为了解决住房危机，美国一座城市瞄准单户住宅 - 彭博社

一个支持重新分区的草坪标志。

摄影师：Ackerman + Gruber 为《彭博商业周刊》在包豪斯酿酒实验室，穿着法兰绒和针织帽的人群密集，偶尔有“贝托总统”T恤混杂其中。但在三月份，聚集在明尼阿波利斯这个宽敞的酿酒室玻璃车库门旁的几位顾客并不是常客。他们是为了一个名为vox.MN的网站的启动而来。它们的名牌上写着“我[爱]我的社区”。另一个名牌上有一个圈，里面写着“2040”，并有一条线穿过，就像禁烟标志。

这是对 明尼阿波利斯2040 的引用，这是地方官员在十二月批准的广泛新城市规划。这个超过1000页的文件使得这个拥有428,000人口的城市成为美国第一个也是最大的结束单户住宅分区的城市之一，这种分区适用于明尼阿波利斯70%的住宅用地。开发商将很快能够建造双拼和三拼住宅，而无需经历申请变更或面对常常阻碍此类项目的邻里反对的时间和费用。

这一举措引起了全国媒体的关注，受到城市规划者的广泛欢迎，他们长期以来一直主张增加密度。他们认为，限制美国城市大片区域为单户住宅限制了住房供应，推高了价格，导致城市蔓延，并加剧了数十年的种族不平等。“明尼阿波利斯2040：年度最美好的计划，”是 布鲁金斯学会 在圣诞节前的看法。

赞扬的声音得到了包括美国住房和城市发展部长本·卡森在内的众多人士的响应，*《纽约时报》*的社论委员会表示，该计划“值得广泛模仿”。俄勒冈州已经采取了一个全州性措施，以消除其城市中的单户住宅区，加州到北卡罗来纳州的政策制定者们也在考虑这一选项。民主党总统候选人如科里·布克、胡利安·卡斯特罗、艾米·克洛布查和伊丽莎白·沃伦都提出了相关提案。

然而，尽管有如此多的喧嚣，明尼阿波利斯的一些居民对发生的事情感到愤怒。在投票前，他们与一个组织良好且多元化的支持者群体发生了冲突，向城市涌入了大量评论。红色草坪标志 ominously 警告说，单户住宅区将被推土机推倒，以腾出空间给公寓楼。

在包豪斯酿酒实验室的名牌人士们确信这一努力将以不好的方式结束。玛丽·帕托克，曾在1990年代担任该市第一位黑人市长的通讯主任，她表示，她和其他反对区域变更的白人房主被迫显得种族上不敏感。“这有点像特朗普，”她说，显然是作为一种侮辱。“他并没有真正说‘我讨厌黑人’，但他传递了那些信息。这就是这个计划的设置方式。它是为了在种族基础上制造对立。”

明尼阿波利斯有一个伟大的计划来使住房更负担得起

数据：UrbanFootprint，亨内平县，美国人口普查局。顶部照片：Lacey Young/Minnesota Public Radio；感谢Tony Webster

2040计划也加剧了年轻人与老年人之间的分歧。“很多千禧一代觉得他们在受苦”，因为高额的大学债务和不断上涨的房地产价格使得拥有住房 超出了他们的能力，另一位反对2040计划的活动家、退休市议员Lisa McDonald说。“我和我丈夫刚开始时相当贫穷，”她补充道。“我们基本上是拼命奋斗，自己翻修房子，直到我们能够住在现在的地方”——一栋价值160万美元的房子，坐落在城市的一处大型风景如画的湖泊旁。“我们应该为此受到惩罚吗？”

McDonald说，在某个时刻，年轻人会有孩子，并希望拥有一栋独立住宅，就像她这一代人一样。“让我们试着考虑这一点，而不是基本上把我们的未来寄托在仅仅是租房者身上，”她说。

Carol Becker在旁边插话：“他们会繁殖的，伙计！”

撇开繁殖习惯不谈，还有经济问题在作梗，以及城市使住房更可负担和公平的目标。学者们已经开始量化地方土地使用限制可能对全国造成的成本。在一篇 最近的论文中，芝加哥大学布斯商学院的Chang-Tai Hsieh和加州大学伯克利分校的Enrico Moretti认为，纽约、旧金山和圣荷西在建造更多住房方面的障碍使美国的经济增长在1964年至2009年间降低了36%。他们发现，这些高生产力地区的住房供应障碍有效地使美国人在2009年之前每人每年少赚了3685美元。

