纽约能否快速使建筑物超级高效？ - 彭博社

2015年从帝国大厦拍摄的曼哈顿市中心。卡洛·阿莱格里/路透社纽约市在四月通过了全国最激进的气候法案，城市以真正的纽约方式完成了这一任务。

气候动员法案是该市努力遵守巴黎气候变化协议的举措，即使特朗普政府已将美国撤出全球协议。在其突然的转变之前，美国的计划是到2050年减少80%的碳排放。纽约通过引入新规来履行这一承诺，以应对建筑物的能源表现。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、聚会和阳光克服了民主党全国委员会的怀疑者纳粹掩体的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的公寓如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛建筑物占纽约碳排放的巨大份额——近70%，这得益于日常使用，但由于低效的供暖和制冷系统而加剧——因此它们显然是监管的目标。但建筑行业如何应对这一指控则不那么明显。专业知识之间存在根本的不匹配：了解旧建筑实际运作的人与设计节能改造的人并不是同一批人。只有通过大力推动，才能让他们坐在同一个房间里（这对房东来说成本巨大）。

这座城市的新“80-50”法律规定了通往2050年最终目标的几个基准。一些建筑需要尽快产生实际成果；不同类型的建筑将受到特定目标的限制。城市的第一个重大里程碑将在2030年到来：到那时，纽约的建筑需要共同减少40%的碳排放。任何超过25,000平方英尺的建筑都将受到限制（有一些关键例外），这意味着总共有大约50,000栋建筑。对于房东和建筑业主来说，这在短短11年多一点的时间里是一个巨大的挑战。这是有意为之。

“关于如何实施这一政策，还有很多细节需要弄清楚，”自然资源保护委员会的战略与实施主任林赛·罗宾斯说，该委员会与纽约房地产委员会共同制定了这一政策的妥协。“我认为没有任何城市在这个规模上做过这样的事情。”

希望纽约的气候法是极具挑战性的。不，这并不意味着禁止玻璃摩天大楼。但是，一项改变纽约房地产日常交易的法律对于改变建筑的运作方式具有很大的潜力。根据像城市绿色委员会首席执行官约翰·曼迪克这样的支持者的说法，这就是它所代表的。“这项法律可能是我们这一生中对纽约市房地产行业最大的颠覆，”他说。

纽约的新法律是为了通过步行来改善道路：这不是任何人知道如何做到的事情，直到每个人都承诺去做。支持者表示，这项立法之所以有成功的机会，是因为它的范围广泛。它是市长比尔·德布拉西奥所描述的城市绿色新政的一部分。这个想法是建立一个持久的能源改造产业，使所有参与者受益——通过这样做，为世界其他城市建立一个模型。而城市无法仅仅通过要求建筑业主更换灯泡来实现这一目标。

希望纽约的气候法是极具挑战性的。支持者表示，它的广泛性是它有成功机会的原因。“纽约市将花费数十亿和数十亿美元来满足这项新法律。当我们这样做时，如果世界其他地方不采取积极的气候减排策略，纽约港仍然会面临洪水，”曼迪克说。“我们一直以来的观点是，如果我们要花费数十亿美元，那就确保我们制定的政策是可以输出的。”

纽约在这里独自前行

其他城市当然也在关注建筑性能。每个城市都有提升建筑能源效率的动力：根据城市绿色委员会的数据，在纽约，建筑单独占城市电力使用的95%。但大多数城市尚未采取超出跟踪和披露的措施。

超过25个美国城市已经采用各种能源基准政策，加利福尼亚州和华盛顿州也是如此。这些法律要求建筑业主报告他们的能源使用情况（即他们的电费和燃气费）。披露法律指导了净零建筑规范和自愿协议。费城和华盛顿特区是早期签署者。

值得注意的是披露的局限性。未达到自愿标准的建筑业主不会付出任何代价。重要的是，披露不应成为羞辱工具：例如，纽约的基准测试可能显示酒店的能源消费范围，使用按每平方英尺计算，以便比较大酒店和小酒店，而不具体指明任何建筑。

