历史保护何时能遏制绅士化 - 彭博社

一名骑自行车的人在芝加哥的皮尔森社区街道上骑行，这里是一个以西班牙裔为主的地区，正在经历剧烈的变化。斯科特·奥尔森/盖蒂芝加哥——埃莱扎尔·德尔加多在他1994年在18街开设的繁忙咖啡馆跳跃豆的店面窗户前观看皮尔森社区的变迁。他说，在1990年代，这里只有几家面包店和塔可酒吧。帮派控制着这个社区；夜晚枪声不断。

德尔加多，前自行车快递员，开设咖啡馆作为当时吸引到皮尔森的艺术家的聚集地，这里是中西部最大的墨西哥裔美国人社区。“我想要创造一个像我们在墨西哥拥有的地方，”他说。

彭博社城市实验室纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引器圣保罗的公寓如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲际竞赛悉尼中央火车站现在成为建筑目的地由于气氛和低租金，一波新移民在2000年代初开始涌入这里；艺术画廊和音乐场所相继开张，高档餐厅也随之而来。在2018年，福布斯称皮尔森为“世界上12个最酷的社区之一。”这种变化对德尔加多的生意是有利的——他在几条街外开设了第二家咖啡馆——但代价也很高。“现在这个社区从早上6点到晚上10点都很热闹，”他说。“人们在外面慢跑和遛狗。但与此同时，租金太疯狂了。我失去了许多我多年来的客户，因为他们负担不起在这里生活。”

自2000年以来，估计有10,300名西班牙裔居民离开了位于芝加哥环线西南部的这个社区，根据2016年一项研究，该研究由伊利诺伊大学芝加哥分校的城市规划教授约翰·贝坦库尔进行。同时，白人的数量增长了22%，从2000年的3,587人增加到2013年的4,385人。

“我们都理解变化和发展，但这些数字令人震惊，”新任第25区市议员拜伦·西乔-洛佩斯说，他曾是皮尔森联盟的执行董事，该组织是一家为抵抗驱逐而奋斗的基层组织。“例如，曾经每年1,500美元的物业税现在变成了4,000美元。”

关于老年居民被迫发布室友广告的故事流传着，开发商冷不丁地打电话给长期房主，提供80万美元的报价，而这些房子的价值在二十年前仅为2万美元。也许该社区转型最生动的标志发生在2017年，当时阿兹特克之家，一个西班牙裔社区中心，被一位开发商改造成市场价公寓，开发商移除了装饰该建筑的切·格瓦拉和埃米利亚诺·萨帕塔等革命者的历史壁画。

许多人担心，如果“埃尔·帕塞奥”（“步道”）——一条拟议中的自行车和步行道在几年内在一段四英里的铁路线上开放，绅士化可能会加速。606号，城市西北侧的一个类似步道项目，加速了邻近社区的绅士化，而这是城市和皮尔森活动家都不想复制的蓝图。

为了遏制流离失所，上个月该市的地标委员会推进了一项提案，旨在将18街的1.5英里长的区域——皮尔森的主要零售走廊——指定为历史地标区。该计划不仅将保护该区域800多栋19世纪末的住宅和商业建筑免于被拆除和重新开发：它还涵盖了数十幅壁画，这些壁画已成为该社区的象征，由赫克托·杜阿尔特、马里奥·卡斯蒂略和杰夫·马尔多纳戈等人创作。如果获得批准，该历史区将成为芝加哥最大的历史区之一。

彼得·斯特拉扎博斯科，芝加哥规划与发展部的副专员，形容该提案为“一个整体保护计划，而不是一个增长计划”，将尊重1870年代在此定居的东欧移民和一个世纪后到来的墨西哥裔美国人。他认为，该市的计划可以成为其他芝加哥社区以及全国其他地区的榜样。

利用历史保护来维护可负担性并不罕见，但地标化在加速绅士化方面有一定的声誉，而不是阻止它。例如，在纽约市，研究人员发现历史指定后，社区变得更加富裕；目前在底特律的卡斯走廊社区建立历史区的努力涉及对流离失所恐惧的激烈辩论。但皮尔森计划旨在保护该社区的文化结构和现有居民：在地标区中融入了一项试点可负担性要求条例（ARO），要求大型住宅项目的开发商将至少20%的单元设置为低收入居民使用。（全市的ARO为10%。）

选择不建造这些单元的开发商需要支付$180,000的替代费用，为未建造的单元支付资金，按单元计入一个全市的替代建筑基金，该基金将用于翻新或建造城市中的经济适用房，包括皮尔森。例如，The 78的开发商，$50亿美元的综合体计划在靠近皮尔森的河滨地块上增加约10,000个新住房单元，计划通过在皮尔森或邻近的小村庄社区建造多达1,000个经济适用房来满足他们的ARO义务。

