住房与收入不平等的反馈循环 - 彭博社

一个男人在洛杉矶查看待售房屋的列表。Jae C. Hong/AP今天的美国面临着一个双重问题：经济不平等和住房不平等。前者已经飙升到自镀金时代以来未曾见过的高度。后者，随着沿海超级城市的房价飙升，而在国家中部的许多地方滞后，已成为我们分裂的赢家通吃地理的主要特征。

这两种现象是相互交织和相互强化的。它们共同对经济表现形成制约，并限制了迁移和向上流动。

这些是国际货币基金组织（IMF）研究人员的一份新 工作论文 的重要结论。Tamim Bayoumi 和 Jelle Barkema 研究了经济不平等和住房不平等与迁移和经济流动性之间的关系，时间跨度为1996年至2016年的二十年。他们关于住房不平等的数据来自Zillow的住房价值数据库，该数据库跟踪全国500多个地区的住房价值；关于收入不平等的数据来自美国人口普查局和美国劳工统计局；关于迁移的数据则来自详细的国税局统计，涉及按收入划分的家庭流动情况。

彭博社城市实验室圣保罗的贫民窟如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛悉尼中央火车站现在成为建筑目的地随着住房成本高涨，民主党人磨练YIMBY信息上面的图表捕捉了大局。在1981年至2016年间，收入差距——图表上的橙色线——有所增加，而住房价格的差距——蓝色线——则增加得更为明显。在整个期间，住房价格与收入的比率（基于研究的中位数对数值的测量）上升了近40%，这主要是由于高技能行业和工作的聚集，以及领先科技中心和超级城市住房价格的剧烈上涨。与此同时，迁移率——灰色线——急剧下降，实际上减少了一半。

住房不平等的上升构成了美国核心经济挑战的第一部分。超级城市与其他城市之间住房价格的差距扩大，给潜在的平衡器——迁移到经济机会——带来了麻烦。这对于在国家落后地区的低技能和低教育工人尤其如此。这些人拥有的房屋价值较低——许多人在大衰退期间处于负资产状态——因此他们无法承担在动态且昂贵的城市生活的费用。

住房价格差距的扩大给潜在的平衡器——迁移到经济机会——带来了麻烦。确实，整体迁移的大幅下降主要是由于低技能工人从落后地区迁出的流动性下降，IMF的研究指出。尽管整体流动性下降，但受过更多教育和技能的工人——那些拥有大学学位的人——仍然具有更高的州际流动率，迁移的可能性约为其他人的两倍。

根据详细和细致的IRS数据，研究发现“虽然最低收入四分位数的城市地区迁出率下降了25%，但随着中位收入的上升，减少幅度逐渐减小，最终在最高四分位数的城市地区仅下降了10%。”最终，研究人员的统计模型解释了美国在落后和领先城市之间迁移下降的三分之二。

其结果是，技能较低的工人在动态较差的地区基本上被困在那里。“关键的见解是，从贫困城市地区迁往富裕城市地区的人们的行为与反向迁移的人们之间存在明显的不对称，”作者写道：

由于房价的更大差异，迁移从贫困城市到富裕城市的阻力超过了收入差异带来的迁移积极影响——财富不平等上升的离心效应主导了收入不平等的向心效应，提供了上升不平等与那些“被遗留者”问题之间的直接联系。

收入的差异，或更具体地说，高科技产业和高技能工作的地理差距扩大，构成了问题的第二部分。这篇论文为我们理解技能与流动性之间的关系增添了一个重要的细节。其他经济研究发现，美国的工作和技能出现了趋同，将流动性下降的原因归咎于整体工作市场在城市之间变得越来越相似。但国际货币基金组织的研究发现，高技能、高科技工作的地理位置差异更大，这些工作集中在领先的中心和超级城市。这支持了经济地理学家迈克尔·斯托珀和安德烈斯·罗德里格斯-波塞的担忧，他们认为空间不平等是由产业和技能的不均匀分布和聚集驱动的。

巴尤米和巴尔克马认为，美国日益增长的空间不平等的这两个维度就像一把双刃剑的双刃。一方面，住房价格的差距有效地将较不利的人锁定在较不利的地方，剥夺了他们从更具活力的就业市场中获得机会的可能性。另一方面，行业和技能的分布不均使得高技能工人难以迁移到二线城市，因为那里缺乏合适的工作。

结果是一个达尔文式的分类过程，较有优势和高技能的工人涌入那些有这些工作的科技中心和超级城市。“由于空间有限，房价高的都市地区吸引了熟练工人，而牺牲了不熟练工人，”研究人员观察到。“随着整体劳动力中熟练工人的比例上升，这种绅士化随着时间的推移而累积，进一步加剧了工资和房价的不平等。”问题不仅在于住房太少，而在于经济的技能构成不均衡且失衡。所有这些都溢出到关键的公共服务和设施中。

吸引更多熟练、高薪工人的地方也获得了资助更好的学校、公园和博物馆以及增强其设施所需的收入。所有这些在较不利的地方变得更难以维持，随着时间的推移，加剧了国家不同地区之间的差距。

这两种力量相互滋生并相互强化，因为住房价格变得更加不平等，而工作和技能继续集中在少数城市中。“土地回报（房价）的差异增加使得迁移到繁荣地区变得不再可行，即使劳动回报（收入）的差异扩大也减少了向相反方向的迁移，”巴尤米和巴尔克马补充道。“价格在变动，而不是人。”

受影响最严重的是那些最不利、教育程度最低和技能最差的美国人，他们没有出路。最终结果是形成了两个独立且地理上不同的美国经济体，它们之间的互动有限——这种分裂在文化和政治上也将美国撕裂。

最终，这项研究帮助我们更好地理解市场城市主义者之间的辩论，他们认为住房是我们经济挑战的根源，并认为解决之道在于区域规划改革和增加住房供应，以及像Storper和Rodríguez-Pose这样的其他人，他们认为问题源于经济活动和技能的高度不均衡分布，并主张基于地点的政策来支持落后地区的经济。

正如国际货币基金组织的研究所示，美国面临住房和收入不平等的双重经济挑战。没有快速解决方案或灵丹妙药。它需要广泛而全面的政策工具组合，涵盖经济发展、集群和中心的促进、地方建设、流动性、工人培训以及就业创造和提升，以及住房和区域规划改革。