住房负担能力影响2020年竞选活动 - 彭博社

每个人都在谈论住房。马克·伯恩斯/城市实验室/AP上个月在布朗克斯的市政厅，纽约代表亚历山大·奥卡西奥-科尔特斯表示，住房应该被“立法为人权。” 她谈到了从联邦税收减免到种族哮喘差异等话题，主张建立一个框架来解决这些相关问题。

“那意味着什么？”奥卡西奥-科尔特斯问道。“这意味着我们获得和拥有一个家的权利和能力优先于其他人赚取利润的特权。”

AOC呼吁进行全国住房对话，得到了很多响应。今年早些时候，三位民主党总统候选人——参议员科里·布克、卡马拉·哈里斯和伊丽莎白·沃伦——发布了解决住房危机的计划。另一位2020年的希望者，前美国住房和城市发展部部长胡利安·卡斯特罗，正在本周揭晓他的住房计划。

彭博社城市实验室纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛悉尼中央火车站现在成为了一个建筑目的地根据国家低收入住房联盟的主席兼首席执行官黛安·延特尔的说法，推动解决方案的机会从未如此之大。“这与我们这些在这个领域工作了几十年的人所见过的任何事情都不同，”延特尔说。“在选举季的这几个月里，我们已经看到对可负担住房政策的关注比我认为历史上任何整个总统竞选期间都要多。”

但是，虽然这些民主党候选人都同意住房可负担危机的紧迫性，但他们在细节上并不完全与奥卡西-科尔特斯意见一致。在她去年秋季竞选期间，她反对在杰克逊高地计划建设的一个 带有Target百货的混合用途住房开发。（她赢得了国会席位，但Target 在她眼皮底下溜走了。）而大多数总统候选人则希望松动限制性的地方分区法规，这使得新公寓楼的建设变得不可能，AOC的住房理念与NIMBY主义相似：她反对在她所代表的地区进行建设，担心这会导致绅士化或驱逐。智库“进步数据”，一个社会主义和反资本主义左翼的重要枢纽，最近发布了他们自己的 住房平台，同样强调建设新的公共住房而非新的市场价公寓。

对于一个如此多的人达成共识的问题——租金太高，尤其是在城市地区——住房负担能力并没有一个明显的解决方案。甚至在负担能力危机上也没有明确的党派分歧。作为一个政治问题，住房并不能简单地沿着任何传统的左右光谱进行分析。相反，它以对角线的方式划分人们，在传统的自由派阵营中划出地震断层，并在保守派和进步派之间形成联盟，这种方式并不能完全用“跨党派”来表达。

如果住房的政治现在看起来很混乱，等特朗普政府介入时就更复杂了：白宫正在制定自己的住房计划，两位熟悉此项工作的消息人士表示，该计划将与支持增长的YIMBY进步派找到共同点。这可能会使这一内部左派辩论彻底分裂。

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最近，全国各地的城市都将目光集中在 地方土地使用法规 上，作为解决负担得起的住房危机的答案。通过放宽限制性分区法规，一种被称为上调分区的策略，一些城市和州希望增加住房供应，并鼓励在种族隔离的地区发展，这些地区拥有公园和学校等丰富的设施。这就是明尼阿波利斯将尝试的方法：该市 引起了全国关注 当它 在12月取消了单户住宅分区。

从某种意义上说，这应该是联邦政府的工作。通过1968年的《公平住房法》，国会制定了一项政策，要求接受联邦住房资金的社区积极致力于去隔离。社区可以通过在富裕地区建设低收入多户住房来实现这一目标（富裕地区对此持抵制态度）。然而，在过去的50年里，这项政策从未（或很少）得到执行。事实上，特朗普政府在2018年推迟了关于积极推进公平住房政策的正式规则。

因此，白宫实际上并不参与制定地方土地使用法规。相反，分区权被留给州和地方政府，直到最近的上调趋势，这些管理机构一直乐于让社区主导这一过程。因此，分区规则通常是由拥有房产的富裕白人男性制定的，且是为了富裕白人社区的利益。

