解开住房短缺和城市更新的纠结 - 彭博社

加利福尼亚州参议员斯科特·维纳的住房法案的反对者在2019年4月24日萨克拉门托的立法者辩论该法案时表达了他们的意见。Rich Pedroncelli/AP在很大程度上，美国城市住房问题可以用一个事实来概括。1980年，距离市中心超过10英里的房屋比距离市中心少于10英里的房屋更贵；今天，这种情况已经逆转。“市中心房价的上升构成了被宽泛称为绅士化的背景，”撰写了 这项研究 的经济学家指出，该数据点来源于此。

但是，在美国市中心周围划定一个任意的10英里半径意味着我们会错过很多。例如，旧金山湾区。西奥克兰（中位房价： $647,400）很贵，距离旧金山八英里（$1.35 million）。它正在绅士化：2000年时有15,864名黑人居民，随后的十年中这一数字下降了五分之一。索萨利托（$1.33 million）距离市中心七英里。虽然它依然昂贵，但索萨利托并没有绅士化。

彭博社城市实验室圣保罗的贫民窟如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛悉尼中央火车站现在成为建筑目的地在住房成本高昂的情况下，民主党人磨练YIMBY信息西奥克兰和索萨利托展示了高价美国城市面临的双重重叠危机：城市更新，这改变了特定社区，以及挤压整个地区的住房短缺。这两种危机都提高了价格，给家庭带来了压力，并将财富重新分配给已经特权的人群。但这些问题是不同的。要同时解决这两种危机，我们需要把细节处理好。

城市更新是富裕社区向被忽视的邻里扩展的过程，是新来者的社会和法律制度的建立，以及新物质资本的部署，包括小规模的——由房主进行的翻新——和大规模的，由希望增加收入的土地资本家和公共部门官员进行的。这是对原居民及其空间实现的社会网络的干扰和驱逐。

理解城市更新需要理解邻里，邻里有两个方面：首先，是一个社区。称某地为家的人的集合共同塑造了该社区所拥有的商店和餐馆类型、宗教机构、俱乐部和活动。这些反过来吸引了对该社区感到合适的新居民。

其次，社区是一个地理位置。它有一个物理气候，也许有小溪和山丘，或者一个海滩、地铁站、早已建立的博物馆。也许它有一条高速公路穿过风景，或者制造设施或油井，污染空气。

毫不奇怪，一个地方的地理和居住在那里的社区是相互关联的。在最可测量的维度上，富人 往往生活在地理环境优美的地方。相反，具有不良属性的地方，如工业或交通污染、就业机会匮乏和不宜居住的气候，通常留给最贫困和最边缘化的人群。

通常是这样——但并非总是如此。偶尔，物理上吸引人的地点会被低收入社区、移民社区、黑人社区占据。这样的社区正处于绅士化的边缘。劳动力市场的变化、公共或私人机构的大量投资，甚至只是 富人的偏好变化，使这些社区进入了富人的视线，然后它们就被绅士化了。

与此同时，住房短缺则是一个区域范围内的音乐椅游戏，赢家在音乐停止之前就坐下了。虽然绅士化重新洗牌了哪些社区占据城市的哪些部分，但住房短缺可以在城市和地区的规模上运作，也可以在社区的规模上运作。

住房短缺是一场区域范围内的音乐椅游戏，赢家在音乐停止之前就坐下了。城市周围的空地供应稀缺。城市边缘的建设——城市扩张——曾经是高压城市市场的释放阀。但我们的城市现在足够大，以至于城市边缘通常距离中心有几个小时的路程，这使得在那里居住的吸引力降低，而自经济衰退以来的融资条件进一步压缩了这一管道。土地短缺在沿海和山区，如旧金山和西雅图周围地区，尤其严重。

确实，一些城市社区正在建设（或重建）。新的公寓正在市中心附近、沿水道、在停车场和公共住房项目的地点上崛起。共同点是什么？建设的地方没有住宅邻居——或者至少没有足够的力量抵制变化。洛杉矶的普拉亚维斯塔，一个关闭的航空设施，自2000年以来增加了数千个住宅，当时只有八名居民。波士顿的海港和华盛顿特区的NoMa也迅速崛起。即使这个可疑的策略也接近尾声，因为我们正在耗尽这类地点。

在这个国家，没有一个现有社区正在进行大规模的多户住宅建筑热潮。在这个世纪的任何时候，我们都没有以如此快的速度在后院增加单元，以至于小巷变成了事实上的街道。几乎在每个地方，收入停滞的租户被迫在住房的饥饿游戏中相互竞争。

租房负担在郊区、外郊和小镇上不断上升。在堪萨斯州。从短缺到住房负担能力不足之间有一条直接而简短的线。然而，许多中产阶级甚至工薪阶层家庭能够负担在他们首选社区建造房屋所需的木材、钉子和劳动力。那么，是什么阻止了他们呢？这将是非法的。

住房政策旨在确保新进入社区的人与之前到达的人一样富有或更富有。美国多户住宅的典型居民收入仅为独立单户住宅典型居民收入的一半。对公寓的禁令就是对这些家庭的禁令。

在独立住宅社区内，最低地块面积是财富的筛选器。只有当你拥有足够的财富来持有5000平方英尺的土地（洛杉矶的基准最低标准），甚至是一个半英亩（大多数 马萨诸塞州的韦斯顿，恰好是该州第二富裕的城镇）。

这些财富过滤器在地方层面造成了短缺。在广阔的郊区和城市内类似郊区的地区汇总，它们切断了我们在任何地方建造足够单元的能力。

废除这些过滤器将是解决短缺的一个良好开端。这可能会缓解城市更新的压力。一些本可能搬到城市更新社区的人将会搬到其他地方；各地更多的住房将减缓某些社区的租金增长，并提供更多选择。但结束短缺并不意味着社区不会变化。城市在变化。海平面上升，山坡燃烧，交通开放，高速公路关闭（或被扩宽）。

结束短缺并不意味着社区不会变化。城市在变化。海平面上升，山坡燃烧，交通开放，高速公路关闭。为应对城市更新而推出的政策——租金控制和租户保护——可能会减轻社区变化的影响，但它们不会建造新房屋。我们必须允许在某个地方进行新建，尽管这会带来变化。当然，我们必须以避免城市更新的方式来做到这一点。

城市更新和短缺并不是我们城市中唯一的住房危机。越来越多的人正在经历无家可归，而美国的大部分地区没有官方的庇护权。官方的即时统计漏掉了大量无家可归者，尤其是女性和儿童。与无家可归的接触会干扰家庭、医疗保健、教育和就业。

租金控制可能会阻止一些人从脆弱状态滑向无家可归，如果我们要容纳每个人，就需要更多的住房。但防止无家可归需要更直接的行动。这个真理同样适用于其他住房不平等和不安全的情况——例如，许多现有住房对行动不便的人并不友好。

住房问题在总统候选人的议程上，他们提议为租金补贴和新建住房、废除财富过滤的激励措施，甚至全国租金控制。计划的丰富反映了这一时刻的紧迫性。但特定的危机需要特定的解决方案。规划变革需要把细节做好。