明尼阿波利斯并不是硅谷，没有人建议在一个中型中西部城市允许更多开发会加速美国的增长。但这座城市提升密度的努力可能会带来超出其边界的好处，并为全国其他地方树立榜样，莫雷蒂说。“这不仅对明尼阿波利斯有好处，对整个美国也有好处。”

反对重新分区的草坪标志。摄影师：Ackerman + Gruber 为《彭博商业周刊》拍摄大约有十几名城市工作人员在2040计划上工作了大约两年半。但其最大的政治支持者是明尼阿波利斯市议会主席丽莎·本德，41岁的前城市规划师和自行车倡导者。2009年，她和丈夫在纽约和湾区工作后回到双子城，被美丽的公园、一流的公立学校以及当时合理的房价所吸引。尽管如此，本德表示，她可以看到明尼阿波利斯面临着“迫在眉睫的可负担性危机”。

2013年，她决定竞选当地市议员的席位。一条 Facebook帖子显示她当时怀孕九个月，骑自行车进行拉票。“我竞选时明确表示我们需要更多住房，”本德说，她在赢得公职前一个月生下了第二个孩子。

明尼阿波利斯的人口已经在快速增长，从2010年到2018年增加了约46,000人，或12%，因为年轻人选择在城市定居而不是郊区。租金迅速上涨，公寓空置率降至美国主要大都市区中最低的水平之一。市场上的房屋库存减少，导致竞标战。“咖啡的价格在五年内没有变化，但住房成本上涨了40%，”房地产经纪人亚伦·艾森伯格说，他经常与首次购房者合作。

本德摄影师：阿克曼 + 格鲁伯为《彭博商业周刊》拍摄在价格范围内苦苦寻找房屋的千禧一代只是一个更深层次问题的冰山一角。明尼阿波利斯，像许多美国城市一样，历史上存在着由联邦、州和地方住房法律强化的隔离现象。几乎60%的白人居民在该市拥有住房，但只有约20%的黑人居民拥有住房，这是全国最大的差异之一，也是造成巨大的种族财富差距的重要原因。市长雅各布·弗雷（38岁）表示，在20世纪，“你有这些故意的隔离和种族主义政策”，禁止黑人在城镇的某些地区居住。当这些法律变得非法时，城市“开始以其他方式进行，比如通过我们的分区法典，”他补充道。“这就是我们正在反对的。”

在她的第一学期，本德倡导了一项法律，允许房主建造后院小屋，以鼓励单户住宅区的更高密度。她还悄悄开始为更雄心勃勃的改革铺路。每10年，双子城市及周边的地方政府都必须向区域委员会提交一项长期计划。本德表示，明尼阿波利斯在制定交通系统愿景方面做得很好。但它从未关注过使住房获取更加包容意味着什么。该市喜欢自认为是进步的，但本德知道改变分区将是有争议的。她说，当你开始谈论在他们的街角可能建造的东西时，人们“开始对我的社区将会是什么样子、我如何融入这里产生很多情感”。

全球中型城市密度

单户住宅区划助长了美国城市地区的蔓延

数据：温德尔·考克斯咨询公司

另一个挑战：该计划的工作将跨越一个选举年，这使得一些更具争议性的想法是否会得到政治支持成为疑问。在本德竞选连任的同时，她也支持其他致力于使住房更可负担和种族公平的支持增长的候选人。

其中一位是菲利普·坎宁安，一位黑人、跨性别的前市长助理，他在2017年赢得了一个席位，击败了一位长期担任的市议会主席。坎宁安在自己所在的选区目睹了住房紧张的影响，那是明尼阿波利斯北部一个多元化的工人阶级地区。被其他地区的高房价挤出的买家越来越多地搬入他的社区，推高了房价。投资者也将目光投向该地区，迅速购买可以转为出租的单户住宅。“我不希望我的选民被高收入者驱逐，”坎宁安说。“我们需要建造更多人们居住的地方。”

