纽约的摩天大楼高度分区法 - 彭博社

在第二个镀金时代，富豪们希望将他们的财富停放在曼哈顿房地产中，开发商们不遗余力地提供高端商品，这些商品如今以高度和视野来衡量。玛丽·阿尔塔费尔/AP操控纽约市复杂的分区法规长期以来一直是少数开发商的荣誉徽章。

1993年，开发商劳伦斯·金斯伯格被要求从曼哈顿上东区的一座31层塔楼上削减12层，因为他方便地未注意到该物业适用的高度限制。对于一个名为特朗普城的项目，现在的总统房地产大亨声称在林肯中心附近的一块部分位于哈德逊河下的土地上拥有开发权。被淹没的区域本可以为一个考虑建设150层塔楼和其他13座摩天大楼的大型项目贡献多达450万可开发平方英尺。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服了会议怀疑者纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的贫民窟如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲际竞赛1989年的项目没有市场出现，后来在没有水下“权利”的情况下被重新构建为规模小得多的特朗普广场（其名称现已应居民要求被移除）和河滨南区。

现在，在一个第二个镀金时代，富豪们希望将他们的数百万投资于曼哈顿房地产，开发商们几乎不惜一切代价来提供这些高端商品，而这些商品如今的价值主要体现在高度和视野上。

因此，纽约面临着“机械空洞”问题。听起来可能像是一个尴尬的医疗状况，但这些空洞实际上只是设备（主要是供暖、通风和空调系统）占用楼层上方的空气。当这些空气能够将公寓抬高到视线被邻居阻挡的高度时，它变得极其珍贵。将机械空间的天花板（通常只需要10到15英尺的高度）抬高到350英尺并不是荒谬的，而是聪明的选择。

随着数十栋超过900英尺的建筑在曼哈顿甚至布鲁克林拔地而起，纽约人对仅仅存在于给亿万富翁提供炫耀权利的空地感到愤怒。

这些新塔楼，有些细长，有些更为粗壮，切割着天空，投下长长的阴影，使邻近的街道和后院陷入一种自20世纪初贫民窟时代以来未曾遇到的无空气阴暗之中。阳光和新鲜空气的缺乏促成了纽约市1916年的分区决议，这是全国首个此类决议。

纽约市通常不限制建筑高度，而是通过所谓的楼面面积比（FAR）来控制建筑的体量和密度。这意味着在R-9区，住宅开发商可以建造相当于地块面积九倍的建筑面积。根据建筑体量的安排，通常的结果是大约15层的建筑。

荒谬的高机械空间，虽然不计入建筑面积比（FAR），并不是开发商用来推动建筑高度的唯一滥用（尽管表面上合法）策略。看看三个最厚颜无耻的违规者，可以揭示律师在利用城市分区方面的创造力：

西66街50号

Snøhetta/Extell一个包含39层公寓的住宅开发项目，距离中央公园的西边缘不远，高达775英尺，相当于75层的塔楼。这是由加里·巴尼特创立的Extell Development的项目，依赖于一个161英尺高的机械楼层上的体量。建筑公司Snøhetta部分用玻璃包裹了这个空洞，使空旷的空间看起来有人居住。

巴尼特专门提升公寓楼层的高度，通过购买几栋低层建筑并将其地块合并为一个大地块，成功组建了一个非常大的场地。他将大部分允许的建筑面积堆积在塔楼上，该塔楼位于允许最大密度的地块部分。这种策略被称为“体量打包”。在周围的上西区，许多建筑容纳相同数量的公寓（127），但它们通常只有大约15层。

西53街53号

让·努维尔/HinesHines的利益使用了一种类似但更激进的场地组装策略，开发了一个750,000平方英尺的塔楼，其中包括对邻近现代艺术博物馆的40,000平方英尺的扩建。它使用了所谓的分区地块合并，这仅在分区目的上将两个场地联合在一起。它支付给MoMA以将未建成的分区建筑面积（称为空气权）转移到开发场地。Hines的法律团队说服市政官员，使用一项允许购买邻近历史地标上方未使用空气权的规则是可以的，从第五大道的圣托马斯教堂将这些权利几乎转移到“邻近”的MoMA场地，距离近500英尺。

通过其区域操控的魔术，海因斯能够将该地点允许的建筑面积三倍增加，以在现代艺术博物馆空间上方建造145套公寓，达到73层，高度为1,050英尺。这使得邻近的1330第六大道，曾被认为是巨无霸，看起来像个玩具。

