，加州的YIMBY群体——即“是的，在我后院”，或专注于放宽住房建设法规的住房活动家——反驳称，奥克兰及加州的空置率实际上相当低，州面临的关键问题是住房短缺。他们还强调了洛杉矶报告的方法论问题，导致其作者将其删除，以待新数据。

这样的争吵在推特上是半定期发生的，当加州那些渴望住房的城市成为话题时。当然，在社交媒体之外，像住房这样庞大而复杂的问题的“立场”要模糊得多，需要大量的梳理。但这一特定辩论因推广一个现实事件而爆发，为至少一方提供了一个独特的机会，可以在超过240个字符的情况下，在那些在线上经常被争论的实际地方阐述他们的观点。

“我们收到很多反对意见，认为我们说没有住房危机，而是贪婪危机，”奥克兰ACCE的主任卡罗尔·费夫在感恩节前的住房游行开幕演讲中对人群说道。“今天我们将对此进行更详细的解释。”他们确实进行了说明，尽管并不是以所有批评者都能满意的方式。关于空置率的辩论实际上是关于城市正在建设什么类型的新住房，以及这些住房将建在哪些社区。这是一个揭示奥克兰和洛杉矶等地更广泛住房运动裂痕的争议，在这些地方，极端的可负担性危机也催生了复杂的激进主义生态系统。

观点的差异不仅存在于争取让现有居民稳定居住的租户活动家与要求各种住房的YIMBY之间。还存在于关注地方与区域、短期与长期之间。这是低收入居民与那些最近才因无法找到负担得起的住房而感到沮丧的年轻专业人士之间的区别。该运动的成功可能取决于其超越这些分歧并建立更广泛联盟的能力。

“我们必须打破壁垒，这样当我们组织起来时，就能一击而中，”Fife说。“YIMBY，他们也是我们家庭的一部分，因为这是一个大伞。”

现在住房游行的起点经过战略选择：奥克兰的Mosswood公园位于两个快速高档化社区之间，Uptown和Temescal。公园东侧排满了帐篷，提醒人们自2017年以来，城市无家可归者人数激增47%。

集会吸引了当地劳工、信仰、环境和租户组织的成员，大家聚集在一起分享旧金山湾区住房和无家可归危机的前线故事，以及他们的解决计划。许多人来这里是为了了解更多关于“为住房而母亲”这个团体的信息，这是一群无家可归的母亲，她们在所有Twitter风波的同一周，开始占据一处位于西奥克兰的空置、由投机者拥有的房屋。

这个极其字面化、个人化的空置房屋找到更有益用途的例子，与空置住房通常讨论的方式形成鲜明对比，无论是作为活动人士挥舞的修辞武器，还是政策专家冷静解释的抽象经济术语。政策专家看到的是一个在昂贵城市整体住房图景中边缘化的问题，尽管这个问题难以衡量。空置率是一个时间快照，可以描述许多截然不同的现象：托莱多的一处税务拖欠、长期被遗弃的房屋与奥斯丁市中心一处短暂空置的公寓之间有很大区别。一般来说，昂贵的沿海城市空置率较低，而挣扎的“铁锈带”城市空置率较高，因为强劲的需求使得空置的房屋和公寓迅速找到新住户。

在2019年房地产分析公司CoStar发布的全国住房库存报告中，纽约市大都会地区以最低的市场租赁住房空置率位居榜首；洛杉矶排名第七，橙县、旧金山（包括奥克兰）、圣地亚哥和萨克拉门托均在80个大都会地区中排名前20，空置率均低于5%。

洛杉矶市中心正在建设的豪华高层公寓大楼，拍摄于十月。弗雷德里克·J·布朗 / 法新社通过Getty Images这份有争议的报告《谁在购买洛杉矶？》将公寓空置视为一个更紧迫的问题，发现洛杉矶市中心10栋新公寓大楼的平均空置率为70%。作者指出，尽管这些空置率很高，但公寓并没有降低价格：“这就是投机在实践中的表现：空荡荡的豪华塔楼，而成千上万的人在下面的街道上生活在绝望的贫困中。”

