候选人的公共住房计划哪里出错 - 彭博社

参议员伯尼·桑德斯在2016年参观纽约布朗克斯区的NYCHA住房开发项目。卢卡斯·杰克逊/路透社大多数美国人知道，仅靠努力工作并不足以在美国获得一个体面、负担得起的居住地。统计数据常被引用：在这个国家，47%的租赁家庭将超过30%的收入用于住房。在我担任副市长的纽约市，最低工资的工人必须每天工作15小时，每周工作七天，才能负担得起一个两居室公寓，这在美国并不罕见。

这场住房危机已成为2020年民主党总统初选的焦点。尽管国家租金控制等话题引起了很多关注，但我们国家日益恶化的公共住房库存却没有得到很多解决方案导向的关注，尽管有200万低收入美国人居住在其中。

许多人声称住房危机的存在是因为缺乏足够资金的政治意愿。历史教会我们，更多的钱并不是解决方案。

那些确实关注公共住房的候选计划——即参议员伯尼·桑德斯和胡利安·卡斯特罗发布的计划——呼吁增加投资以修复和现代化我们现有的住房库存，以及立法变更以允许建设新的公共住房单元。这些提案依赖于几个基本假设——即政府或非营利部门应该拥有和运营所有受监管的可负担住房（并且他们擅长这样做），以及将数十亿美元投入修复和升级我们老旧的公共住房是良好的做法——即使这些建筑已经超出了其使用寿命。

彭博社城市实验室圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛悉尼中央火车站现在成为建筑目的地随着住房成本高涨，民主党人磨练 YIMBY 信息我们住房政策及相关联邦资金的演变为我们展望未来提供了宝贵的经验。在准备今晚的辩论时，2020年的候选人们最好能清晰表达他们自己在经济高效改善公共住房居民生活方面的计划。

首先，简要历史

1937年的住房法案旨在改善城市的生活条件，并为低收入和中等收入家庭创造优质公共住房。但在该法案的几次修订后，插入了两个关键条款。首先，该法案仅覆盖最低收入居民，部分原因是担心中等收入住房会与私营市场竞争。其次，虽然联邦政府提供了资金，但法案的实施则留给地方住房管理局，使每个市镇决定是否以及如何参与。与此同时，这两个修正案推动了我们今天仍然拥有的大部分公共住房的发展：大多是隔离的，常常与城市或地方服务隔绝，主要由低收入到非常低收入家庭居住。

1974年，理查德·尼克松总统创建了第8节计划，作为新公共住房的替代方案，将联邦资金直接转给租户在私营市场上租房，或转给私人开发商和业主以建设收入限制项目。

里根政府后来将住房和城市发展部（HUD）的预算削减了超过50%，包括对第8节的资金支持。1986年，他们推出了低收入住房税收抵免（LIHTC），现在为营利性和非营利性开发商提供“补贴”，资助全国大多数低收入住房。

反对公共住房作为可负担住房模式的运动持续进行，得到了两党的支持：1992年，HUD启动了HOPE VI计划，鼓励拆除困扰的公共住房项目，随后用私营部门建造和运营的混合收入住房取而代之。1999年，克林顿总统签署了费尔克劳斯修正案，禁止创建任何新的公共住房单位。HUD用于维护现有住房存量的预算也稳步下降，导致全国范围内出现数十亿美元的赤字。

意识到多年投资不足对公共住房居民造成的影响，并基于第三方管理的建筑能为低收入家庭带来更好结果的核心信念，奥巴马政府推出了租赁援助示范项目（RAD）。在RAD下，公共住房单位被转换为第8节，利用私人资本对建筑进行翻新和升级。第8节合同确保现有居民支付相同的低租金，并且所有单位对低收入和中等收入家庭保持可负担，最终允许更广泛的收入混合在单位更替时入住这些建筑。2018年，HUD宣布完成了100,000个RAD转换，国会将总配额增加到455,000。然而，许多这些项目需要增量资金，国会未能授权足够的资金来完成所有这些转换。

这使我们回到了现在，从南布朗克斯到圣路易斯的开发项目中都有不人道的生活条件的证据，以及运作不力、臃肿且有时腐败的公共住房管理机构，资源不足以应对超过100万套仍在公共拥有中的公寓日益增长的资本需求。

许多人声称公共住房的失败是一个政治选择，美国可以简单地选择为其提供适当的资金。但如果历史教会了我们什么，那就是更多的钱并不是答案——关键在于我们如何花钱，这可以推动积极或消极的结果。

那么我们应该做什么？

首先，我们必须认识到一系列艰难的真相。一个为其居民提供优质住房的国家的宏伟乌托邦愿景在理论上是伟大的，但让我们诚实地面对这在实践中意味着什么。

跟上大型资产组合的重大资本维修和日常维护问题需要公共部门根本无法大规模提供的人才、技术和财务资源。即使是最好的公共住房管理机构也很难在强劲的市场中竞争优秀的物业经理。住房管理机构还被迫根据复杂的采购规则进行建筑合同的招标，这些规则拖慢了进程并提高了成本。当政府需要采购新窗户时，灵活并不是第一个想到的词。

全面资助RAD比仅仅增加对公共住房的资金支持要好得多，无论是过去还是现在。我们的大部分公共住房库存也处于如此破旧的状态，以至于符合联邦对物理和成本过时的定义。仅纽约市就有数万个这样的单位。尽管建造新单位通常比升级这些建筑便宜，但倡导者和地方选举官员常常施压住房管理机构将宝贵的资源投入其中。这根本不是好的财政或公共政策。

公共部门拥有的住房也给地方带来了强烈的压力，要求他们在分配这一公共资源时优先考虑最低收入和最脆弱的居民。因此，开发项目往往100%被非常低收入的居民占据，延续了经济隔离和与公共住房生活相关的污名。我们知道，混合用途建筑和混合收入社区能产生更好的健康、教育和经济结果。那么，为什么要在一个使实现这些目标变得困难甚至不可能的系统上加倍下注呢？

我们需要聪明地投资我们的可负担住房资金，利用非营利和私营部门的资本和经验，以实现为这个国家越来越多的租房负担者提供高质量可负担住房的目标。而且我们应该以促进多样性的方式来做到这一点——不仅是在建筑上，还包括住房行业本身。

这就是为什么全面资助RAD比仅仅增加对公共住房的资金支持要好得多。

有许多创造性和包容性的方式来实施和扩展RAD。国会可以要求公共住房管理局与社区基础组织和使命驱动的开发商进行一定比例的转换，这些开发商往往是希望在自己社区中成为领导者的有色人种。

RAD项目也可以得到改善和澄清，以确保住房保持永久可负担，并保护现有租户的权利。同时，我们的民选官员应该承认，当有空缺时，高收入租户的入住是可以的。这在我们的社区中促进种族和民族多样性是良好的公共政策。

国会还应该拨款给公共住房管理机构，以支持强有力的资产管理和监管系统，使新业主和管理者承担责任——这笔钱花得更值得。

归根结底，我们不能忽视那些在这些政策、平台和政治议程中最有可能获得或失去的租户。 基于我们政治过去和现在对这个国家公共住房的影响，关于“永久”政府资金和未来减少官僚主义的抽象承诺是难以置信的。

我们绝对应该利用当前的势头，但我们必须在政治上聪明，在财政上务实。 投资于强有力的公私合营伙伴关系将改善公共住房居民的生活，并且是提供优质可负担住房的有效模式。 让我们专注于确保我们下一个国家领导人有政治意愿做出这样的承诺，并且要做得大一些。