随着区域变更，德莫因拒绝密度 - 彭博社

在德莫因的一处住宅施工，新的分区规则要求建筑材料、车库和其他特征，这可能会增加施工成本。查理·内伯加尔/AP去年十二月，明尼阿波利斯通过了一项雄心勃勃的计划，以增加全市允许的住房密度。从那时起，类似的“上调分区”提案似乎在各地纷纷出现。奥斯丁和西雅图都通过了法律，放宽了其限制性的分区法规。加利福尼亚差一点通过了一项法案，以促进在交通便利地区和单户住宅社区附近的更多住房建设，但俄勒冈州在今年夏天早些时候完成了这项工作，成为全国首个废除单户住宅分区的州级法律。

随着所有这些住房密度趋势向上发展，降区——或鼓励扩张性开发的法规和法律变化——似乎正在逐渐消失。如果这是真的，德莫因显然没有收到通知。虽然明尼阿波利斯2040鼓励建设双拼和三拼住宅及公寓，但德莫因2040则要求的变化使当地建筑商表示这将使建设变得更加困难。

彭博社城市实验室圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛悉尼中央火车站现在成为建筑目的地在住房成本高企的情况下，民主党人磨练 YIMBY 信息根据规划委员会推荐的新区域法规，大多数在德莫因建造的房屋将被要求拥有一个完整的地下室、一个单车车库和一个车道。单户住宅的最小地块面积将从7500到10000平方英尺不等。旨在保证居民安全的建筑规范现在将决定他们的舒适度。新规范列出了高坡屋顶、宽大的朝前窗户以及前后院的要求尺寸。这些规则详细说明了建筑商可以（和不能）使用的材料，为德莫因的发展设定了严格且昂贵的愿景。

周一，城市实验室采访了该市的规划管理员迈克尔·路德维希，他表示，新法规旨在促使开发商建造在德莫因并不丰富的产品——即居民在郊区购买的房屋。法规的其他方面将支持可负担性，包括附属住宅单元，城市首次在有限区域内合法化。双拼住宅在一些单户住宅区也将成为可能，路德维希表示他希望这一点随着时间的推移得到扩展。多户住宅在大多数城市地区将不可能，但在靠近交通的混合用途走廊沿线建造将更容易。“我们在德莫因的开发商很少按照法规允许的密度进行建造，”路德维希说。

然而，直到周四晚上在一个区域委员会听证会上进行的最后一次更改，城市规划者甚至希望设定最低房屋面积为1400平方英尺——这一基准比今天在德莫因正在建设的许多房屋都要大。（而且比1950年美国平均房屋面积大得多）。面对建筑商的批评，城市区域委员会取消了这一强制性大房屋条款。但建筑商们认为，德莫因的房屋在正在考虑的计划下仍然看起来会变得更加昂贵和排外。

“今天在德莫因建造的房屋，明天将不会根据[城市提议的]最低面积要求、车库和地下室要求而建造，”伯克希尔哈撒韦房地产服务公司的总经理埃里克·韦伯斯特在七月的小组讨论中表示。区域委员会推荐了这三项变更中的两项，以及更多其他变更。

德莫因市的未来土地使用草图首次在有限区域内合法化附属住宅单元，但为城市的大部分地区保留了单户住宅区。计划DSM最低建筑面积规则在周四的会议上引发了最多的争论。这是有充分理由的：对于这样一个规模的城市来说，这是一项不寻常且可能是前所未有的分区变更。根据德莫因市房屋建筑协会的布兰登·帕特森的说法，如果这一规定通过，作为德莫因市最大的“许可证申请者”之一的仁人家园（Habitat for Humanity），这一繁忙的经济适用房建设者将不得不完全改变他们的建造方式。（大多数仁人家园的房屋面积约为1100平方英尺。）

虽然这一规则已被搁置，但德莫因市的愿望清单上的几个项目确立了理想社区的样貌。一些住宅区将要求新建房屋为平房或分层住宅——这些低密度风格在1950年代的汽车中心郊区中颇受欢迎。反现代建筑风格在296页的分区计划中得到了重视。该计划建议严格的保护标准——不仅针对历史房屋，还针对新建房屋。文件将一个住宅区描述为“旨在保留以混合平房和两层房屋为主的社区的规模和特征，主要为维多利亚复兴和工艺美术风格。”

在某些区域，仅允许砖石小屋。新规则为每种可想象的建筑材料设定了精确的限制，从玻璃砖到陶土瓦。即使没有最低房屋面积标准，建筑商警告称，新建筑规范可能会将房价推高至30万美元以上。这个价格水平是 城市中位房价的两倍；即使在 德莫因市的一个独特社区Westwood，中位房价也为258,000美元。

“任何年收入低于90,000美元的人都将无法负担这些房屋，”帕特森说。

路德维希表示，新的法规将在下次市议会之前提出，这是该市50多年来首次努力通过一种基于形式的建筑规范。随着时间的推移，该规范积累了许多问题和矛盾。例如，他说，新的区域将限制有时在“与周围环境不兼容的社区”中建造的多户公寓楼。然而，在一些地区，如果区域规范通过，多户建筑将被允许作为合法建设。