报告未能考虑到空置率的动态特性。作者使用了2019年春季的CoStar数据，那时洛杉矶市中心的空置率达到了该公司有史以来记录的最高水平：根据CoStar分析师斯蒂芬·巴沙姆的说法，在过去6到9个月内，该地区新开了3500个单位。但这些空置率很快稳定下来。CoStar最近的数据表明，这10栋建筑的平均空置率仅为30%。（洛杉矶社区法律与行动中心的共同作者特拉·格拉齐亚尼表示，该报告正在更新新的数据和分析，并将在本月重新发布。）

“更大的图景，”巴沙姆说，“是大多数情况下，这个周期，洛杉矶市中心是全国建设最密集的地区之一，需求通常也在跟上这种建设。”

即使奥克兰的新公寓没有空置，对于住在隔壁的无家可归者和住房不安全的人来说，它们也可能是空的。虽然长时间将租赁公寓空置几乎没有经济激励——因为每个月空置都会损失资金——但对于公寓和其他待售物业来说，可能会有这样的激励。这些单元可能作为第二个家，作为Airbnb出租，或作为投资物业保留，直到价格足够高。但这样的物业可能只占城市总住房单元的一小部分。2014年的一份报告来自湾区智库SPUR，发现“非主要居所”仅占旧金山住房存量的2.4%，在洛杉矶和奥克兰约为0.5%。

在全球少数几个优质地点，非主要居所更为常见：根据SPUR报告，在迈阿密，7.7%的住房属于这一类别，而在曼哈顿，这一比例为4.4%（相比之下，纽约市整体为1.8%）。 “谁在购买洛杉矶？”发现洛杉矶25个最独特公寓楼的“有效空置率”为74%，这些单元并不是业主的主要居所。然而，这些统计数据并未考虑转租给主要业主以外的居住者的单元。

城市有工具来阻止这些类型的使用，比如最近在奥克兰和温哥华实施的空置税，以及“翻转”税和房地产转让税。这些政策通常得到各类住房倡导者的广泛支持，包括加州大学洛杉矶分校区域政策研究中心的住房研究员肖恩·菲利普斯，他在推特上对“谁在购买洛杉矶？”表示了批评。“我只是不想让讨论变成‘如果我们实施空置税，住房就会突然变得负担得起’，”他说，指着奥克兰作为一个例子。

奥克兰的新公寓楼俯瞰着“现在就要住房”集会的抗议者。本·施奈德/城市实验室当在集会上提到空置房屋时，很明显它们象征着更大的批评。空置单元是一种侮辱，是一个住房市场对大多数人无效的最生动象征。事实上，在奥克兰每个无家可归者面前有四个空置单元——这一说法得到了最新的美国社区调查和HUD时点无家可归者统计数据的支持——表明权力和资源的分配根本不均。一位发言人，来自ACCE反驱逐委员会的代表，仅以尼克的名字自称，谴责新的“为富人而建的住房，吸引新的富裕居民，而奥克兰的政治家却告诉穷人、工人阶级和有色人种的奥克兰人要等我们的轮到，尽管现在在奥克兰每个无家可归者面前有四个空置单元。”

即使奥克兰的新公寓没有空置——就像在洛杉矶一样，甚至对于昂贵的公寓，仍然存在巨大的潜在需求——对于住在隔壁的无家可归者和住房不安全的人来说，它们也可能是空的。在奥克兰的城市核心和洛杉矶市中心，建设如火如荼——奥克兰有 9,300套住房 在建，而洛杉矶市中心自1999年以来已建成 35,000个单元。

如果你只是看那些起重机，几乎看不出有住房短缺。如果你认识的人都负担不起这些公寓，那么在所有实质上，这就是供过于求。由于新来者不可避免地会比现有居民更富有——而且可能更白——在这些社区中建造的新住房看起来可能像是“新一轮的种族隔离”或“新殖民主义”。

这些是一些在游行者沿着麦克阿瑟大道前进时听到的短语，他们在三栋优雅的、涂鸦覆盖的20世纪初的房屋前停下，这些房屋贴满了明亮的黄色施工通知。根据奥克兰规划部门的文件，这些房屋的所有者计划“拆除或搬迁”这些房屋，以腾出空间用于一栋57个单元的公寓楼。当地活动家和前市长候选人凯特·布鲁克斯向人群发表讲话。“这意味着三栋房屋被拆除，为一个我敢打赌我们都负担不起的公寓综合体让路。奥克兰真是丢脸。”

布鲁克斯是对的：目前的邻里居民几乎无法负担这些公寓，建造成本可能超过五十万美元，更不用说购买了。但实际上，他们也负担不起三栋现有房屋中的任何一栋。附近一栋1700平方英尺的房子正在 出售，售价为775,000美元。

