WeWork希望通过最新的消费狂潮成为自己的房东 - 彭博社

WeWork 首席执行官亚当·诺依曼在纽约的一处公司工作空间。

摄影师：艾米·隆巴德为《彭博商业周刊》拍摄亚当·诺依曼经营着地球上为数不多的初创公司之一，$20亿的新资金对其来说是，或者曾经可能是，糟糕的消息。就在去年圣诞节前，诺依曼最重要的投资者孙正义打电话来说这是他的最后报价，他们对诺依曼的 WeWork 额外 $160 亿的谈判已经结束。几天前，孙的 软银集团公司 股票与其他股票市场一起大幅下跌，孙决定他已经投资的 $85 亿不值得再翻倍，即使是为了获得多数股权。由于现金注入几乎比预期少了一个数量级， WeWork 公司 将不得不自己想办法停止每年亏损 $19 亿。

这一反转重新引发了关于这个办公室租赁初创公司究竟是什么以及应该如何看待的问题。孙之所以打这个电话，是因为 软银的 $1000 亿愿景基金 的最大投资者不想过于暴露于单一房地产公司，知情人士表示。软银没有回应置评请求。诺依曼表示，考虑到瞬间市场的恐慌，这一反转是可以理解的，而且很难对那个给了你总共 $105 亿的人感到太恼火。“他们是非常好的人，”他说。

特色在 彭博商业周刊, 2019年5月20日。立即订阅.摄影师：Amy Lombard 为彭博商业周刊诺伊曼是那种在每个天空中都能看到馅饼的首席执行官，因此即使在经历了140亿美元的退步后，他仍然称与软银的关系“非常，非常，非常，非常积极”。虽然他以激烈和不可预测的谈判者而闻名，其谈判策略包括喝龙舌兰酒，但他总是准备好进行一次关于找到你的目标、做你热爱的事情以及让人们感到不那么孤单的鼓舞人心的演讲。WeWork办公室墙上的霓虹口号恳求你“更加努力工作”和“完成任务”。（更多口号可以在公司 网站 的照片中找到，正在循环展示。）诺伊曼在2017年告诉一位记者，WeWork的11位数估值与其收入关系不大，而与其“能量和精神”关系密切。在最近的一段宣传视频中，他说道：“最强大的单词是‘我们’。”

在过去的九年里，WeWork在36个国家开设了425个办公地点，成为曼哈顿最大的租户，并颠覆了古板的商业房地产世界。它无处不在的低矮座椅、垂挂的藤蔓和啤酒桶不仅改变了房地产代理人对多少自由职业者可以被容纳在一个温馨办公室空间的看法；它们还重塑了白领世界对办公室文化的期望。随着公司最近的估值达到470亿美元，它也在努力证明自己是一个安全的投资。上个月它表示已提交了首次公开募股的保密文件，这可能是今年第二大IPO，仅次于 优步科技公司

当然，自从公司在5月10日上市以来，Uber的大多数投资者都 亏损了，而其股价下跌给其他 巨型独角兽 准备IPO时蒙上了阴影。WeWork的怀疑者指出，即使按照其烧钱的初创公司标准，该公司的商业模式——签订长期租约并短期出租——也不应享有科技公司的优待，并且在全球 股票牛市 向第12年迈进时，显得格外脆弱。“即使经济繁荣，他们也不赚钱，”专注于房地产的CenterSquare投资管理公司的首席投资官Scott Crowe说。“如果经济放缓，应收账款就会消失。”

Neumann表示，只有两件事在阻碍他的公司：“现金，”他说，停顿了一下以增加悬念，“和空间。”除了软银收紧资金外，一些以WeWork为主要租户的建筑在获得银行贷款方面遇到了困难。而一些房东 对于再向Neumann出租 更多空间变得谨慎，担心他可能谈判出的条款。他表示，替代资金来源和房地产可以弥补这一缺口。

现在，在经过一年多的规划后，WeWork正在创建一个投资基金，旨在筹集数十亿美元，以购买其将成为主要租户的建筑股份。如果一切顺利，这个名为ARK的基金将以29亿美元起步，其中包括来自加拿大房地产投资者Ivanhoé Cambridge Inc的10亿美元。WeWork长期以来一直表示，它主要坚持租赁空间，因为它相信“轻资产”模式。现在，它押注于建筑在WeWork入驻后会变得更有价值，在这种情况下，ARK将把更多的增值回馈到公司的口袋里。

该基金向投资者的推介围绕着拥有大型租户的房地产投资的相对安全性。它还依赖于对WeWork氛围的直觉信任。Ivanhoé Cambridge的首席投资与创新官Sylvain Fortier表示，该公司的优势在于他所称的“配方”。“人们实际上想要在办公室，实际上想要在一起。他们感觉有点像家，”Fortier说。“我敢打赌，早晚会有一栋WeWork品牌的建筑吸引其他租户，就像你永远不会在苹果商店旁边有空置空间一样。”