通过简化区域和建筑规范，该市希望鼓励更大的住房，特别是通过填充建设，以便与郊区竞争。德莫因地区的平均住房面积比大德莫因地区少30%，而这些房屋的价格也更低（平均少100,000美元）。对于该市来说，为低密度社区提供基础设施和服务的成本昂贵甚至是不可承受的。

“历史上，德莫因一直对采用更进步的策略持谨慎态度，”路德维希说。“我们相信我们需要有好的例子可以借鉴。”

德莫因并没有对大多数城市进行上调，而是在区域规范中加入了一个激励措施，以试图改变住房市场。满足“更高标准”的开发商可以在没有社区批准的情况下进行建设。路德维希表示，开发商“劫持”了听证过程，以抱怨新的标准，但他们仍然可以提出其他方案，并与德莫因市民进行讨论。“平衡在于制定具有特定标准的规范，作为满足这些标准的交换，获得更快的批准过程，”他说。“这并不意味着他们不能提出与规范不同的方案。仍然有公众听证的程序。”

德莫因斯并不是唯一一个试图利用设计标准来实现区域规划目标的城市。乔治亚州、印第安纳州和其他州的城市领导者提出了类似的策略，通常是为了排斥的目的。今年三月，阿肯色州通过了一项州法律禁止城市和县对新住宅的外观进行监管，使用基于大小、建筑风格或建筑材料的规范。德克萨斯州在六月通过了这样的法律。在俄克拉荷马州，一项类似的法案在上一个立法会议上失败，因为市长们提出了反对意见，尽管这项法案可能会再次提出。德莫因斯是迄今为止最大的尝试通过限制性条例来规范住宅外观的城市。

官员们坚持认为，提议的区域规划变更是该市更大PlanDSM努力的一部分，将通过简化建筑许可流程来降低成本，德莫因斯注册报报道。更高价值的住宅将使城市受益：德莫因斯，作为州府，40%的财产是免税的，因此更高的财产评估将增加财产税收入。

然而，带有附属车库、完整地下室和更大地块的房屋可能比德莫因斯居民所能负担的价格更高（而且维护成本也更贵）。在德莫因斯大区，近58,000个家庭——约40%的租户——面临成本负担，这意味着他们将三分之一或更多的收入用于租金。根据一项关于该地区劳动力需求的 近期研究，波克县在未来二十年内必须增加超过57,000个净新住房单位。

下调分区并不是为了适应这种变化。或者说，下调分区是一种通过保持增长在视野之外来规划未来增长的方法。

“重点实际上是在我们现有的社区，以及我们如何允许在这些社区中进行建设，”市经理斯科特·桑德斯告诉 注册报。“那么，假设你自己在家里，如果旁边有一个空地，你的邻居可以接受什么？在质量和产品组合方面，你认为可以接受的最低标准是什么，并且尊重现有社区的设计？”

德莫因斯领导者面临的问题不仅仅是可负担性。包容性是另一个（未明言的）关注点。爱荷华州正在经历一场海洋变革：在2000年至2018年间，该州的拉丁裔人口增加了130%，即107,345名居民。根据 爱荷华州数据中心的资料，这种增长在波克县最为显著，波克县占该州拉丁裔人口的五分之一以上。

当然，提议的分区法规没有提到种族、移民或人口变化。（这些因素在明尼阿波利斯2040计划中是核心问题。）在爱荷华州，拉丁裔男性和女性更可能是租房者，经历更高的贫困率，并且收入中位数较低。希望建造这些爱荷华州人所需房屋的开发商可能会建造更便宜的首次购房者住房或多户出租公寓。那些为了更大和更昂贵的房屋而禁止这些房屋类型的分区法规将被证明是有效地将这些居民排除在外的手段。

通过微观管理建筑材料，德莫因市的规划者可以有效地禁止某些类型的建筑施工。根据新的德莫因规则，乙烯基外墙材料是一个特别考虑的材料。其使用将仅限于屋檐和窗框——并且仅允许用于单户住宅。这种限制将限制其作为公寓建筑外立面材料的普遍应用。帕特森表示，这反映了与这种低成本材料相关的“污名”。

“从劳动力发展角度来看，”他说，“[这些分区规则]通过对建筑面积和材料类型的限制，消除了一个阶层的人。”

将整个社区可以用灰泥建造的外立面确切百分比写入法律是一个业主协会主席的狂热梦想。德莫因的规划者正在使每位现任业主的权利成为现实。随着全国住房不安全问题的上升，其他地方的城市规划委员会正在将目标设定为保护现有的可负担住房或鼓励交通便利的住宅开发。

德莫因斯也面临这些相当大的住房挑战，从工薪家庭的住房短缺到集中空置。一个没有预见这些需求的分区法规，看起来更像是一个管理增长的文件，而不是一个保持现状的计划。

****更正：***故事中提到的8月1日听证会是规划和分区委员会的会议，而不是市议会。这个故事也已更新，以纳入来自市政府的评论。