“他们不是为你们建造这些的。他们不是为我们建造这些的。他们不是为奥克兰人建造这些的。”湾区的住房危机如此严重，以至于全新的玻璃公寓和破旧的老房子都以奢侈价格出售或出租。正在物理上改变一些奥克兰社区的同一过程在其他地方则更为隐蔽。“我在我旧的社区中央伯克利的诗人角走动，尽管所有房子的外观与40年前一样，但整个黑人社区却消失了，这始终让人感到奇怪，”住房活动家达雷尔·欧文斯最近 发推。伯克利的黑人人口在2000年至2018年间 下降 了30%，而奥克兰的黑人人口在2000年至2010年间 下降 了25%，即33,000名居民，这一时期几乎没有新的开发项目。

麦克阿瑟公寓，一座24层的巨型建筑，矗立在低矮的北奥克兰上方，位于这一显著社区变化的光谱的另一端。这项部分完工的开发项目位于一个前BART停车场，单间公寓的租金为每月2535美元，两居室的租金为4425美元，标志着这场游行的最后一站。布鲁克斯强调，只有402个单元中的45个（或11%）将以低于市场的价格提供。而这些可负担的单元对于许多人来说可能遥不可及，因为年收入达到地区中位数收入的80%（大约为四口之家90,000美元）的申请者才有资格。（开发商还将为莫斯伍德公园支付130万美元的升级费用。）

“他们不是为你们建造这些的。他们不是为我们建造这些的。他们不是为奥克兰人建造这些的，”布鲁克斯说道，几位新搬入的居民从阳台上俯视着。几位发言者指出，麦克阿瑟公寓与真正的公共空间相反——相反，它是公共土地被私利占有的一个例子。

但对许多人来说，麦克阿瑟公寓代表着其他东西：作为靠近高频率公共交通的高密度住房，这个综合体体现了“一种早该出现的方法，” 旧金山纪事报的城市设计评论家约翰·金写道。在其形式上，如果不是在其人口构成上，这种以交通为导向的发展指向了加利福尼亚州和全国其他地方需要采取的方向，以应对气候变化并减少对汽车的依赖——这一讽刺是难以忽视的，因为发言者强调了替代停车场的开发与大型石油的罪恶之间的交集。

像麦克阿瑟公园这样的天际线塑造项目是奥克兰 预计将生产 比其更大、繁文缛节的邻居在2020年更多的住房。最近，一位著名的湾区经济学家 预测 奥克兰的新公寓房东可能被迫提供低于他们原计划的租金，这要归功于所有新供应的上线。去年，满是起重机的洛杉矶市中心是CoStar跟踪的36个洛杉矶子市场中唯一一个看到中位租金下降的地方，巴沙姆说。当然，这1%的降价远远无法满足工作贫困者，甚至中产阶级的承受能力。

这就是住房危机中的危机。奥克兰和洛杉矶市中心所慷慨贡献的新住房可能有助于稳定租金，防止区域住房紧张局势进一步恶化。但在短期内，这些新住房对这些历史上贫困、边缘化社区的长期居民几乎没有实质性的好处；事实上，它们光鲜的存在似乎只加剧了富人和穷人之间的明显分歧。

这些弱势社区实际上是在为他们的超级特权地区做一个很大的好事：承担建设新住房的负担，而几乎所有其他社区，尤其是富裕的郊区，完全没有建设。虽然麦克阿瑟公园作为这种不公正的象征，但最严重的不公正却在视线之外，像皮德蒙特和奥林达这样的地方——这些与奥克兰接壤的超级富裕、刻意隔离的小镇，其隐形的门扉将变化和干扰强加给那些在美国历史上始终被迫承受这一切的社区。

随着他们承受这一切，许多奥克兰人理所当然地将注意力集中在内心，关注他们的邻里、他们的家、下个月的房租。在如此深重的危机中，今天的情绪是危机管理：不惜一切代价寻找庇护、尊严和稳定。对于那些急需住房的人来说，一处空置的房屋可以改变整个局面。

“这并不是以一所房子结束，”来自“住房妈妈”的多米尼克·沃克说，她怀里抱着婴儿。“我们想要从所有投机者手中夺回奥克兰。我们不会停止组织，直到我们都拥有庇护。”