ARK是WeWork之前未公开讨论的一个雄心勃勃的举措，旨在将公司确立为房东，这是一项复杂的财务操作，同时也是一种公共关系的努力。今年，WeWork因在部分由Neumann拥有的建筑中租赁空间而受到一些投资者的批评。这是合法的，但在房地产界之外，老板谈判如何从公司的资金中支付自己投资的金额，带有一丝不妥之感。部分原因是，Neumann将他的一些房地产资产转移到ARK。该基金将独立于WeWork的主要办公室租赁业务运营，但仍将由执行团队控制，作为一个母公司的一部分，因此在所有意图和目的上，WeWork在租赁ARK拥有的空间时仍将坐在桌子的两侧。

诺伊曼的公司正在采取其他措施以实现稳定。它正在向一些知名企业租赁更多空间（亚马逊、脸书、IBM、微软），并扩大其管理协议和定制办公室的使用，这些不需要它承担租约。批评者表示，这家共享办公公司已经过于依赖乐观的财务指标和盈利预测。而ARK并不会完全消除关于利益冲突的担忧。“问题在于，当有限合伙人的利益与WeWork的利益发生分歧时会发生什么？”特拉华大学的公司治理教授查尔斯·埃尔森说。“越复杂的结构，越难以解释。”

诺伊曼摄影师：艾米·隆巴德为《彭博商业周刊》拍摄“每个人都想知道ARK是什么。我认为这将是惊人的，”诺伊曼在上个月的一个早晨在WeWork位于曼哈顿切尔西区的总部说。在我们的谈话中，他轻松地发表宏伟的声明，似乎只要愿景足够大胆，乏味的细节就会随之而来。他也很饿。上午11:30刚过，一位戴着黑色棒球帽的男助理送来一个浅灰色的陶碗，里面装着棕色的谷物和一把勺子。“我还没有打破我的禁食，”这位40岁的首席执行官歉意地说，而不是使用“早餐”这个词。他显然是燕麦的忠实粉丝，这些燕麦来自丹·巴伯，一位“非常有趣”的农场到餐桌的厨师，正在开发具有“惊人品质”的谷物。（这些谷物含有高脂肪。）诺伊曼去年投资了巴伯的种子公司Row 7。

当WeWork在一月份正式宣布低于预期的20亿美元软银融资时，它将这一消息与一个宏伟的方向性公告相结合。该公司正在重新品牌为We Co.，这也将包括其社区居住业务WeLive（标语：“建立一个没有人感到孤单的世界”）和一个名为WeGrow的私立小学部门（“释放每个人的超能力”）。Neumann在他的办公室里说，ARK代表了We的第四个支柱，尽管他指出，“我喜欢三角形，所以这真的会毁了我的三角形。”

为什么叫ARK？“有很多解释，”他稍后说。“亚当、瑞贝卡和孩子们——这就是其中之一。”他的妻子瑞贝卡是WeWork的联合创始人；他们有五个孩子。他并不否认更具圣经来源的解释，指出“诺亚方舟代表了上帝与人类之间的契约，永远不会毁灭世界。”

第二天，一位发言人强调Neumann的第一个回答是个玩笑，并提供了第三个选项：“资产、回报、附加收益。”

We Co.将控制ARK，但该基金的资本大部分来自外部投资者。“ARK的工作是利用外部资金，表外融资，”Neumann说，向后靠在椅子上，双手交叉。

他强调，他将以他支付的相同价格将其有争议的物业股份出售给ARK。他还表示，这对他个人来说将意味着巨大的牺牲，尽管尚不清楚这些资产——在纽约、芝加哥、圣荷西等地——增值了多少。仅在圣荷西的物业上，他估计，他可以净赚数亿美元。相反，“我将一无所获。也许只是资金成本。”他表示，赢家将是ARK。“第一天，他们将有巨大的增值。这将是惊人的。”我开始问另一个问题，他打断了我。“我是一个优秀的房地产买家，所以如果我以100美元购买，它可能值300美元。我仍然会以100美元出售。”

纽曼认为租给自己不合适吗？“如果我所做的只是为了推动业务发展，那就没问题，”他说，并辩称使用自己的资金是证明WeWork能使建筑更有价值的必要条件。“如果我不投入自己的资金，其他房地产拥有者为什么会有勇气去购买呢？”