到2018年初新市议会宣誓就职时，市政府工作人员已经深入开展2040计划的工作。他们在全市举行了数十场信息会议，包括公共交通方面的会议。“我们只需上公交车与人交谈，”长期规划主任希瑟·沃辛顿回忆道。

麦当劳摄影师：阿克曼 + 格鲁伯为《彭博商业周刊》城市在春季发布了一份草案。反对声迅速而来。反对的主要人物之一是麦当劳，这位退休的市议员在任职期间塑造了一个大胆、直言不讳的形象。（当地的一家周报曾刊登过她骑在摩托车上的照片，标题为“轮上的地狱。”）另一个是贝克，市估算和税务委员会的成员，也是当地民主政治的长期人物。他们所代表的团体“明尼阿波利斯为每个人”制作了红色的“不要拆毁我们的社区”草坪标志，这些标志开始在城镇中出现，主要集中在城市西南区的白人和富裕社区。

预料到反对声的倡导者们组成了一个名为“邻居为更多邻居”的对立团体。这个名字是对“邻避主义”（“不在我后院”）在口号中表达的讽刺，比如“为这个邻居，为那个邻居，”约翰·爱德华兹说，他是一位当地博主和该团体的联合创始人。结果证明这是一个积极的信息，与明尼阿波利斯的广泛人群产生了共鸣，帮助建立了基层支持。

随着双方在秋季的斗争，公众依然 sharply divided。《星报》对城市收集的超过18,000条评论的样本进行的审查显示，批评者的数量是支持者的两倍。星报，沃辛顿表示，他的工作人员审查了所有反馈，认为支持者占有优势。

与此同时，Bender正在努力赢得她的市议会同事的支持。计划的修订版本将可以在单户住宅区建造的单位数量上限设定为三，而不是草案中允许的四个单元。12月，市议会以12票对1票通过了该文件。当全国各地的媒体注意到这一点时，Bender在推特上发文：“我们激发了关于住房中种族排斥的全国性讨论，以及城市如何向前发展以做得更好。”

当然，现实情况比对立的草坪标志所表现的要复杂得多。“从正面看，我们设计这个看起来像是一栋单户住宅，”布鲁斯·布伦纳（Bruce Brunner）说，他站在自己在明尼阿波利斯南部的最新项目外面。框架已经完成，屋顶线与街道两旁的百年老房子相得益彰。然而，这栋三层建筑的每一层将是一个独立的1247平方英尺、三卧室、两浴室的公寓，而不是容纳一个家庭。

布伦纳，前Target公司高管转型为建筑商，原本计划在该地块上只建一栋双拼房，但邻里协会鼓励他尝试建三套单位。唯一的问题是：城市的分区法规不允许。因此，布伦纳最终 将他的案例提交给规划委员会申请变更。“有趣的是，唯一反对的人住在那栋四拼房里，”他说，指着街区尽头一栋早期允许建造的建筑。“他们说，‘如果你让他们建三拼房，这会毁了邻里。’”不过他还是获得了批准，但过程拖得很长。

布伦纳摄影师：阿克曼 + 格鲁伯为《彭博商业周刊》拍摄原则上，布伦纳是2040计划的支持者，该计划将消除一些繁琐的程序。他住在附近的一栋双拼房屋中，并支持市议会的社会目标。不过，他对将单户住宅区重新划分为更高密度的区域能否转化为巨大的商业机会持怀疑态度。他的小项目对大多数大型开发商来说过于独特，难以引起他们的兴趣。即使是较小的开发商，三户住宅的经济效益也往往不佳；与房东可以预期收取的租金相比，建筑和土地成本过高。布伦纳表示，对于城市中的大多数地块，“这个公式行不通。”

增加大量的双拼房和三户住宅也是解决住房短缺的相当低效的方法。所需的是大型和中型公寓楼。明尼阿波利斯的官员们知道这一点，这就是为什么2040计划允许在交通枢纽和其他特定区域进行更大规模的开发。为了确保新租赁房屋的可负担性，市议会通过了一项临时措施，要求某些新建筑将至少十分之一的单元专门用于年收入不超过地区中位数收入60%的居民，预计两居室的租金约为1350美元。立法者还打算通过一项永久性条例，以确保城市拥有多样化的住房，而不仅仅是豪华公寓。

