如何阻止多户住宅，波士顿风格 - 彭博社

波士顿一栋正在建设的新公寓楼，那里多户住宅的供应未能跟上需求。照片由安东尼·弗林特提供许多马萨诸塞州的城市和城镇热衷于使用分区来阻止新的多户住宅建设，和同样蓝色的加利福尼亚州一样。马萨诸塞州智能增长联盟最近发布了他们为期两年的研究项目结果，调查波士顿地区在满足住房需求方面的表现。“大波士顿地区多户住宅的分区现状”发现，联邦各社区有效地建立了一道“纸墙”，通过分区限制来阻碍开发。“多户住宅的地方分区审批流程正在演变得更加灵活、政治化、临时、不确定、耗时和自由裁量，”研究者艾米·戴因来自非营利政策中心MassINC，对波士顿周围100个城市和城镇的章程、条例和计划进行了研究。“当前的流程不太可能在未来几年内产生足够的住房。”

彭博社城市实验室纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引器圣保罗的贫民窟如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛悉尼中央火车站现在成为一个建筑目的地与全国许多其他大城市一样，波士顿的住房生产远远落后于保持住房成本合理所需的水平。从2010年到2017年，大波士顿地区新增了245,000个就业岗位，但仅批准了71,600个新住房。因此，智能增长联盟表示，马萨诸塞州四分之一的租户现在将超过50%的收入用于住房。该州的住房成本继续上涨，速度超过纽约或加利福尼亚。

报告的一些关键要点：

• **多户住宅的土地极少。**在大多数情况下，当地的分区法律将新的多户住宅排除在现有的住宅社区之外，而这些社区覆盖了该地区大部分的土地面积。此外，城市和城镇通过高度限制、退缩和每英亩的居住单位数量，严格限制多户使用的土地密度。至少三分之一的市镇没有实际的多户分区来容纳增长。
• **大量临时决策。**与全国其他地区不同，马萨诸塞州并不要求社区定期更新其分区并使其与地方计划一致。相反，研究记录了城市和城镇逐渐远离可预测的分区区域，转向“浮动区域”、逐个项目的决策以及特殊许可证和变更。似乎还有一种趋势是通过将特殊许可证授予权转移到市议会和市镇会议上来使开发决策政治化，强调临时谈判并延长过程。
• **所建的少量住房被 relegated 到边缘地区。**该地区大约一半的社区在其历史中心批准了一些住房单位，但Dain的案例研究表明，这些填充项目规模适中，规划和批准可能需要长达15年。更多的住房正在较不发达的地区建设，例如改建的工业物业、办公园区和其他被高速公路、铁路、水道或其他障碍隔离的地块。即使建得很密集，这种类型的住房通常也会因为公共交通的有限接入和步行便利性差而变得依赖汽车。

那么这是怎么回事呢？人们可能会认为，马萨诸塞州作为进步价值观的典范（更不用说民主党总统候选人的温床），应该在保护其居民方面有更好的记录。然而，智能增长联盟得出的结论恰恰相反：

尽管看起来我们正在建造比以往更多的住房——而且我们是东北部增长最快的州——马萨诸塞州每年建造的住房仅为1970年代经济停滞时的一半。

并不是说没有好的努力。过去三位州长——米特·罗姆尼、德瓦尔·帕特里克和现在的查理·贝克——都呼吁更多的多户住宅建设。十多年来，州政府一直为允许在智能位置（如市中心或靠近交通的地方）进行密集、紧凑开发的市政当局提供现金奖励。市镇可以随意使用数百万美元的资金——此外，还有一条专门为学校设计的资金来源，旨在解决已定居居民的一个普遍抱怨，即当地学校系统无法容纳更多学生。再加上 第40B章的“胡萝卜”政策，这是一个已有50年历史的州级项目，旨在加快在整体住房中低于10%可负担住房的社区内的可负担住房建设。马萨诸塞州的几个社区也有包容性住房条例，要求新住宅开发的一部分必须是可负担的。一个密度奖励计划进一步增强了可负担性要求，基于扩展允许的密度增加私有土地所有者和开发商价值的原则。全州的一些城市和城镇正在推行增加可负担住房供应的政策，例如合法化无障碍住宅单元、促进社区土地信托以及允许微型房屋和 制造房屋。