纽约所做的更为激进：这是第一个将这些披露数据附加美元价值的城市。华盛顿特区在12月通过了一项建筑能源性能标准，适用于超过50,000平方英尺的建筑，当地区的建筑不再符合标准时，这些房东将被转入咨询通道以重新回到正轨。旧金山本月通过了一项法律，要求大型建筑切换到可再生电力，对于一个气候宽松、位于电网更清洁的州的城市来说，这是一个更容易实现的目标。

在纽约，未能满足碳减排要求的建筑业主将面临罚款。潜在的罚款可能非常高：该法规规定，每超过限额的每吨碳将罚款268美元。对于刚刚超过限额的房东来说，罚款将是微不足道的。但该市最严重的违规者可能面临超过100万美元的年罚款。

换句话说，这是一项有实质性约束的政策。幸运的是，根据卡内基梅隆大学的教授、保罗·梅隆建筑学主席维维安·洛夫特尼斯的说法，建筑物有很大的改进空间。

“美国的建筑，尤其是商业建筑，在能源使用上非常马虎，”洛夫特尼斯说。“我们有一些[老旧的]机械系统的效率仅为50%，而市场上有些设备的效率可以达到95%。我们在锅炉、冷却器、空气处理单元、控制系统等硬件方面有很多升级的空间。”

纽约的严格标准可能对房东有利

气候动员法案设定了在相对较短的时间内实现深度减排的目标。由于该法律将2005年设定为基准年——这意味着到2030年建筑能源消耗需要比2005年水平降低40%——那些在能源减排方面取得了一些进展的房东将获得相应的信用。表现最差的房东需要在2024年前显示出改善，但大约四分之一的建筑将不需要进行重大改变。考虑到已经取得的进展，纽约在接下来的11年内需要将建筑能源性能提升26%。

尽管如此，这仍然是重要的，特别是对于在其投资组合中拥有多栋建筑的纽约房东。代表许多大型开发商的纽约房地产委员会公开反对该立法。委员会主席约翰·H·班克斯在一份声明中表示，该立法“没有采取解决这一复杂问题所需的全面、全市范围的方法。”该组织特别反对他们认为对受此法规约束的建筑业主造成更大压力的豁免。

班克斯说：“包括环保组织、工会、工程专业人士、住房倡导者和房地产所有者在内的利益相关者联盟聚集在一起，提出了全面且平衡的改革方案，这些方案本可以实现这些目标。然而，今天通过的法案将无法实现40 x 30的减排目标，因为它仅包括一半的城市建筑存量。”

达斯特组织的主席道格拉斯·达斯特在给Crain’s New York Business的信中写道，根据该立法，“空置建筑的评分优于已入住建筑，而数十万栋低效且能源密集的市有建筑和[纽约市住房管理局]建筑的标准则要宽松得多。”

“要从我今天的状态降到甚至20%，在现有技术下，我能做的没有更多了，”皇后区一组公寓楼的董事会主席Ed Ermler对《纽约时报》说。“这不是有魔法棒的事情。”

这需要努力，毫无疑问，Ember Strategies的管理合伙人Lane Burt说，这是一家咨询和战略公司。但这并不需要巫师。首先，并不是每栋建筑都需要达到40%的目标：那是一个总体目标。而且建筑不需要明天就达到他们的目标。

“如果你是建筑业主，而你的工程师告诉你，20%的碳减排或30%的碳减排是不可能的，实际上，你需要更好的工程师，”Burt说。“我从这个担忧中解读到的是，业主在说，‘我现在经济上不可能做到这一点。’我完全相信这一点。”他补充道，“好消息是，虽然他们现在可能在经济上不可能做到，但我们并不一定是在谈论现在。我们在谈论三十年。”

事实上，在足够长的时间跨度内，更大的努力使得房东成功的可能性更高，而不是更低，根据该法案的支持者。

“这项法案聪明之处在于，它并没有要求小幅增加。它要求大幅增加，”清洁能源咨询和资本公司Capital-E的总裁Greg Kats说。“这是一种，如果你要做某事，你应该做得相当多，因为[房东]设置它、与租户互动的交易成本是相当大的固定成本。”

