社区绅士化中的隐秘赢家 - 彭博社

时代的标志：华盛顿特区的反城市化涂鸦，经济变迁带来的紧张局势在不断上升。亚历克斯·布兰登/AP任何人都可以看到城市化社区中的变化。租金上涨，犯罪率下降，空置商店里开起了葡萄酒吧。但更难看到的是人们的家庭和生活内部发生了什么。尽管伴随着城市化的担忧——从 普遍性 到 这个词的含义 到人们应该做什么 来阻止它——很少有强有力的努力去探讨一个社区经济上升对其原居民的影响。几乎没有资源可以展示变化如何真正影响居民，无论是好是坏。

彭博社城市实验室纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引器圣保罗的贫民区如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛悉尼中央火车站现在成为建筑目的地相反，关于城市更新的传统观念几乎是根深蒂固的。通常不言而喻的是，社区变化的缺点——尤其是现有低收入居民的迁移，以及租金上涨和文化冲突的增加——远远超过任何好处。对城市更新的焦虑是一种强大的力量，以至于当亚马逊试图在纽约开设第二总部时，它让公司停滞不前。

但没有数据来解释在城市更新的明显迹象下发生的变化——如阁楼、电动滑板车、农贸市场——描述成本或承担这些成本的人并不容易。根据一项刚刚发布的研究，原住民从城市更新中获得的收益比传统社区叙事所暗示的要多。而城市更新的危害虽然难以完全评估，但对原住民来说可能并没有那么严重，尤其是对于那些留下来的人，甚至对于那些选择离开的人来说。如果关于城市更新的传统观念有些错误呢？

根据费城联邦储备银行和美国人口普查局的新 研究，无论是正在城市更新的社区还是其他社区，都是比人们意识到的更具动态性。这篇论文声称是关于城市更新对原住民长期影响的第一项综合性纵向研究。它显示，城市更新确实导致迁移到其他社区——这是社区状态变化中最具争议的结果——但与基线社区变化相比，并没有那么显著。

该研究考察了100个最大都市地区低收入中心城市社区的原住民，使用2000年的普查数据和2010至2014年的美国社区调查数据。研究人员昆廷·布拉梅特和达文·里德利用早期数据作为对照，追踪了教育成就和家庭状况在受教育程度较低的租户和房主以及受教育程度较高的租户和房主之间的变化。虽然这些社区中的一些经历了绅士化，但并非所有社区都如此，这为比较提供了基础。

在2000年至2010-14年间，确实经历了绅士化的可绅士化社区比例最高的城市。费城联邦储备银行/芝加哥大学对于受教育程度较低的租户，他们是社区中更脆弱的人口群体，绅士化导致外迁率增加6个百分点。无论社区是否变得高档，租户的迁移率都很高：研究发现，在十年的时间里，68%的受教育程度较低的租户和79%的受教育程度较高的租户搬家。因此，平均而言，绅士化促使受教育程度较低的租户约10%的搬迁（而受教育程度较高的租户则少得多）。

鉴于社区内变化的高频率，数据表明，绅士化本身被过度确定为流离失所的直接原因。“这有效地限制了绅士化导致流离失所的潜力，并使得社区即使在没有强烈流离失所影响的情况下也能迅速变化，”论文中写道。

毫无疑问，搬家会带来一些不可观察的成本，论文对此进行了承认。在最好的情况下，搬家也相当糟糕，而“流离失所”通常会召唤出最坏的情景。但离开一个社区可能会导致一个完全中性的结果。研究表明，“对于所有类型的个体，从正在进行城市更新的社区搬家的人，所经历的可观察结果的变化并不比从非城市更新社区搬家的人更糟。”论文继续指出，“也就是说，他们并不更可能最终住在高贫困率的社区，失业，或比从非城市更新社区搬家的人通勤更远。”

