包容性分区可能面临最高法院的考验 - 彭博社

富裕的加利福尼亚马林县为可能成为里程碑的最高法院案件提供了背景。埃里克·里斯伯格/AP马林县致力于建设可负担住房。事实上，加利福尼亚最独特的县没有太多选择。

早在五月，马林的当局与美国住房和城市发展部签署了一项新的 自愿合规协议，以在黑色或棕色居民占多数的地区之外建设新的低收入住房。这是该县自2010年以来第二次大力推动，以满足政府要求其努力实现可负担住房的去隔离化。

彭博社城市实验室圣保罗的Cortiços如何帮助庇护南美洲最大城市仅使用公共交通的跨洲竞赛悉尼中央火车站现在成为建筑目的地在住房成本高昂的情况下，民主党人磨练YIMBY信息公平住房对马林来说是一个挑战，这是一个位于旧金山金门大桥对面的百万美元平房的飞地。根据一个名为 种族统计的非营利项目，它是加利福尼亚任何县中种族差异最大的。这部分是因为马林县不想建设 任何 住房。这里的房主在NIMBY运动的前沿，阻止新的建筑计划，无论是 地方、 区域，还是 全州。

该县对其土地的铁腕控制是一个可能很快出现在美国最高法院面前的案件的背景。早在2000年，两位马林县的地产拥有者，达特蒙德和埃斯特·切克，试图将他们未开发的土地分割成两个单户住宅区的地块。作为开发商，他们有责任保留部分财产用于经济适用房，或者支付低收入住房生产基金。费用接近40,000美元；切克夫妇提起了诉讼。

马林县的案件可能会测试 包容性分区 的合宪性，这是地方管辖区依赖的一种工具，用于扩大经济适用房的供应，特别是在紧张的住房市场中。法院对该案件表示了兴趣，法官们可能会利用此案作为重新塑造财产权的工具。包容性分区条例——以及更广泛理解的地方规章——在法院的审查下可能无法成立。

原告在 达特蒙德·切克等诉加利福尼亚州马林县 提交了一份请愿书，请求最高法院在夏季审理此案。8月，法院要求马林县作出回应，律师们 计划在 10月16日前提交。法院的任期于10月7日开始。尽管没有保证最高法院会将此案加入其裁决日程，但法官们已表示愿意介入在经济适用房危机中引发的分歧分区辩论。

住房倡导者和行业协会在此案的双方提交了法律文件，该案可能对超过二十个州的数百个司法管辖区产生影响，这些地方的地方条例要求新的住宅开发项目包括可负担住房单元。

反对包容性分区的人——在本案中是原告及其来自太平洋法律基金会的支持者，该非营利组织捍卫财产权和经济自由——认为这些条例违反了征收条款，这是第五修正案的一项规定，规定“私人财产不得在没有公正补偿的情况下被征用用于公共用途。”

“包容性分区可能是提供地方可负担住房的最普遍策略，”乔治梅森大学的自由市场导向智库梅卡图斯中心的研究员艾米莉·汉密尔顿说。“关于其合法性和有效性仍然存在开放性问题。”

最高法院可能正在准备这场斗争。随着尼尔·戈萨奇和布雷特·卡瓦诺法官在法庭上，法院可能会利用征收条款推翻气候变化立法，来自一个名为 收回法院 的进步组织的分析警告称。

如果最高法院同意审理 达特蒙德·切尔克诉马林县，那么法官们可能会解决关于财产权的立场争论。包容性分区可能在更广泛的削弱环境法规和地方政府的努力中成为附带受害者。出人意料的是，马林县对反对建设的极端承诺可能最终帮助罗伯茨法院对进步政策发起重击。

这个案例在某种程度上是典型的。马林县长期以来一直是社区在单户住宅区划和土地使用辩论中的战场。像其他富裕社区一样，它 反对州法律，这些法律要求他们放宽限制性区划法规，以便允许更多的住房密度，例如。然而，该县仍然有法律规定，要求开发商为低于市场价的住房预留单元，否则支付到一个可负担性基金。

大多数包容性区划政策都是这样运作的。现场或非现场的可负担单位、替代费用、土地捐赠、现有住房的保护或修复——这些是区划为可负担住房和经济多样化社区增加的主要机制。可选的包容性区划政策也为开发商提供激励，例如密度奖励、区划变更或加快许可。

