纽约地标性租户保护交易内幕 - 彭博社

租户的力量，在纽约展现。安德鲁·利希滕斯坦/科比斯通过盖蒂图片社纽约州立法机构的民主党人在周二达成了一项协议，将显著扩大和加强租金法规和租户保护，这些法律将在本周末到期。两个立法机构将在新方案提交给州长安德鲁·库莫之前进行投票。

支持者称这些有利于租户的改革为“普遍租金控制”，这将大幅增加全州城镇和城市的租户保护的深度和覆盖面。新法律将使租金稳定扩展到纽约市以外的县，对经纪费和押金（限制为一个月租金）设定全州上限，并赋予租户新的驱逐保护。最重要的——也是争议最大的——政策将关闭允许房东将住房单位从租金控制限制中解脱出来的漏洞。

彭博社城市实验室纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引器圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛悉尼中央火车站现在成为建筑目的地虽然在奥尔巴尼谈判的普遍租金控制方案未能满足他们的所有要求，但租户倡导者们宣称这是一个初步胜利。“我们拥有的是一个历史性的机会，不仅可以增加租户保护，而且在几十年来首次让租户参与制定全州租赁政策，”纽约州参议员泽尔诺·米里耶说，他是普遍租金控制的支持者。

但批评者担心，改革者可能面临过度扩张的风险，将政策写入法律，导致房东失去维护其物业的动力，从而导致失修。

几十年来，租金改革一直受到纽约市强大房地产游说团体和一个 叛乱派的参议员民主党人（称为独立民主会议）的联合力量的阻碍。这些叛逃的参议员中，许多人跨越党派与州共和党人结盟，在纽约的秋季初选中被 彻底击败——这是对库莫的一个打击，他依赖这种安排来抵御来自党内更进步派别的行动呼声。

来自布鲁克林的新任参议员Myrie 击败了一位独立民主会议的现任者，明确表示要改变纽约的租金法律。他与 全民住房正义保持一致，这是一个由全州租户联盟 上州-下州住房联盟领导的运动，帮助将州参议院向左倾斜。Myrie表示，普遍租金管制是对房地产行业政治力量的回应。

“当一方在几十年里一直获胜，而我们试图纠正方向时，有些人会将其视为房东的重大损失，”Myrie说。“但实际上，我们想要做的是重新平衡长期以来失衡的局面。”

一位批评者警告说，空置控制将导致纽约租赁住房的“破旧化”。奥尔巴尼的立法者通过了几项长期以来租户所追求的政策，包括废除所谓的空置奖金，这一条款允许房东在租户离开受租金控制的公寓时将租金提高20%。该法案还取消了空置去管制，这一条款允许房东在月租超过$2,775时对单位进行去管制，并在租户整个租约期间巩固优惠租金。

“纽约州立法机构在经过几十年后，为租户纠正局势迈出了巨大的步伐，” 纽约州租户与邻居的执行董事Delsenia Glover说，这是一个基层租户组织。

但立法者没有废除一项允许房东在翻新或投资于建筑维护升级时提高租金的条款，这一提案引发了库莫和纽约市市长比尔·德布拉西奥的警告。相反，房东因重大建筑整体资本改善而可以收取的年度租金涨幅上限将从6%降低至2%，而针对单个公寓改善（IAI）的收费将限制在每15年$15,000。

这些限制可能如此严格，以至于实际上构成了空置控制，这种情况下，即使是空置的租赁单位也低于市场价格。保守派的曼哈顿研究所研究与出版副总裁霍华德·哈索克警告说，空置控制将导致租赁住房的“破旧化”。

哈索克说：“资本投资、重大维修或升级可能不成为租金上涨原因的想法，可能是该法案中最重要的偏离，也是最具风险的。”他补充道：“历史上，世界各地的经济学家对租金管制非常关注的原因之一在于，它对物业所有者维护建筑物的积极性产生了抑制。”

他补充道：“如果你无法获得投资回报，你就不太可能进行那项投资。”

纽约房地产委员会主席约翰·班克斯将租金改革方案描述得近乎末日，称立法机构正在“将数十万租户送入将很快陷入失修的建筑。”

该法案的批评者还指出，租金管制是导致全市不平衡的罪魁祸首。根据对“曼哈顿折扣”的分析，富裕的白人居民在纽约上西区等高档社区将从更严格的租金管制中获益最多，《华尔街日报》指出。在工人阶级社区，差异可能微乎其微。在曼哈顿，受管制的中位租金比中位市场租金低53%，而在皇后区，差异不到9%。报告显示，收入最高的四分之一的收入者通过租金管制获得了最大的折扣。

Husock指出，租金管制公寓也存在低入住率，较长的租约导致整个纽约市生态系统的周转率降低。他还提到，试图将租金管制扩展到昂贵的纽约市及其郊县，作为该法案意识形态动机的证据：该州其他地区面临截然不同的住房挑战。

“立法机构将租金监管的权利扩展到纽约州北部的市镇，这特别令人感到黑暗的幽默。这些是全国一些最破旧的老城市，”Husock说。“他们需要人们以任何价格搬进来。尤蒂卡的绅士化？如果可以的话！”

但根据紧急租户保护法的扩展，市镇还必须在申请租金管制之前显示空置率低于5％，根据Politico*。*许多北部城市将无法达到标准。在布法罗地区，租赁空置率在2017年为7.3％，根据美国住房和城市发展部的数据。罗切斯特的整体租赁空置率也为7.3％，尽管该市部分地区由于市场收紧而面临激增的需求。（该市自己的估计显示出空置问题更为严重。）奥尔巴尼的整体租赁空置率为8.0％并且还在上升。

一些租户所寻求的特征没有纳入最终方案，包括一项要求房东在驱逐租户之前必须提供正当理由的法案，以及重新规范之前已放松管制的建筑物的努力。

“堵住漏洞，扩大ETPA，消除日落条款，以及其他变化，都是一个巨大的胜利，”格洛弗说，指的是当前的租赁法律每四年到期一次。如果新的租赁改革通过，将是永久性的。

哈索克警告说，一旦房地产市场下滑，这些法律可能会给立法者带来麻烦（而且有证据表明这已经在发生）。拥有大量受租金控制单位的建筑可能会在新的规定下受到惩罚。大多数单位受控制的公寓楼的业主可能面临艰难的选择：如果他们无法提高租金，就不会投资于升级，这意味着建筑的价值将下降。贷款人对那些价值或状况正在恶化的物业续签贷款持冷淡态度。

立法者仍然在押注租金管制。而且不仅仅是左翼的新来者：虽然在过去，参议院多数党领袖安德里亚·斯图尔特-库辛斯曾遭到租户组织的攻击，但本周她对一项法案感到自豪，她称其为“历史上最强的租户保护。”批评者和支持者似乎都同意这一超级l形容词。

“我们将为这个州的租户赢得一个真正的大胜利，”Myrie说。“而且我们时间紧迫。”