对于那些留在原地的租户和房主来说，改善社区条件的好处有很多。城市更新减少了原居民接触贫困的机会，这与儿童健康结果特别相关。对于受教育程度较低的租户来说，城市更新似乎绝对负责于减少贫困的接触：这一群体的贫困接触基线变化为零。

“许多原居民，包括最弱势的群体，能够留在城市更新的社区，并分享任何社区改善的成果。”虽然关于城市更新的任何传统叙述都涉及到贫困居民租金飙升，但费城联邦储备银行的论文颠覆了这一预期。“[令人有些惊讶的是，城市更新对原居民中受教育程度较低的租户所支付的月租金没有影响，”论文发现。相反，承担更高租金的是受教育程度较高的租户。研究人员可以排除租户补贴作为解释租金上涨差异的方式。（住房补贴并没有增加，这一点是肯定的。）租赁市场的分割可能是这里最好的解释：高收入者支付更多以留在设施更好的社区，而低收入家庭则为低质量住房支付相同的费用。

“这些结果警告不要在研究城市更新时使用简单的邻里中位租金，正如几乎总是这样做的，”研究人员警告道。

考虑流离失所的另一种方式是考虑留在原住民中的比例。在研究的邻里中，受教育程度较低的租户和房主各占25%的比例。在这些群体中，30%的租户和60%的房主留在城市更新的邻里中。留在原地的受教育程度较低和较高的房主都看到了房价的上涨（受教育程度较高的人获得的增幅更大）。离开的房主没有任何影响。

并非所有城市更新带来的变化都算作改善！论文承认，房产税的上涨可能让现有房主难以承受，例如——尽管研究人员仍然将更高的价值归入房主的胜利类别。虽然从城市更新的邻里搬走可能不会导致明显的更糟糕的结果，但流离失所本身的行为，留下家庭和社区，带来了负面的社会和心理影响，正如研究人员所认识到的。文化上，城市更新涉及的邻里变化可能导致原住民感到他们不属于这里。

真正的积极变化也并非均匀分布。费城联邦储备银行的论文发现，城市更新对就业、收入或改善距离没有影响——除了受教育程度较高的房主，“对于他们来说，城市更新使他们的收入平均增加约$3,000，而对于那些选择留下的人则增加约$5,000。”因此，就像美国生活中的许多事情一样，城市更新对已经拥有某些优势的人来说是一个明确的胜利。但说这对那些不那么富裕的人来说必然是损失，假设了一个并不存在的零和游戏。

城市地区的变化更多是由于迁入而非迁出。经过几代的衰退和投资撤出，一些社区变得如此人口稀少，以至于任何新发展的迹象和经济复兴似乎都显得极为转变。而且，通常情况下，绅士化的文化标志让人难以接受：见证新奥尔良法兰西人街上一家书店的老板 报警对付一支铜管乐队 或者华盛顿特区的一位豪华公寓居民 抱怨go-go音乐。

然而，流离失所常常在发展决策的争论中被提及，作为一种无法减轻的增长副产品，就像热量或熵一样。在这些发展争论中，流离失所是一个NIMBY的王牌，可以阻止建设交通机会或经济适用房。毕竟，没有人想要流离失所。

但是，如果直接的流离失所比所有显而易见的社区结构变化所暗示的要少呢？而且，也不那么严重？这可能会重新定位围绕真正对低收入居民和脆弱家庭有害的政策的辩论。还有关于如何解决这些问题的争论。

“总体而言，我们发现许多原住居民，包括最弱势的群体，能够留在绅士化的社区中，并分享任何社区改善，”论文中写道。“也许最重要的是，绅士化的低收入社区在多个与机会相关的维度上似乎有所改善，许多儿童能够留在这些社区。”

***更正：***本文最初将该研究归因于费城联邦储备银行和芝加哥大学NORC的研究人员。在进行该研究时，昆廷·布鲁梅特（Quentin Brummet）当时在美国人口普查局工作，现在是NORC的员工。