“我们正在处理美国人民住房供应上50年的延迟维护。”分区是迄今为止发布住房计划的民主党总统候选人的主要目标。布克、哈里斯和沃伦采取了不同的方法，通过激励和惩罚的结合，鼓励社区增加其允许的密度。他们的策略仍在不断演变。

布克在6月早些时候发布了他的综合住房计划，更倾向于使用惩罚而非奖励。此前，这位新泽西州参议员呼吁利用联邦社区发展区块拨款来说服地方政府解锁排斥性分区法规。这将惩罚那些利用分区来偏袒现任房主的市政当局，拒绝向他们提供联邦资金。

根据布鲁金斯学会的珍妮·舒茨，这种方法的问题在于CDBG资金流向大城市和贫困城市——而不是最常利用排斥性分区的郊区。这些资金的设计法律上是为了绕过布克政策所考虑的地方。国会无法从那些根本不接受联邦资金的富裕地区拿走联邦资金。

这并没有阻止国会其他人推动立法将CDGB资金与分区结果联系起来。但布克的最新提案采取了不同的方式。参议员的新住房、机会、流动性和公平法案将约160亿美元的各种联邦资金与地方分区限制挂钩——超越美国住房和城市发展部，瞄准更大的一笔资金。

“根据布克在[六月]提出的提案，CDBG仍然在其中，但他实际上列出了大量的交通资金，不是通过HUD而是通过DOT，特别包括道路。因此，这不仅仅与轻轨和地铁相关，”舒茨说。“基本上，他是在说，如果地方政府不改变他们的分区，联邦政府可以扣留道路资金。这就进入了一个全新的领域。”

这是住房负担能力作为一个竞选议题日益受到关注的一个例子。候选人的住房计划有很多共同之处。布克和哈里斯都在推动对租户的税收抵免（根据他们的提案，国税局将会每月支付）。布克和沃伦都支持解决历史种族不平等的措施：布克希望利用婴儿债券来缩小种族财富差距；沃伦设计了一个针对历史上被红线划定地区的首付援助计划。

伊丽莎白·沃伦在6月14日的新罕布什尔州竞选家庭聚会上发言。埃莉斯·阿门多拉/AP随着几位民主党候选人对负担能力大肆宣传，住房似乎只是左翼的重要政治议题。考虑到负担能力最低的城市几乎完全由民主党官员管理，住房似乎只是左翼的一个政治问题。但负担能力危机是全国性的，解决方案的潜在吸引力也是如此。

“候选人们注意到，国家的许多地方，以及生活在这些地方的许多人，住房是日常生活中的压力，”Schuetz说。“住房负担能力几十年来一直是穷人的问题。但现在在这些高成本的大都市地区，有足够的中等收入人群，政治家们开始更加关注这个问题。”

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一些进步倡导者坚持认为，民主党需要在住房问题上思考得更大——更大得多。进步战略组织“进步数据”的工作人员相信，候选人低估了住房负担能力作为一个能让选民走进投票站的关注点，根据该组织的住房战略家。“这不仅是解决影响数百万美国人的问题的巨大未开发机会，而且为进步派带来了真正的政治利益，”进步数据的住房研究员Henry Kraemer说。

今年早些时候，进步数据发布了“人人有房：进步派2020年住房议程。”它的内容甚至超出了民主党最广泛的提案，提供了种族正义、经济正义、气候正义，甚至农村振兴的解决方案。根据Kraemer和进步数据的高级住房顾问Peter Harrison的说法，他们所概述的社会主义风格议程在更温和的选民中也非常受欢迎。进步数据（与YouGov Blue合作）在2019年4月对注册选民进行了民意调查，显示该组织的核心问题：公平分区、社会住房、租金救助和租金稳定，得到了强烈支持。

“我们与候选人交谈时的一个关键点是，这不是一个单点选择的事情，”哈里森说。“这不是一点点[低收入住房税收抵免]，也不是一点点给房主的税收抵免。这是一个全面的、整体的视角，希望能够在联邦支持下激发变革。”

