房东申请驱逐的真实原因 - 彭博社

露西·尼科尔森/路透社在去年十二月的一个星期四早晨，卡特里娜·波特比平时早起穿衣服。她把头发梳起来，穿上黑色裤子、领带和她在当地博物馆担任保安时的制服毛衣。她在早上7:30把儿子送到学校，尽管她仍然会迟到几个小时上班。首先，她必须在8点之前赶到巴尔的摩的租赁法庭。

卡特里娜和每年成千上万的人一样，出现在巴尔的摩的租赁法庭，争辩驱逐申请。

根据 菲利普·加博登和他的合著者乔治城大学公共政策教授埃娃·罗森的新研究，申请驱逐的房东并不一定是想把租户赶上街。相反，申请驱逐已成为收取逾期租金和罚款（即使是小额罚款）的最有效方式之一，并进一步扭曲了房东和租户之间的权力动态，使房东更有利。

加州一户家庭在被驱逐后，家当堆放在他们以前的家外。露西·尼科尔森/路透社在巴尔的摩，和美国许多城市一样，工薪阶层家庭在住房方面苦苦挣扎。收入低于联邦住房和城市发展部设定的门槛的家庭可以通过第8节补助金获得住房援助。补贴由当地公共住房管理局直接支付给房东，代表持有补助金的人。但补助金数量有限，全国范围内，只有五分之一符合条件的人能够获得。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服会议怀疑者纳粹掩体的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛波特是一名博物馆的最低工资保安，符合资格。当她上法庭时，她收到了因未支付房租而被驱逐的通知，尽管巴尔的摩住房管理局在她的单元未通过例行检查后已停止向房东支付补贴。

正如加博登和罗森发现的那样，许多申请驱逐的房东实际上并没有真正打算赶走他们的租户，事实上，有些人甚至负担不起，因为驱逐“会给房东带来与空置和物业周转相关的各种额外成本，”他们写道。

近年来的研究深入探讨了 驱逐的具体原因和影响。但故意未履行的长期驱逐的具体性质和后续影响却研究不足。加博登和罗森表明，持续的驱逐威胁本身对处于其另一端的人造成了干扰，这是贫穷的隐性成本。

在这项研究中，罗森和加博登关注巴尔的摩、达拉斯和克利夫兰。对于巴尔的摩大约130,000个租赁家庭，最近一年大约有150,000起驱逐申请（每个租户家庭超过一起），并且大约有6,500起驱逐。根据对127名随机抽样的房东和物业经理的访谈以及对私人申请的分析，研究人员发现房东“对同一租户在同一单元中进行连续驱逐申请，目标不是将他们赶走，而是收取租金……对于房东来说，让租户在小额欠款中居住，即使超出法律驱逐所需的金额，也是有利的。”

在巴尔的摩，租金上涨的速度远远超过了租户的收入，自2000年以来，租户的收入基本保持平稳。巴尔的摩中位数租户家庭的年收入大约为$33,000。在这个水平上，许多居民将无法按时支付租金。不过，“大多数房东并不想驱逐租户，”罗森说。这并不是出于他们的善心：“这对他们来说并不划算。”

“比起租户，唯一更糟糕的就是没有租户，”一位房东告诉研究人员。研究中有83%的受访者采取了实际措施，尽量避免驱逐租户。

“比起租户，唯一更糟糕的就是没有租户，”一位房东告诉研究人员。房东们也有账单要支付。许多租户确实会拖欠付款，并会对催促付款的因素作出反应——例如法庭日期。加博登和罗森发现，为了获得或维持房东与租户之间的控制关系，房东会因小至$100的债务而启动驱逐申请。

无论金额多少，申请所启动的法律程序对房东是有利的。作者写道，将租户“置于小额欠款中加剧了房东与租户关系中的权力不平衡。”这给了房东合法的借口，可以因任何理由驱逐租户，并阻止租户行使他们在法规执行方面的合法权利。

在巴尔的摩（以及克利夫兰和达拉斯），申请驱逐令使租户变成受罚的债务人，给房东提供了额外的杠杆，来阻止他们对违规或虐待行为提出投诉。在法庭上，逾期租金优先于未完成的维修和其他问题。而大多数租户并未出现在租赁法庭，因此法官通常会裁定房东胜诉。

在那个十二月的巴尔的摩，波特的案件只是租赁法庭上要审理的200个案件之一。然而，会议在中午之前就结束了，只有一位法官主持。

“在巴尔的摩，他们甚至没有时间判断这是否是租户的合法申诉。无论你作为法官多么公正，你在七秒钟内也做不了其他事情，只能批准文件，”加博登说。

当事情特别忙碌时，通常会请来第二位法官在另一个法庭处理案件。那些出庭的租户被要求走到走廊，与房东协商达成妥协。在他们出现在法官面前时，决定已经达成。

“他们等待这一天。他们认为会有人来平衡局势，给他们一个机会，”公共正义中心的律师扎法尔·沙赫说，他是巴尔的摩租赁法庭的监督者。“结果却是‘去走廊达成协议。’”

像卡特里娜·波特这样的人可以胜诉，但代价是请假、寻找儿童看护，并等待可能会使他们的家和住房补贴（如果有的话）处于危险中的裁决。一旦补贴消失，可能需要数年才能再次获得。

一些住房管理机构 正在寻找更好的方法来满足房东的需求，例如加快检查，以为他们租给持有补贴的家庭创造更强的激励。Garboden 和 Rosen 发现，申请迅速驱逐的房东更多是出于沮丧而非恶意。但 Garboden 说，房东与低收入租户之间的冲突是不可避免的，因为这源于政府机构对住房危机的推卸责任。

足够慷慨的联邦补贴可以在住房市场中创造一个安全的底线，这将帮助数百万家庭。但在地方层面也有切实可行的政策杠杆。巴尔的摩可以效仿费城和纽约，制定一项 法律援助权 条例，为面临驱逐的租户提供支持。一些城市为因特定经济负担危机而无法支付租金的租户提供紧急资金。Rosen 和 Garboden 建议提高房东申请（而非执行）驱逐的成本。

但 Porter 是成功的案例之一。在法庭上，她与无家可归者代表项目的公共利益律师 Karen Wabeke 取得了联系。在走廊里，他们与她的房东进行了谈判，确认住房管理机构的代表几个月前已停止向房东支付补贴，因为该单元未通过检查。当他们到达法官 Catherine Chen 面前时，达成了妥协。Porter 同意她没有支付最近一个月的租金加上滞纳金（$678），并同意以该金额作出判决。

波特对她的裁决感到满意：“我知道我的真相，我知道我欠什么。”她有工作，所以她能够支付她的拖欠租金。在那混乱的谈判走廊中，她是为数不多的几个微笑着走出去的人之一。

本文的支持来自Rise Local，这是新美国国家网络的一个项目。