这一设计无疑是城市新一批超级高楼中最具特色的。其深色金属和有色玻璃外立面，交错着对角支撑，唤起了超级英雄漫画中阴郁的哥谭市。它从53街和54街两侧急剧收窄，反映了从早期阶段起区域规划所要求的逐步退缩。这些“天空平面”确保至少有最少的日光能够照射到街道上。它们还起到了一旦两条街道的退缩线汇聚时限制高度的效果。

中央公园塔

阿德里安·史密斯 +戈登·吉尔/埃克斯泰尔如果诺维尔利用区域封闭进行表现，埃克斯泰尔在西57街的1,550英尺高的巨型建筑——被称为“亿万富翁之路”的街道，因其吸引寡头的超级高楼而闻名——似乎在挑战这一点。市政艺术协会，一个发展和规划倡导组织，认为其复杂的发展权组合生成的结构比原本允许的要大32%。

它不仅从邻近的艺术学生联盟购买了空中权利，位于芝加哥的阿德里安·史密斯 + 戈登·吉尔建筑事务所大胆地将塔楼的大部分悬挑在美术风格的地标上，以将其体量从220中央公园南侧移开，这是一座仅高953英尺的石灰石外立面塔楼，否则会阻挡Extell的黄金标准视野，俯瞰公园的长度。中央公园塔的高度比220中央公园南高出约600英尺，其179个公寓由一个七层、30万平方英尺的诺德斯特龙旗舰店和市政艺术协会声称的350英尺的机械空隙支撑。

但是等等。汇聚在诺维尔塔的天空平面也应该同样限制中央公园塔的高度。然而，一个区域规划的细节允许在城市的某些部分建造无限高度的塔楼，只要它占地25%或更少。

多年来，超高摩天大楼在迪拜、香港和上海等地崛起，但在纽约被视为缺乏自尊的地方对自我意识的炫耀。几年前，纽约可能落后于这些痴迷于巨型建筑的城市的想法开始形成，并在2017年导致重新规划，实际上鼓励在已经密集建设的城市部分建造商业超高楼。

一号范德比尔特

KPF/SL Green其中第一个是由KPF为SL Green设计的1400英尺高的办公大楼，正在中央车站旁边兴建。开发商以惊人的30 FAR（旧的最大值为21.6）和65层的高度进行谈判，以换取SL Green承诺210百万美元用于将街道前沿改建为广场，并建造一个高大的玻璃外立面大堂和通往正在车站下方建设的新站台的通道。由于办公楼的楼层面积远大于住宅塔楼，因此这座逐渐收缩的塔楼的快速上升体量比住宅针塔更具侵入性。该地区还计划建设更多商业巨头。

反对臃肿建筑的对手在城市机构中几乎没有找到支持——城市规划局和建筑局似乎都在竭尽全力批准设计，即使那些合法性和安全性存疑的设计。位于西66街的Extell大楼的建设许可证仅在开发监督机构Landmark West指出如果火灾楼梯充满烟雾，逃生者和消防员可能会被困后才被撤销。由于楼梯穿过机械空洞，相当于16层，没有避难所可言。（在计划修改后，许可证被恢复。）

一项立法正在分裂的市议会中缓慢推进，该立法将适度限制机械空洞的滥用。分区地块合并和其他开发权转让可能会通过面临不确定几率的待决州立法得到解决。尚未考虑的财务工具也可用于抑制对高层、高价值空间的需求：例如，显著增加销售交易税。

确保获得日光和自然通风是最初创建分区的驱动力，而这种价值——在健康和房地产方面——并没有下降，即使我们可以机械地冷却建筑并用电照明。

正如新的研究强调了获得日光和绿地对心理健康的益处，非常高的建筑正在兴起，切断了周围数百个住宅的阳光照射。（遮光项目也使得较旧、较小的建筑贬值，加速了拆除趋势。）社区花园，作为团结和增强低收入社区的最有效手段之一，越来越多地与开发商提出的遮阴建筑对立。

获取高质量的光线和空气正变得越来越重要，作为改善气候变化的工具。自然光可以减少电灯的使用及其消耗的能源。同样，改善自然通风可以在大部分年份中替代耗能较大的空调。

基于这些原因，保护日光和微风的立法前景可能很快会改善。不幸的是，最严重的违规者可能会受益，因为他们将不会面临新的、阻挡光线的竞争者。