年轻的房地产翻转者首次体验到失利 - 彭博社

照片插图：731；照片：Shutterstock

肖恩·潘想要变得富有，但他作为航空工程师的日常工作并没有达到这个目标。因此，在27岁时，他开始在繁荣的旧金山湾区做房产翻转的副业。他在第一次交易中赚了30万美元后就上瘾了。那是两年前。现在，房屋销售正在急剧下降。在靠近苹果公司总部的阳光谷，一处房产让潘和他的合作伙伴损失了40万美元。“我损失得很惨，”他说。

近年来，一批新的房产翻转者受到HGTV真人秀、房地产聚会小组和致富大师的启发，涌入市场，因为快速的价格上涨帮助人们淡忘了上一次房产崩盘。许多新手投资者正面临首次放缓，并遭遇因房屋销售过慢而造成的损失。同时，他们还面临着一种高利息债务的沉重还款——被称为“硬钱”贷款，这种贷款助推了繁荣。

彭博商业周刊博格包，拖袋的克罗克斯，如何赢得美国妈妈的青睐减税自我偿还及其他童话故事印度腐烂的米饭激发了对莫迪食品政策的不满美国芯片引导的俄罗斯导弹击中了6岁女孩“翻转只在房价上涨、房屋快速交易的市场中有效，”位于丹佛的Fairview商业贷款首席运营官格伦·温伯格说，他正在收紧对房地产投资者的标准。“这些因素现在处于变动中，这将导致许多翻转者的灭亡。”

美国第四季度约有6.5%的销售是翻转房产，即在上次交易后一年内出售的房屋。根据房地产数据公司CoreLogic的数据显示，这是自2002年以来季节性调整数据中的最高比例。（这甚至高于上一个繁荣时期，当时有更多新建房屋供买家选择。）在加利福尼亚北部和西雅图等西部市场，这类交易尤其吸引人，因为价格每年上涨了两位数的百分比。但一些地区变得过热，价格正在平稳或下跌。根据CoreLogic的分析，翻转者在一年内出售的第四季度亏损是自2009年以来最高的，该分析考虑了购买和持有成本，但不包括翻新费用。在圣荷西地区，45%的翻转房产亏损。

与上个十年的房地产崩溃不同，当时投机者只是为了转售而购买，今天的许多翻转者则投入资金修缮房产。他们的硬钱贷款来自私人投资集团，通常利率较高，首付较低。这些贷款的金额也更大，因为翻新费用被纳入其中。

包括黑石集团和高盛集团在内的大型公司已进入此类贷款市场。竞争帮助将一些贷款的利率压低到10%以下，房地产追踪公司Attom Data Solutions的首席产品官Todd Teta表示。现在，贷款方“正在放宽资本要求并延长贷款期限，因为翻转房屋所需的时间更长，”Teta说。

潘在硅谷的翻新房上遭受了重大损失。摄影师：泰勒·凯·约翰逊为《彭博商业周刊》拍摄许多翻转者是已经在这个行业工作多年的专业人士。但最新的繁荣也吸引了像西雅图的拉谢尔·博耶这样的人，她在参加了一个价值25,000美元的房地产培训项目后开始投资房地产。课程教会了她要有大思维，保持积极，并且永不放弃。2016年，她辞去了六位数的工作，开始翻转房屋。当去年需求下滑时，她在两处滞销房产的高利贷贷款支付上落后了。她还有一处房产需要处理。“我们会度过这个低谷。情况已经稍微好转了，”博耶说。然而，她正在重新考虑转售翻新房的智慧。她现在的目标是在匹兹堡购买25处房产，这是一个更便宜、波动性较小的市场，策略是将这些房产作为出租物业持有。

丹佛的高利贷贷款人温伯格表示，他对借款人和交易的选择越来越严格。他要求翻转者在房屋上支付40%的首付。但他竞争的贷款人只需很小的首付或根本不需要首付就能融资购买和翻新费用。他说：“翻转者可以不花钱就进去，口袋里只是在风中飘动。”他表示，“贷款人将会被留下来承担损失。”

经济下滑可能通过降低房屋成本提供机会，但买家必须能够承受损失。布莱恩·范是一名湾区的软件工程师，他也在翻转房屋，在经济放缓期间购买了四处房产，即使他不得不暂停一些项目。在去年的经济下滑后，他决定多支付47,000美元的贷款延期费用，以便将三处房产保持在市场之外，等待春季需求的回升。范估计他将在一处标价110万美元的房产上损失50,000美元，该房产花了一个月才签约。“我见过人们在过去做出愚蠢的决定仍然赚钱，”他说。“现在你必须谨慎。”

潘，这位航空工程师，毫不气馁。他开始了一个 博客和播客，专注于翻转房产，并计划辞去工作，全心投入翻转。他在阅读了罗伯特·清崎的财务建议书 富爸爸，穷爸爸 后开始涉足房地产投资。潘开始在网上投资论坛上寻找信息，并参加聚会小组以了解更多，但他最大的教训是在去年与桑尼维尔的房子有关。他认为自己得到了一个“好交易”，将200万美元的要价谈到了不到180万美元。他和他的合作伙伴决定全力以赴进行改造。这个项目比预期花费的时间更长，然后市场变得疲软。

潘无法等待市场反弹。他试图出售的三处房产的持有成本每月就高达3万美元。这栋房子以不到170万美元的价格售出，低于他购买时的价格超过8万美元。“当你买这些房子时，你从来不会想会亏钱，”他说。“我把它修缮好了。它应该值更多，但情况总是会变化。” ——与 帕特里克·克拉克 和 悉尼·马基