柏林参议院批准五年租金冻结 - 彭博社

亚当·斯尼德/城市实验室柏林将禁止未来五年几乎所有的租金上涨。

柏林参议院周二投票支持可能是欧洲最 激进的租赁法律。这一决定等待同一议会成员在十月的最终批准，是该市在努力保持租金可负担方面迄今为止采取的最激进的措施。

但尽管这些努力在公众中享有相当广泛的支持，柏林本身仍可能面临严重的制度性反对，因为这样的法律测试了城市和国家政府权力之间的界限。

彭博社城市实验室纳粹掩体的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛悉尼中央火车站现在成为建筑目的地一旦在十月完全批准，该法律将追溯至6月18日。柏林的租金上涨将被禁止五年，已补贴的公共住房和新建公寓除外。实际上，这意味着租金将在 150万套城市的190万套住房上保持不变。

为了执行这一规则，签署新合同的租户可以让城市检查合同，以验证租金是否没有被非法提高。与此同时，支付城市认为过高租金的现有租户可以申请降低租金。（尚未决定什么租金被视为过高。）

这种保护水平并不是全新的。柏林已经有一种相对 严格的租金管控，尽管实施不均。整个城市的租赁管理机构目前评估每个微型社区的平均租金，并进一步按公寓大小和状况进行细分。任何新租约的租金不得超过这一平均价格的10%。

这已经相当严格，但其效果是稳步控制租金上涨，而不是完全停止。这迄今为止防止了租金逐年飞涨，这可能在85%的住房为租赁的城市中造成真正的社会混乱。

通过完全冻结租金上涨，房东的处境肯定会变得更加艰难。任何翻新计划现在都必须得到城市的批准，以确保它们确实是必要的。这将防止一种常见的 柏林房东的做法，即通过未经请求的改动“改善”物业，例如，在建筑的内院添加阳台。房东可以利用一个漏洞，在翻新情况下允许租金上涨，往往将建筑的生活成本推高到使贫困租户被迫离开的程度。

一旦新法律生效，翻新将被允许，前提是每平方米的月租金不得提高超过0.50欧元。同时，对于供暖系统翻新的基本必需品，许可证将很容易获得。

不过，房东在其他方面会得到一些缓解。如果他们经历了可证明的经济紧急情况，他们将能够提高租金。尽管如此，这一让步仍然带有惩罚性：如果房东为了提高租金而虚假申报紧急情况，他们将面临高达50万欧元的罚款。这听起来可能是惩罚性的——确实可以说是这样——但值得记住的是，小规模房东在柏林非常罕见。拥有 仅有几套公寓 的业主占所有租赁的不到5%。大多数房东是大型公司。

由柏林选民选出的市参议员批准这些措施的事实表明，城市中对任何租金稳定措施的支持程度很高。然而，柏林可能会与国家政府发生冲突，因为目前尚不清楚谁对这一法律领域拥有管辖权。根据德国法律，像柏林这样的州政府一般负责住房问题，但租赁关系可以被解释为合同法的一个分支，由国家层面监督。这可能使柏林面临法院挑战，因为租金冻结政策不太可能被德国的右倾国家政府采纳，法院可能会将柏林的限制视为市政越权。

这对城市政府来说是一场相当艰巨的斗争。那么这些新法律真的有必要吗？从城市的统计数据来看，柏林的平均租金实际上相当低，每平方米6.72欧元，几乎是慕尼黑的一半。然而，这个数字具有误导性，因为它包括了许多已经居住了几十年的租户，他们支付的稳定租金几乎没有变动。不过，新租赁合同并不是以这个价格提供的，通常是这个金额的两倍。因此，许多人在这个平均工资并不特别高的城市中，努力应对住房成本。

在一个即使是相对富裕、关系良好的人也在租房的城市，这导致了一个日益增长的公众运动，呼吁对住房市场进行更大的集体控制。柏林已经被一场运动席卷，旨在 重新国有化以前的公共住房楼 并禁止大型房东，这可能会成为2020年全市公投的主题。与此同时，州政府在 新的住房供应 中变得更加积极参与，尽管在这里它目前落后于其雄心勃勃的目标。

这里所涉及的，不仅仅是对住房市场运作进行微调以使其更顺畅。柏林的新计划暗示着更为根本的东西：一个朝着住房市场发展的城市，在这个市场中，房地产作为投资的功能让位于其公共可及性和实用性。其他城市观察它的发展及其面临的障碍，将是既令人着迷又富有启发性的。