湾区的反对者主导了关于住房限制的城市主义对话。但湾州的反对者至少与他们平起平坐。但所有这些努力并没有有效推动进展，尤其是因为一些地方正在致力于建设更多住房，而一些地方则没有。具体来说，在大多数郊区社区，对多家庭住房的抵制非常激烈。他们无视州政府之前提到的现金提议，巧妙地利用地方分区作为武器，并以特殊的愤怒反对40B项目。

最近，湾区主导了关于“不在我后院”现象的城市主义对话，这反过来又激发了前述的YIMBY运动（在我后院可以）。但湾州的反对者至少与他们平起平坐，利用对学校、交通、停车和现有社区“特征”的熟悉担忧，展现出无情的有效性。

YIMBY主义可能在这里获得支持，但进展艰难。马萨诸塞州州长查理·贝克提出了他的住房选择立法，允许城市和城镇通过市议会或镇会议的简单多数投票来减少官僚主义，而不是目前要求的三分之二的超级多数。但即便是这一微小的规则调整也没有进展。该法案去年在州立法机构中枯萎，今年早些时候重新提交，增加了一项条款，使其更加温和：允许在靠近交通或商业中心且至少有10%是可负担住房的项目上进行简单多数投票。改变镇会议上的三分之二多数要求？没门。贝克法案的争斗回响着加州对SB50的斗争，这项立法将加快交通中心的密度建设。那项备受关注的法案最近被搁置，反对者和低收入社区的倡导者联手提出担忧，认为增加住房供应会引发城市化和搬迁。

所有这些让那些试图应对住房危机的人只能不断努力。

“马萨诸塞州的社区喜欢参与开发决策，这一点不会改变，”马萨诸塞州智能增长联盟的执行董事安德烈·勒鲁说，该联盟为支持住房的倡导者提供工具、技术支持和指导。

但有些事情正在改变。“与10年前甚至5年前不同的是，越来越多的居民愿意对抗NIMBY（不在我家附近），”他补充道。“他们需要帮助找到彼此，然后他们需要一些数据和沟通培训以提高效率。”

在这里，目前渐进的进展似乎是任何人所能希望的最好结果，即使其他地区更加大胆。正如纽约时报最近所宣称的，我们可能正处于对单户住宅区划的昂贵遗产的全国性反思之中。在12月，明尼阿波利斯禁止了它，为多户住宅和附属住宅单元开放了不同区域。丹佛、西雅图和温哥华都在寻求在已改变区划以允许更高和更密集的地区中提高可负担性要求，因为这种“上调区划”会增加私人土地所有者和开发商的价值。

其他措施更为严格，且更具惩罚性。空置物业和空房税在奥克兰、华盛顿特区、温哥华，以及最近的洛杉矶都进行了测试或提出。波士顿市议会已提议对超过200万美元的豪宅征收特别房地产交易费。加利福尼亚州州长加文·纽瑟姆，曾任旧金山市市长，寻求通过切断州资金来惩罚阻碍住房建设的社区。

更为严格的是：在土地问题播客的采访中，旧金山的住房倡导者兰迪·肖，著有被定价的一代：谁能在新的城市美国生活，对旧金山的NIMBY（不在我家附近）人士进行了抨击，他们几乎将一生都奉献给了阻止额外住房进入他们稀有的社区，以保持他们的房产价值人为地高。“这些大多数是坐在诺埃谷单户住宅里的婴儿潮一代，每年房价上涨6万美元，”他告诉我。肖建议，应该有办法惩罚这些人以获取非法收益——虽然这有点幻想——尤其是因为他们的抵制使得住房对其他人来说变得极其昂贵。这样的措施可能看起来极端，但让我想起了一个谚语：当门就在那里的时候，打破墙壁是没有必要的。无论是东海岸、西海岸，还是两者之间，如果城市和城镇只是做正确的事情，迎来各种住房选择，那将简单得多。