WeWork尚未实际完成作为We Co.的法律注册过程。但即使ARK与纽曼的持股保持距离，其独立性也并非不可改变。其一位负责人是温迪·西尔弗斯坦，房地产投资界的知名人士，另一位是里奇·戈梅尔，曾在WeWork任职三年。尽管他们有受托责任做出有利于所有ARK投资者的决策，但纽曼仍然有权解雇他们，如果说WeWork想以低于其他租户的价格租用ARK拥有的空间，他的利益肯定会占上风。

纽曼表示，WeWork不需要与ARK就租金讨价还价；它需要说服房东，拥有一个WeWork在他们的建筑中是值得支付的，比如说，支付90%的费用将平方英尺转变为他的办公空间租赁。（如今，美国房东平均承担约70%的费用。）WeWork表示，一个独立的ARK投资委员会将防止任何潜在的利益冲突。在与伊万霍埃·剑桥相关的案件中，伊万霍埃的高管福尔蒂尔将是仲裁者之一。他表示，他相信自己能确保交易的公平性。

“我是一位优秀的房地产买家，所以如果我以100美元购买，它可能值300美元。我仍然会以100美元出售。”摄影师：艾米·隆巴德为《彭博商业周刊》拍摄WeWork对团结和追随内心的赞美对有严重不满的员工几乎没有答案。去年秋天，一名前员工提起诉讼，声称她在一次全公司活动中遭到性骚扰和侵犯，并且她因举报而遭到 报复。在诉讼中埋藏着一项指控，称WeWork也在低薪女性。由于公司强迫员工同意通过私人仲裁解决此类投诉，公众无法知道是否还有其他人。诉讼提起一个月后，WeWork宣布将限制四个纽约地点的人员每天只能喝四瓶啤酒。公司表示，啤酒限制与诉讼无关，且不容忍任何形式的骚扰，并致力于营造一个包容、支持和安全的工作环境。

WeWork的办公室文化仍然是这家共享办公公司销售的重要部分。其使命声明是“提升世界的意识。”穿着“High on We”和“Operationalize Love”字样的衬衫的联合创始人向喝着印有“Always Half Full”的金属可重复使用杯子的员工讲话。至少有五位高管，大多数是区域经理，拥有首席We官（CWeO）的头衔。WeWork曾将成千上万的员工和会员飞往洛杉矶和英格兰乡村的年度狂欢派对，并且去年夏天还购买了碳抵消，撤掉了办公室里的肉类。（员工也不能再报销肉类。公司表示，它将结束其中一个大型派对，称为夏令营。）这些元素，如啤酒，构成了WeWork想要讲述的故事，而这个故事是首席执行官的。

诺依曼在2014年的融资交易中控制了WeWork 65%的投票股权——据一位熟悉此事件的人士透露，在庆祝时，他狂欢得太过，打破了他办公室的一扇落地窗——自那时以来，他以做出看似任性的公司级决策而闻名。当WeWork 一年前首次出售债券时，最初计划出售价值5亿美元的债券，但最终数字为7.02亿美元，因为702被认为是一个幸运数字，一位熟悉此事的消息人士表示。诺依曼将关于这个数字的问题转给了他的总法律顾问，后者拒绝发表评论。目前尚不清楚WeWork对一家室内冲浪池公司的投资提供了什么战略价值，但诺依曼确实喜欢冲浪。

诺依曼将他的怪癖框架为精神启蒙，他表示在软银在1月份额外拿走140亿美元后，这种启蒙感尤其增强。“我们不要仅仅为了收入而建立公司，”他说。“创造价值的一部分不是最大化。”然后他将谈话转回到生活教练的话题，问我认为我的超能力是什么。我说是与他人建立联系。这似乎没有让他满意；他让我再说一个。

“让人们笑，”我说。

“我们还没有看到你这一面，”他说。“我的超能力是变化，而变化是痛苦的。”

随着WeWork的成长和变化，他在稍后的团体采访中表示，首席执行官正在学习更多地倾听。“成长的一部分是让自己适应这个世界，在这里人们的观点可能与你的观点不同，”他说。“倾听是好的。”然后，在那天的第三次——也许是因为我远程参加了采访——他叫我艾米，这并不是我的名字。一位发言人表示他对此感到遗憾。

诺伊曼告诉我，他希望这篇文章能传达一个教训，这个教训与他公司的纸面业绩关系不大。“我认为你的读者需要一点这样的东西。不仅仅是数字。给他们一些可以使用的东西，”他说。“这样当有人阅读时，他们可能会说，‘嘿，我可以创造价值。我可以拥抱变化。我可以成为更好的自己。’”这与墙上的霓虹口号语气相同，但重点稍有不同：不要担心我们的现金、我们的空间、我们的需求。我们在这里是为了谈论你。—与 吉莉安·谭