“建设更多住房”无法解决不平等问题 - 彭博社

露西·尼科尔森/路透社建造更多。

这就是越来越多的城市主义者称之为解决美国超级城市和科技中心飙升的房价和严重不平等的方案。他们希望放宽限制已经昂贵城市住房供应的法规，并开始建造更高和更密集的住房。

这是供需关系在起作用，他们辩称。价格——在这种情况下，房价——在供应有限时会上涨。增加供应，房价就会下降，使更多人能够负担得起住房，从而促进更多和更好的经济增长。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服会议怀疑者纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的公寓如何帮助庇护南美洲最大城市仅使用公共交通的跨洲竞赛一篇新论文由两位领先的经济地理学家提出，认为这个论点实在是太美好而不真实。题为“住房、城市增长与不平等”，即将在期刊城市研究上发表，作者是伦敦经济学院（LSE）的安德烈斯·罗德里格斯-波塞和迈克尔·斯托珀，他在LSE、加州大学洛杉矶分校和巴黎政治学院之间分配时间。根据斯托珀和罗德里格斯-波塞的说法，住房供应不足是城市经济问题的主要原因这一观点是基于许多错误的前提。他们表示，供应的影响被夸大了。

他们一致认为住房是问题的一部分： “住房市场的失败可能危及地方经济增长，并产生诸如隔离、长时间通勤、生活质量下降、无家可归以及对某些人群的社会流动障碍等问题，”他们写道。但住房政策，尤其是分区限制，当然不是城市问题的全部和终极解决方案。对昂贵城市的上调分区无法解决城市内部，尤其是城市之间的深刻分歧，并且完全不足以补救这些问题。

“上调分区远非被宣传的进步政策工具。它主要导致在理想位置建造高端住房。”“住房是意外后果法则最强大的领域，”Storper最近告诉*《规划报告》* 。“上调分区会导致住房可负担性在我们的都市中逐渐渗透，同时也将洛杉矶和旧金山设定为对较不繁荣地区人们的新黄金土地，这种想法实在是承诺过多——而且它基于一个深具缺陷的住房作为机会的叙述。”正如Rodríguez-Pose通过电子邮件告诉我：“上调分区远非被宣传的进步政策工具。它主要导致在理想位置建造高端住房。”

Rodríguez-Pose和Storper质疑几项处于这种市场城市主义观点核心的证据，他们称之为“住房作为机会”。虽然一些城市经济学家建议住房供应与价格之间存在密切关系（增加供应的地方价格较低），但Rodríguez-Pose和Storper发现这种关系较弱。

同样，一些市场城市主义者指出，城市人口规模和/或密度与经济增长之间存在关联。但罗德里格斯-波塞和斯托珀认为，这在仔细审视下也会消失——根据他们的分析，2000年城市人口与2000年至2016年间随后的经济增长之间的联系微弱到“几乎不存在”。

对于斯托珀和罗德里格斯-波塞而言，城市与大都市地区之间日益加剧的空间不平等源于区分不同类型城市的不同经济类型，而不是住房成本的差异。或者正如他们所说，“这些经济特征的基本动力是当前的就业、工资和技能的地理分布。”

城市的经济和人才基础随着时间的推移而发生了分化。昂贵的城市拥有更大规模的前沿科技和知识产业集群，以及高学历、高技能的人才。正是这一点，而不是住房价格的差异，导致了日益增长的空间不平等。

“主要城市地区的可负担性危机是真实存在的，”他们写道，“但这更多是由于潜在的工资和收入不平等，以及大都市地区中心位置价值的急剧上升，而不是住房市场的过度监管，因为就业和便利设施集中在这些地方。”

这里的一个关键因素是高薪科技工作者和知识工作者与那些在常规服务工作中收入较低的人的日益分化。这些服务工作者最终处于不利地位，在昂贵的城市中花费更多的收入用于住房。“在这种情况下，搬到大城市对没有大学教育的工人没有立即的好处，”罗德里格斯-波塞和斯托珀写道。

上调土地使用规划对这种基本不平衡几乎没有改变。由于超级城市和科技中心的土地本身就非常昂贵，上调土地使用规划往往会创造出更昂贵的公寓大楼。“虽然在核心聚集区建设更多的可负担住房可以容纳更多的人，”作者指出，“但由于城市工资溢价的崩溃，低学历工人所能获得的额外住房主要会吸引更多的熟练工人。”

解决美国和其他发达国家的经济和地理分裂是一项远远超出地方住房政策的任务。核心地区改善工资的机会已经停滞不前，“阶梯已经缩小。”因此，区域间迁移的下降可以归因于许多因素，包括技能和工资的新地理分布。但繁荣地区的住房限制并不会位居首位。而上调土地使用规划最终助长了经济和空间不平等，而不是缓解它。正如罗德里格斯-波塞告诉我的：“城市内部的收入不平等大于区域之间的收入不平等。上调土地使用规划只会加剧这一点。”

解决美国和其他发达国家的经济和地理分裂是一项远远超出地方住房政策的任务。“规划放松管制和住房成本既不会解决滞后地区的问题，也不太可能对动态城市的经济发展产生影响，”罗德里格斯-波塞和斯托珀写道。更糟糕的是，他们警告说，“过度关注这些问题而忽视严肃和可持续的发展战略，可能会加剧经济、社会和政治的困扰与愤怒，这在衰退和滞后地区可能威胁到近几十年来经济活动在欠发达和更繁荣地区建立的基础。”

这两位学者并不是唯一提出此类担忧的人。经济学家 泰勒·科文 认为， zoning 和建筑放松管制的最终受益者是房东和开发商。正如他所说，“取消建筑税/限制的收益主要将被土地所有者所占有……将会建造更多的东西，城市产出将扩大，土地仍然是稀缺因素，而到过程结束时，租金仍将很高。”而最近一项 由约纳·弗里马克进行的研究 发现，芝加哥的上调土地使用规划导致了更高的住房价格，而对当地住房供应没有明显影响。

当我在 规划报告 中转发斯托珀的评论时，我发现自己处于一场似乎无休止的轻蔑和贬损回应的另一端。这毫无意义：这篇论文是一个重要的警示故事。作者并不是说我们不应该建造更多住房。他们只是说，这样做不会神奇地解决经济和空间不平等，因为这两者都深深根植于地理集聚和集中知识经济的本质中。

CityLab 编辑助理妮可·贾沃斯基为本文提供了研究和编辑支持。