该平台包括几个相当主流的想法。进步数据希望候选人承诺扩大住房税收抵免（如LIHTC），增加租赁住房券（第8节），并取消排斥性分区法规。这三位民主党参议员在各自的住房计划中都有这些目标作为章节标题。卡斯特罗也是如此。

但该组织的一些想法可能在布克、卡斯特罗、哈里斯和沃伦看来是不可行的。进步数据呼吁大幅扩展社会和公共住房，他们希望看到联邦政府采用胡萝卜加大棒的方法来说服地方政府采纳租金稳定。报告还呼吁联邦政府资助集体房屋所有权的实验模型。

克雷默和哈里森承认，他们呼吁的是一次登月计划，特别是在将国家的基本庇护需求与其基本财富积累资产脱钩的策略方面——这是美国住房政策核心的基本悖论。但他们表示，他们推荐的许多想法以前以某种形式尝试过。而且，无论如何，这个问题不能通过零散的解决方案来解决。

“我们正在处理美国人民住房供应上50年的延迟维护，”克雷默说。“我们正在处理一个多世纪的暴力种族压迫，这体现在建筑环境的创建以及住房的创建、营销、销售和租赁给低收入人群和有色人种的方式上。”

通过这个平台，进步数据希望挑战一些自由派和住房专家共同珍视的信条。其中之一是：自1960年代以来，整个公共住房系统一直是失败的。哈里森说，公共住房远非灾难，它是有效的。（考虑到$320亿美元的资本维修，仅纽约市住房管理局就需要这些资金以使其公共住房库存对居民安全，这是一种不切实际的评估。）社会主义住房者说，公共住房是注定要失败的，而一个在系统上不带有种族主义优先事项的政府可以使公共住房运作。“美国的良好公共住房并不是自然死亡的，”克雷默说。“它是被暗杀的。”

进步数据平台的一些方面可能对主流候选人来说难以接受。报告中提到的“贪婪的房东”和“寄生资本”与该组织声称其提案在温和选民中测试良好的说法相矛盾。克雷默和哈里森的更大主张是，一旦摇摆选民了解进步平台，他们会对此感兴趣。

“这旨在对任何希望评估2020年竞选公职者住房平台与进步理想之间关系的人发声，及那些希望说服寻找进步资质的选民的竞选活动，表明他们在住房计划中提出这些内容，”克雷默说。

国家低收入住房联盟也在推动住房可负担性作为国家关注的问题：该组织在全国拥有数百名成员和数十个州合作组织。周六，该非营利组织启动了我们的家，我们的投票2020，这是一个将住房可负担性作为选举议题的努力，首场住房市政厅会议在爱荷华州锡达拉皮兹举行，特邀奥巴马时代的住房部长卡斯特罗出席。

朱利安·卡斯特罗在四月的圣安东尼奥集会上对支持者讲话。埃里克·盖伊/AP本周，卡斯特罗推出了他的以人为本的住房计划，这是一个三部分的计划，旨在解决租金可负担性、住房歧视和房屋拥有权问题。作为圣安东尼奥的前市长，卡斯特罗希望将住房作为他竞选的标志性政策（以及他的移民政策）。最显著的是，他的计划将住房选择券计划转变为一个完全资助的联邦权利，针对非常低收入家庭，取消第8节券的等待名单，为符合条件的家庭提供援助。

卡斯特罗还呼吁成立一个关于区域改革的总统委员会，该委员会将邀请美国司法部、环境保护局以及住房和城市发展部和交通部的专家。秘书希望扩大住房区块拨款，但将新资金以及现有的住房和交通拨款与政策挂钩，例如，打击地方公立学校的种族隔离。

我们的家园，我们的投票希望为像卡斯特罗这样的候选人提供一个论坛——并迫使其他候选人表明自己的立场。除了跟踪每位候选人在住房方面的立场，该运动还提供事实表，介绍国家住房信托基金以及如何进行可负担住房投资。这个想法是给选民提供基本工具，以便在这个相对复杂的环境中导航，并弄清楚候选人的住房方案将如何影响他们。

