洪水对房地产价值影响最大的地区 - 彭博社

这不仅仅是飓风和风暴。即使是墨西哥湾的偶然微风，也能在像今天这样阳光明媚的日子里淹没路面。Nexus Media在河水溢出的地方，水深及踝，卡琳达·克劳看着她的土地，展望未来。她对自己所看到的并不满意。

“你醒来时看到这个，”她指着淹没了她抬高房屋的混凝土基础的水说。“这让你感到不安，你知道，因为这本该是‘梦想家园’的样子。不是这样的。”一只海龟漂浮在她的院子与沼泽之间的防波堤附近。

克劳在17年前购买了她位于密西西比州珍珠河附近的家，因为它靠近荒野，视野壮观。北边没有建筑物与她相邻，湿地和河流感觉像是她财产的延伸。

彭博社城市实验室悉尼中央火车站现在成为了建筑目的地由于住房成本高，民主党人精炼YIMBY信息城市更新如何导致城市动乱新加坡和马来西亚希望建立自己的深圳式超级中心但她说，如果她当时知道现在所知道的，她就不会买下这个地方。她理解飓风和风暴引发洪水的风险，但她没有预料到即使是墨西哥湾的偶然微风也能带来的持续淹水。

不幸的是，她的房子变得更难出售。克劳住在密西西比州西南部的一个地区，包括贝圣路易斯，根据与 Nexus Media 合作的 CityLab 的分析，该地区经历了美国洪水影响房地产价值最剧烈的损失之一。这个城市人口为13,000，由于洪水的影响，损失了超过1.22亿美元的房地产增值。虽然这比佛罗里达州的杰克逊维尔或南卡罗来纳州的查尔斯顿等沿海地区的总损失要小，但贝圣路易斯的损失在相对财务方面可能更为严重，因为贝圣路易斯的中位房价仅为136,700美元。

关于沿海房地产损害的新闻报道往往集中在高额损失上，通常是在大城市附近。为了探讨房地产价值和沿海洪水的细微差别，Nexus Media News 创建了一个工具，基于 First Street Foundation 的研究，识别出人们在何处感受到洪水影响最为严重。该工具显示了每个研究区域洪水相关损失与中位房价的比率。它描述了相对于房屋价值，哪些地方遭受了最大的打击。

一些相对损失最大的地区是在较小的社区中，邮政编码不那么知名。造成这种动态的一个原因是，住房库存较少的地区在洪水影响使得未来价值难以预测时，可能更难吸引开发商投资新建项目。另一个原因是，对于较为普通的房主来说，洪水保险费用占其年度住房预算的很大一部分，这使得他们更可能在非洪水易发区购买房屋。

总的来说，第一街基金会的研究发现，从2005年到2017年，洪水抹去了从缅因州到德克萨斯州沿海地区近160亿美元的房地产增值。换句话说，如果没有洪水，沿海物业的价值将增加160亿美元。（研究人员没有计算路易斯安那州的损失，因为沿海平原的复杂性和该州高程度的沿海工程。）

但对贝圣路易斯的更深入调查显示，并非所有物业的价值都在同等下降。

具有讽刺意味的是，在一个不断受到水威胁的地方，正是那些靠近水边的物业似乎需求最高——掩盖了该地区 struggling 物业的更大现实。

贝圣路易斯的水滨住宅。纽带媒体杰森·奇尼切，一位帮助房主应对极端洪水区建筑复杂性的工程师，表示，考虑到洪水风险，他不会预测到这种需求。

“你会认为这会是一个障碍，但这个地区是汉考克县增长最快的地区，”他说。“可能是整个密西西比州沿海地区。”他说，俯瞰水面的新房售价可达40万美元或更多——是该地区平均水平的几倍。