布伦纳建造的多户住宅。摄影师：Ackerman + Gruber 为彭博商业周刊房地产行业对此表示怀疑。市议会似乎认为可负担单位“只会从开发商的隐秘中出现，”MPLS市中心委员会主席史蒂夫·克拉默说，召集营利性和非营利性开发商对政策发表看法。去年，该小组估计，行业需要投入超过30亿美元用于住房，仅仅是为了弥补明尼阿波利斯十年的建设不足，每年还需要额外的13亿美元以跟上人口增长。考虑到当前政策，开发商不太可能出现那种资金。“这是根本的谬误，”克拉默说。“这些项目根本无法获得融资。”

开发商提出了一些合理的担忧，城市住房政策与发展主任安德里亚·布伦南表示。尽管如此，布伦南说，如果我们不想要发展，明尼阿波利斯就不会经历“所有这些麻烦来创造这个非常宽松的发展环境。”她说，“我们面临的问题实际上是，谁能从增长中受益？”

在某种程度上，2040计划最引人注目的地方在于它竟然通过了。批准这样一个远见卓识的政策需要政治勇气，许多投票支持该政策的官员在任何人知道它是否有效之前就将离开办公室。班德尔表示，这些变化“足够渐进和适度，以至于人们不会看到他们真正害怕的巨大变化。”

然而，这也表明，期望该计划能迅速使明尼阿波利斯的住房变得更加负担得起和公平的人们可能会感到失望。正如本德和其他人指出的，这个问题已经酝酿了几十年，解决起来需要数年时间。而且，计划中的许多内容远未完成政策。即使是允许在单户住宅地块上建造三户住宅的变化，仍然需要在区域规划法典中确立，这一步骤预计将在城市收到区域委员会的最终批准后进行，预计在九月份。

这些只是对一个在许多层面上只有联邦政府有资源解决的问题的地方性修复。自1970年代末以来，美国已将 住房援助削减了三分之二，给城市和州施加了压力，要求帮助低收入者，他们的工资未能跟上不断上涨的住房成本。去年，市长弗雷为可负担住房预算了创纪录的4000万美元，但还需要更多。与此同时，反革命正在进行中。一个因环境原因提起的诉讼以停止该计划的请求在四月被驳回，但 原告正在上诉。还有一个初步努力正在进行，旨在以批评者所称的方式重塑城市选举市议会成员的方式，这可能会 赋予城市中更白、更富裕的部分更多权力。即使这没有实现，2040计划几乎肯定会成为2021年下届市议会选举中的一个问题。

“我们基本上是拼命努力，自己翻新房子，直到我们能够住在现在的地方。我们应该为此受到惩罚吗？”

明尼阿波利斯能够做出大胆的举措，正是因为住房成本没有失控，耶鲁法学院研究土地使用和城市发展的教授大卫·施莱彻说。在加利福尼亚，他表示，房主的经济利益根深蒂固，尽管有组织良好的改革努力，州政府仍然陷入僵局。最近的一次尝试是将类似于明尼阿波利斯2040的计划应用于整个州。它在5月被搁置，因为郊区立法者的反对。“一旦你看到这些快速上升的房产价值，”施莱彻说，“这就变得越来越难。”

房主在美国的投票人数仍然显著高于租户（全国范围内，2018年的比例约为3比1）。出席vox.MN活动的2040计划反对者希望将持有相同观点的人重新送回公职。但正如这座城市最近的历史所示，许多房主如果看到变化是积极的，就会支持一些不符合他们经济利益的事情。

以大卫·布劳尔为例。他在1979年搬到明尼阿波利斯，并作为记者报道这座城市。他说，多年来，当地领导人试图推动任何可以进行的开发。大型公司，如通用磨坊公司，已经迁往郊区，而1990年代的一系列谋杀案使这座城市获得了“谋杀城”的绰号。但事情逐渐好转。“我们受到全国趋势的推动——年轻人对郊区感到厌倦，”他说。

现在他退休了，Brauer和他的妻子正在考虑将他们位于南明尼阿波利斯的独栋住宅出售。“我们想留在这个社区，”他说，但对于那些想要缩小居住空间的人来说，选择并不多。这就是为什么他支持2040计划。如果它在未来几年能创造出像他这样的婴儿潮一代所希望的住房选择，他们就会搬走，为千禧一代及其后代腾出空间。