然而，一些居民对地标提案持谨慎态度。Sigcho-Lopez计划下个月与城市规划委员会举行一次社区会议，以便让居民有机会了解更多信息。他尚未确信该计划不会加剧当前的绅士化趋势。

然而，等待太久可能会代价高昂：目前，地标区内有三个待批准的建筑拆除许可证。该提案将于6月25日提交给芝加哥市议会。如果市议会在地标委员会5月16日的建议后90天内未通过授予地标指定的条例，这些拆除许可证将被批准，Strazzabosco说。但如果市议会对这个想法拖延一年，地标指定将自动生效。

“目前来看，他们的计划是不够的，”Sigcho-Lopez说。“这不足以解决更大的流离失所问题。我们必须确保居民不会被高昂的住房成本窒息，我们有一年的时间与城市合作进行指定。如果需要那么长时间才能得到我们想要的，我们会等。”

Sigcho-Lopez表示，这种谨慎部分源于最近的芝加哥政治丑闻，在这些丑闻中，分区许可证是以“付费游戏”的方式发放的。在6月12日的市议会会议上，市长洛丽·莱特富特宣布她打算打击市议员的外部工作和活动，这是一项反腐败运动，至少部分受到第14区市议员埃德·伯克最近活动的启发，他目前正面临联邦起诉，因确保寻求城市分区许可证的开发商使用他的律师事务所。伯克据称与前25区市议员和城市分区委员会主席丹尼·索利斯密切合作，后者代表皮尔森，目前也卷入了自己的相关腐败丑闻。

由于这段丰富的腐败历史，Sigcho-Lopez呼吁对分区许可证的分发制定新指南。“我希望对过去通过代理做出的所有许可证决定进行调查，这些决定是在没有社区讨论的情况下做出的，”他说。“我们有当地的小企业在申请许可证和执照，他们一直在等待名单上。他们从未有机会，因为他们无法付费参与。”

“变化是好的，地标区可能也是好的，但这完全取决于谁在引导这种变化。”马克·沃尔登在皮尔森拥有几栋将落入地标区的公寓楼。他一直在努力保持这些公寓的可负担性，并想知道地标计划是否会帮助或阻碍他。“目前还没有人确定该地区业主的责任，”沃尔登说。“地标区可能通过阻止开发商通过拆除便宜的工人阶级建筑并用更昂贵的、面向雅皮士的建筑替代它们来减少绅士化。”

但还有另一种情况——地标保护阻止小型老建筑被更多单元的新建筑取代，进一步限制住房供应并推高价格。“这就是为什么社区有发言权是重要的。”

芝加哥城市规划师皮特·桑德斯，常常撰写关于城市的绅士化景观的文章，认为皮尔森地标区应该“锁定”地方对重建的控制，可能会停止居民的流离失所。“我认为皮尔森的居民不会反对地标计划，”桑德斯说。“我相信他们不想被城市告知该做什么。他们想要掌控权。”

这是36岁的厨师梅尔·曼苏里亚所呼应的主题，他最近搬回这个社区开设了Cafe Indigo，一家提供墨西哥街头食品的小型18街餐厅。他说，这一举动是为了加强当地拥有的企业的存在，因为越来越多的高档餐厅在皮尔森寻找空间。“错误的人因错误的原因来到这里，”他说。“他们听说这是一个热门社区，想要住在这里。他们并不是为了构成皮尔森的价值观而来。”像许多企业主一样，他看到了地标区的好处——但希望确保它能够满足较少富裕人群的需求。

亚历山德拉·库拉托洛（Alexandra Curatolo），31岁，也是如此。她在皮尔森（Pilsen）生活了十多年，大学毕业后便定居于此，曾就读于附近的伊利诺伊大学芝加哥分校。她享受到了社区变化带来的经济利益：2013年，她开设了Belli’s，一个新居民和老居民都常光顾的果汁吧。她还与居民合作，启动了农贸市场和社区花园。“我决定留在这里是因为社区。我认识了我的邻居。皮尔森是一个人们彼此关心的地方。我们邀请彼此参加前院的聚会和烧烤，”她说。“变化是好的，地标区可能也是好的，但这都取决于谁在引导这种变化。”

在一个最近的下午，劳伦·安赫莱斯（Lauren Angeles）坐在Belli’s，这是她在18街上的常去之地。29岁的护理学生，她三年前从西镇（West Town）搬到皮尔森，因为这里靠近伊利诺伊大学芝加哥分校，并且她在这个社区感到像在家一样。现在，就像许多老居民一样，她发现自己被迫搬走。

“我们的租金每年增加100美元，因为房东的物业税增加，”安赫莱斯说。“我想留下来——我喜欢这里。但这变得太贵了，我要搬到洪博尔特公园（Humbolt Park）。再见，皮尔森。”