艾米·伍德，一位在密西西比州沿海地区销售房屋数十年的房地产经纪人，表示她对持续的需求感到惊喜。她说，买家甚至在大西洋形成飓风时就开始支付定金。

“多年前，你绝对不会在飓风季节出售房屋，而现在似乎人们并不在乎，”她说。

并不是说人们不在乎，而是他们对严格的建筑规范和政府支持的保险政策有足够的信心，使得自然母亲带来的风险似乎是可控的。如果买家能够购买到有水景的房屋，他们愿意忍受持续的洪水。

当被问及气候变化或海平面上升是否在她与购房者的对话中出现时，伍德说：“不，真的没有。在我的世界里。这在我的客户中没有出现过。”气候变化使得飓风更加猛烈，增加了未来几年发生更多高强度风暴的可能性。

在卡特里娜摧毁了墨西哥湾沿岸的大部分地区后，贝圣路易斯的未来起初是不确定的。但随后出现了一波由纳税人支持的保险政策支持的建设项目。保险的保障使得银行、抵押贷款公司和房主有理由在一个极易受到洪水影响的地区进行建设。建筑热潮与贝圣路易斯市中心的复兴相吻合，该地区现在自称为新奥尔良的更悠闲版本。一排热闹的酒吧和餐馆俯瞰着建在巨大的卡特里娜风暴潮屏障上的海滨长廊。每年，这座城市都会举办自己的狂欢节游行，广告活动中会有音乐 唤起 克雷森特城的配乐。

严格的建筑规范要求密西西比州西南部的许多房屋建造在超过20英尺的高度。Nexus Media“我认为现在我们已经待了足够长的时间，人们现在开始向水边靠近，”她说，并补充道市长喜欢说水在卡特里娜飓风期间让城市陷入困境，但现在水将拯救城市，因为人们被海滩吸引。

汉考克县的这个角落迄今为止幸免于另一场重大飓风，但持续的洪水仍然是一个问题。Turtle Landing Bar and Grill的老板Janyne Crapeau表示，她的财产经常被淹没。持续的洪水意味着收入损失。

“很多时候，当停车场被[淹没]时，原本打算来这里的人就会继续前行。我们在一条风景优美的公路上。他们不想开进一个泥泞的停车场，”她说。

2005年卡特里娜飓风后，贝圣路易斯的一个社区，以及2019年。Google Earth她已经将生意挂牌出售。Crapeau表示，这家酒吧有一个忠实的客户群，新老板可以继承，但她警告潜在买家，频繁的洪水是这个地方的常态。她认为她将无法将其出售给该地区的人。

“很多人只是选择出售并离开，”她说。“他们不想再忍受[洪水]了。”

蒂姆·布莱克威尔是选择离开的人之一。他说他之前的保险公司拒绝支付他们在上次洪水后需要的修理费用。然后该公司终止了他们的保单。于是布莱克威尔和他的妻子决定搬走。

“我联系了一位房地产经纪人，他说，‘没有人会买这个，’”布莱克威尔说。他表示，由于这一年的税单超过了房产的价值，他和妻子几乎没有选择，只能放弃。

一座能够抵御风暴潮和飓风强风的房屋。尼克斯媒体“我们大概损失了五十万美元，包括我们为房子、土地、改善和我们所做的一切支付的费用，”他说。“我们一无所获。”他说整个事件令人心碎。

“我们真的很喜欢这里。我们打算在这里住到死，”他说。“我计划在附近安葬。”

布莱克威尔并不是唯一感到痛苦的人。杰里米·波特，第一街基金会的数据顾问，表示，虽然频繁的洪水让房主付出代价，但他们并不是唯一承担代价的人。

“每个人都以某种方式经历[洪水]，无论是通勤受阻、道路关闭、学校停课，或者其他任何事情，最终都会影响整个社区。”

卡琳达·克罗说，目前，她将忍受定期洪水，因为尽管有噩梦，但有些日子她的家仍然是梦想中的家。

“我喜欢它。喜欢它，”她说，望着退去的水面。“希望它有所不同。你在做什么？”

这项工作得到了国际记者中心的资助，该中心由微软新闻资助。