业主自住单户住宅的减少 - 彭博社

惠特尼·赫斯特在2018年站在她从邀请之家租来的加利福尼亚州埃斯帕尔托的房子前。自经济衰退以来，租赁的单户住宅比例一直在增长。弗雷德·格里夫斯/路透社当大多数人想到住房时，他们将其分为两种类型：人们拥有的单户郊区住宅和主要位于城市和市中心的人们租住的公寓。直到最近，这种流行的形象或多或少是正确的。大多数单户住宅为拥有它们的家庭提供了住所。

但目前在美国有超过1200万套单户住宅被出租。这些房屋的价值超过2.3万亿美元，占全国所有租赁住房的35%。在过去，绝大多数出租的单户住宅都是由其所有者或小型房地产公司出租的。但如今，越来越多的单户租赁房屋由大型公司、房地产公司和金融机构拥有和管理。房主的比例是自1960年代以来的最低水平。

超过2200亿美元的住房财富已从曾经拥有或本应拥有房屋的美国人转移到大型公司。这些是 安德烈亚·艾斯费尔特和行业专家安德鲁·德梅尔斯在国家经济研究局（NBER）发布的工作论文中提出的主要结论。

彭博社城市实验室圣保罗的Cortiços如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛悉尼中央火车站现在成为建筑目的地在住房成本高企的情况下，民主党人磨练YIMBY信息这是2008年金融危机的又一个 经济转变后果。危机对房价造成了巨大冲击，失业率上升使大量房主的抵押贷款处于负资产状态。许多人成为止赎的受害者，房价暴跌意味着他们往往不得不以远低于价值的价格出售自己的房屋。

大型企业、房地产投资者和金融机构进入这一空白，他们在这些价格低廉的单户住宅中看到了巨大的投资机会。根据2018年在 Curbed 的一份报告， 一些大型公司如Invitation Homes、American Homes 4 Rent、Progress Residential、Main Street Renewal和Tricon American Homes大约拥有200,000套单户出租房屋，而且这个数字还在增长。 Curbed 的报道引用的研究发现，这些房屋往往集中在受到住房危机严重影响的地区；许多租户是有孩子的低收入和中等收入家庭（包括许多少数族裔家庭）；而且这些大型公司通常收取更高的租金，并更有可能驱逐租户。

这些房屋不仅仅是出租给家庭的物业；它们已经转变为一种新的金融资产和投资工具。根据NBER的研究，这些房屋已经被资本化为单户出租债券，形成了一个超过150亿美元的市场。三家以单户出租资产为支持的房地产投资信托（REITs）已经进行了首次公开募股，市值超过180亿美元。

这是我称之为 伟大重置 的现象的一个令人不安的转折。家庭拥有权向租赁住房转变的过程中的一个重要且日益增长的组成部分是曾经拥有但现在出租的单户住宅。NBER的研究估计，美国的家庭拥有率从2007年崩溃前的67%下降到2014年的63%，这意味着大约150万美国家庭已经从业主转变为租户。

这代表着超过2200亿美元的住房价值——这是从曾经拥有或本应拥有这些房屋的美国人向大型企业的大规模财富转移。

正如NBER的研究所示，这些在单户住宅中进行大规模投资的投资者基本上通过两种方式赚钱：一是收取租金，二是通过房屋价值的增值获利。为了了解这一点，该研究追踪了30个主要城市的租金收益和房价增值，使用了来自美国住房调查、美国人口普查局和CoreLogic房价指数数据的组合数据。

数字增长得很快。谈到租金，毛租金收益率（即，扣除费用前）平均为7.4%，而净收益率平均为每年4.5%。在此期间，房价上涨了4.3%。下图显示了这30个城市在此期间的表现。

这个图表中有一个基本模式跃然纸上。一方面，在整体房价较低的城市，房价上涨的速度较慢，但租金收益率较高。另一方面，在更昂贵的城市，收益率较低但增值较高。

事实上，在房价最低的五分之一城市中，租金收益率大约是房价最高的五分之一城市的两倍——在1986年至2014年间，平均为6.1%对比2.9%。研究指出：“租金收益率往往在最低价格层级的城市中最高，并随着价格层级单调下降。”并补充说：“高质量的房屋在其他条件相同的情况下，应该有更高的租金和更高的购买价格。然而，从经验上看，低价格层级城市的租金收益率显著更高。”

另一方面，更昂贵城市的房屋增值更大。在1986年至2014年间，最昂贵城市的房价增值平均为5.3%，而最便宜城市为3.2%。单户出租房的大型企业所有者在贫困城市的租金收入更高，而在昂贵城市的增值收入更高。

在一个既讽刺又令人不安的转折中，大重置不仅仅是从单户住宅的拥有者转向城市公寓的租户。它与更广泛的住房金融化紧密相连——住房从庇护所转变为另一种投资工具。

正如昂贵城市中的高价公寓已成为大型公司和富有外国人的新资产一样，越来越多的单户住宅也被转变为大型公司的投资工具。对于越来越多的家庭来说，实现拥有自己房屋的美国梦以及由此带来的财富和财务安全，已让位于向一家大型公司租住一个地方。

更正：该故事中的一个副标题之前错误地陈述了单户住宅作为租赁的比例。实际上，单户住宅占美国所有租赁住房的35%。