通过对早期初选进行全面审查，该运动旨在施加压力，促使候选人在爱荷华州和新罕布什尔州（以及可能更远的地方）关注住房问题。但这种压力可能并不是必要的：选民们已经在询问政策制定者他们的首选解决方案。根据联盟主席延特尔的说法，许多早期论坛和市政厅的与会者都在提出这个问题，以至于忽视可负担住房的候选人将自食其果。“目标是保持对话，以便最终，无论谁在白宫，都能优先考虑结束无家可归和住房贫困，”她说。

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选民在2020年之前需要权衡多项雄心勃勃的住房计划。从哈里斯的租户税收抵免到布克的婴儿债券，再到沃伦的首付援助——以及所有其他许多要点——民主党呼吁在住房上进行大量新支出。（社会主义组织者要求的更多。）但即使这些计划中的一个得以实现，住房首先是州和地方政府的职责。而现在，它正受到关于如何最好地平衡年长、富裕的白人房主与年轻、较不富裕的租户（更可能是黑人和棕色人种）需求的激烈地方辩论的影响。

当社区领导者能够将他们对密度和变化的反对框架化为对特朗普区划的抵制时，会发生什么？这可能是一个丑陋且有争议的辩论，但到目前为止，这在很大程度上是左翼内部的辩论。如果唐纳德·特朗普总统在一方发声，情况会迅速改变。

根据两个消息来源，特朗普政府正在制定自己的住房计划，这是HUD与国内政策委员会之间的联合项目，后者是白宫的主要国内政策论坛。细节不多，但这些消息来源表示，这被框架化为促进区划放松的项目，而不是单纯解决住房可负担性的平台。

这与政府迄今为止向我们展示的情况相符。去年八月，住房部长本·卡森告诉华尔街日报，他的部门正在寻求将HUD拨款与较少限制的区划挂钩。他在那次采访中的评论听起来与加州众议员马克辛·沃特斯将CDBG资金与区划限制挂钩的努力相似。

“在这个国家的某些地区，存在着巨大的限制、分区限制以及各种监管问题——这些地方的[住房]价格是最高的，”卡森在6月11日对Politico说道。

利用财政权力推动地方政府采用较少限制的分区政策面临的问题是布鲁金斯学会所概述的：最独特的社区几乎没有足够的住房补助金来使得扣留这些资金影响他们的决策。如果白宫的国内政策委员会能够与布克达成相同的解决方案——扣留那些独特社区所珍视的道路补助金，除非他们选择变得不那么独特——那么该政府的政策可能会作为一个有效的楔子。

而在那时，所有的地狱可能会爆发。以马里兰州蒙哥马利县目前激烈的住房辩论为例——这是华盛顿特区的一个自由派郊区，正是进步的促进增长的分区政策所考虑的那种独特社区。面对解决住房危机的压力，县执行官马克·埃尔里奇否认存在任何分区可以解决的问题。当埃尔里奇或比佛利山庄市长约翰·米里施或其他数十位反对上调分区的市长和社区领袖将他们对密度和变化的反对框架为对特朗普分区的抵制时，这种NIMBY立场可能更具说服力，或者至少在政治上更为显著。

如果白宫和卡森更随意地使用手段——例如，仅针对CDBG资金——那么他们将惩罚大城市和贫困城市。这可能与特朗普政府的另一个优先事项一致，即利用政策打击自由派城市飞地，就像对州和地方税收扣除的上限所做的那样，主要打击高税收沿海州的富裕家庭。

倡导密度、可负担性和无家可归解决方案的人希望2020年选举是提升住房作为政治议题的机会。民主党候选人正在表明他们认为住房是关键。但无论如何，下一次选举也将影响左翼在日益紧迫的危机中进行的持续斗争。正如“我们的家，我们的投票”运动的口号所说，“可负担的住房是用选票建造的。”