批评者表示，这种做法使住房开发商负责解决由政府造成的危机。“马林显然存在可负担住房危机，”太平洋法律基金会的诉讼主任拉里·萨尔茨曼说。“这场住房危机的主要来源是县政府本身，几十年来拒绝批准因人口激增而需要的建筑许可证数量。”

所涉及的住宅物业是一块未开发的三英亩土地，属于切尔克及其父亲超过50年。虽然这个家庭在这段时间内考虑过开发它，但这些努力从未实现。2000年，在几次尝试和停止后，切尔克决定将这块土地分成两半并出售其中一块。由于他是单一物业所有者，而不是多户住宅开发商，切尔克在包容性区划案件中是一个不典型（并且可以说更具同情心）的角色。

当切尔克一家开始申请许可流程时，马林县并没有相关的可负担住房条例。但到2007年，当他们的计划获得批准时，条例要求业主向可负担住房生产基金缴纳费用。马林县向他们收取了39,960美元的包容性分区费用。2015年，切尔克一家实施了该计划。他们还对法律提出了挑战。

当政府希望以改变土地使用为条件征用财产（包括以费用形式的征收）时，政府有责任证明该费用与土地使用变化对更广泛社区的负面影响之间存在关联。原告的论点基于一个被称为Nollan/Dolan的征用先例。

任何最高法院对地方分区的干预都将是一个更大的事件：民权组织正在密切关注此案。近年来，最高法院应用了一项测试——被称为Nollan/Dolan，该测试源于1987年和1994年的案件，确立了相关先例——通过第五修正案的征用条款来审视土地使用许可证和费用。Nollan/Dolan是一个双重测试：合理的监管费用（称为征收）必须与开发有明确和相关的联系，并且费用必须与当前项目成比例。

“如果你要开发空置土地，并且必须砍掉一堆树来做到这一点，那么你可能被要求在其他地方种植新树，因为你把这些树从社区中带走了，”汉密尔顿说。“如果你正在开发一块空置土地，并且要砍掉10棵树，你可能被要求种植同样数量的树。但你不能被要求种植整片森林。”

征用条款的一个目的就是禁止政府将成本强加给单个个人，而这些成本应该由整个社区承担。原告表示，这显然就是发生在切尔克一家身上的情况。开发商因试图将一块空置物业用于更具生产性的目的而被追究责任，通过将土地分成两块来容纳更多的住房。

“[马林县]没有做它完全有权做的事情——允许建造更多的住房，并解决住房短缺问题——而是将像切尔克这样的人作为他们所造成问题的替罪羊，”萨尔茨曼说。

太平洋法律基金会支持类似案件，试图让最高法院介入。2016年，法院拒绝审查加利福尼亚建筑行业协会诉圣荷西市（尽管克拉伦斯·托马斯法官表示他完全支持）。然后在2017年，在616 Croft Ave.诉西好莱坞市一案中，法院要求西好莱坞回应原告的申请，正如它在马林案件中所做的；最终，法院对此案也未作出裁决。加利福尼亚法院对此事已作出裁决。

到目前为止，最高法院案卷在切尔克诉马林县一案中，已经收到了来自众多原教旨主义者、自由主义者、自由市场团体以及加利福尼亚及其他地区的房屋建筑商的朋友法庭意见书。但任何最高法院对地方分区的干预都将是一个更大的事件。民权团体也在密切关注此案，因为它与马林县及其他地区的住房去隔离化努力有关。（县的律师在县回应的周一截止日期之前拒绝发表评论。）

“从历史上看，我们认为包容性分区是地方政府履行其民权义务所需的最重要工具之一，”民权法律委员会的顾问托马斯·西尔弗斯坦说。“取消或严重限制地方政府参与包容性分区的能力，确实是一个种族正义问题，因为这在许多情况下有效地阻碍了这些民权要求的实现。”

西尔弗斯坦认为，请愿者在政府对财产所有者或开发商施加分区限制时，从财产权的角度来看，根本上是错误的。他表示，包容性分区条例并不比高度限制或环境审查更具征用性质。加利福尼亚的法院认为，对于一般适用的土地使用法规，适用一种不同的、较旧的征用测试： 宾夕法尼亚中央原则，以宾夕法尼亚中央运输公司诉纽约市命名。

在1978年的案件中，最高法院拒绝了大中央车站业主的主张，认为对车站的历史保护并不构成征用。（业主希望在铁路枢纽上建造一座办公大楼。）宾夕法尼亚中央测试通常被理解为有三个方面：法院必须审查法律对所有者的经济影响，是否干扰了对投资的合理预期，以及法律的性质是否合理。在宾夕法尼亚中央测试下，对仍将导致极具价值土地的意外销售的开发项目征收可负担住房费用似乎是可以通过的。

“只要你没有干扰到物业所有者合理的投资预期，那么该法规是可以被允许的，”西尔弗斯坦说。“许多这类政策，比如包容性分区，确实允许开发商和其他物业所有者获得[合理的]投资回报。”

关于适用哪个测试的问题迅速变得复杂，尤其是在库恩茨诉圣约翰河水管理区之后。在2013年的这一裁决中，分歧的最高法院裁定诺兰/多兰征用测试适用于许可批准和拒绝（所有九位法官一致同意），也适用于临时许可费用（以5-4的分裂裁决）。大多数法官没有在库恩茨中表明该标准是否适用于立法征收——例如可负担住房基金费用。这个遗漏引发了争议。

“至少，多数人拒绝‘多说’关于其新规则的范围，现在给每个地方政府要求寻求许可证的人支付或花费金钱的决定蒙上了阴影，”埃琳娜·卡根法官在她的 Koontz 异议中写道。

在 加州建筑行业协会诉圣荷西市 的少数意见中，托马斯同意该法律过于模糊——并认为最高法院需要介入。“在我们决定这个问题之前，财产所有者和地方政府对什么法律标准支配立法条例以及城市是否可以立法强加如果以行政方式进行将无法通过的征收感到不确定。”

如果最高法院决定听取 Dartmond Cherk 诉马林县 案，它可能会重新审视 Koontz、 Nollan/Dolan，甚至 Penn Central。对地方政府的影响可能会广泛，正如 进步法院观察者所警告的。但即使是关于包容性分区的有限决定，对高价住房市场也将具有重要意义。

在全国范围内，包容性分区政策负责产生约174,000个可负担住房单位和17亿美元的费用。 林肯土地政策研究所 统计全国有886个辖区实施包容性分区政策。许多辖区有多个（报告发现总共有1,379个条例）。这些法律——大多数是在2000年后通过的——引入了新的可负担租赁单位，这些单位往往保持可负担性。根据报告，90%的包容性分区政策设定的条款要求住房单位在至少30年内保持低成本。

然而，包容性分区法对住房危机的回应充其量是狭隘的。三个州占据了几乎所有包容性分区法的大部分：马萨诸塞州（占近900条法律的27%）、新泽西州（45%）和加利福尼亚州（17%）。像 德克萨斯州 和 佛罗里达州 已通过对包容性分区的限制。

汉密尔顿在乔治梅森大学的 研究 显示，在巴尔的摩-华盛顿特区地区，强制性包容性分区与每年法规实施时住房价格上涨1%相关。该地区的可选包容性分区政策甚至更不成功，因为诸如密度奖励等激励措施似乎无法抵消补贴可负担单位的成本，除非在开发有极其严格的排斥上限的地方，即弗吉尼亚州的亚历山大市和福尔斯彻奇市。“证据表明，包容性分区使得那些没有幸运获得补贴单位的人住房负担能力降低，”她总结道。

关于包容性分区的其他问题仍然存在——补贴是否足够深入，是否 扼杀许可证，是否会鼓励糟糕的结果，比如低收入居民的独立入口（“贫穷之门”）。尽管如此，倡导者坚持认为包容性分区是为富裕社区中的低收入家庭 创造机会 的唯一途径之一。

“马林县是一个在分区和土地使用法规方面存在非常、非常显著障碍的地方，”西尔弗斯坦说。“这是一个住房成本极高的地方，坦率地说，在许多方面是湾区内隔离的堡垒。限制包容性分区真的会严重妨碍解决马林内部这些问题的努力。”

从根本上说，包容性分区与排他性分区是相辅相成的。结束排他性分区是一个（许多）进步派和自由意志主义者都能达成共识的想法。但这并不是最高法院将要讨论的问题。

“如果你的建筑权利被地方政府剥夺，他们可能需要为这个选择付出代价，”萨尔茨曼说。“地方政府似乎想要禁止住房。我们这些支持住房和自由市场的人希望看到更多的建筑活动。”

此故事已更新。