转向太阳能可能会迅速显示千瓦时的收益。但通常，衡量能源效率更为复杂。这意味着实现负面结果，即减少能源消耗，通常通过引入附加系统来实现整体减少。建筑是复杂的系统：高效能窗户导致较低的空气泄漏，从而减少热量损失，降低取暖费用。然而，建筑各不相同，因此找出适合特定建筑的一系列改进是复杂的。

毕竟，所涉及的工作是干扰性的，无论是彻底改革HVAC流程，还是考虑对建筑屋顶或外立面的更昂贵的改进。虽然租户在工作完成后看到这些工作的好处，但在进行时却对此感到厌烦。给足够的时间，房东可以围绕租赁的自然商业周期（通常约10年）进行规划，以找到进行这项工作的最低成本窗口。考虑到这一点，建筑业主有动力花费以实现巨大的节省。

卡茨表示，达到10%或15%的减少所需的麻烦与达到40%并没有太大区别。无论如何，房东需要收集数据，与房东和公用事业公司互动，会议供应商和顾问，并购买新设备。这些交易成本很高，但无论目标是15%还是40%，许多成本都是相同的。

“如果你深入研究[能源效率]，会有一些真正的规模经济。”一项糟糕的法案——要求房东逐步进行较小的更改，或对未来基准或时间的确定性较低——可能会鼓励房东寻找低垂的果实，即满足监管负担所需的最低改进。但大的要求转化为房东可以向租户展示的好处。律师事务所可能不喜欢建筑管理的干扰——但用提高视觉敏锐度的LED灯替换办公室照明？一个 承诺不再有冰冷的工作空间，房东实际上可以做到？租户想要这些变化！

“如果你深入研究[能源效率]，会发现一些真正的规模经济，”Kats说。房东可以进行“节省资本成本或为你创造更多可出租空间的改变。这种系统化的方法，深度升级所允许的，使其更具成本效益。”

建筑业主将如何筹集资金？

当然，深度升级需要资本。建筑改善是昂贵的，回报周期很长。大多数投资者并不将建筑行业视为50年投资甚至30年投资。建筑业主很少将前期投资与长期运营成本进行权衡，因为资本来自不同的来源，而节省可能是可变的或不一定有保障，Loftness说。建筑改善应该在设备或材料的使用寿命内回本，但不应在，比如说，5年内——因此前期成本与长期节省之间存在不匹配。

她说，业主如果也占用自己的建筑，往往对成本有更长远的看法，但他们可能不共享相同的长期经济学。对于没有资本支付建筑升级的业主来说，这个问题是学术性的。因此，对于投资者和业主占用者来说，市场有答案来帮助纽约应对这一新负担，这无疑是个好消息。

解决方案来自加利福尼亚。当该州在30年前通过能源节约法时，它使公用事业公司负责实现这些节省，想法是公用事业公司可以承受等待30或50年以看到收益。因此，加利福尼亚的公用事业公司积极推动投资，由公用事业公司自己融资，以满足监管负担。类似的方法在纽约也可能会受到欢迎，以满足新的能源基准。

“与其让你，建筑业主，来筹集资金，不如公用事业来筹集资金，并基本上通过节能来收回投资，”洛夫特尼斯说。“你的账单保持不变，但10年后，你已经偿还了他们在建筑上投资的‘贷款’。”

最常见的能源效率融资类别是被称为能源服务绩效合同（ESPCs）的协商付款。在这种安排下，第三方为升级提供资金，与物业所有者分享节省的费用并获利。开发、设计、建造和资助这些改进的第三方被称为能源服务合同组织（ESCOs）。当公用事业直接参与时，如加利福尼亚模式，基于节省的安排被称为公用事业能源服务绩效合同（UESPCs或USPCs），以完成能源效率融资的缩略语汤。

无论是康爱登还是西门子，这些组织在作为贷款人、顾问或工程师方面发挥着重要作用，帮助建筑业主弥补资本需求的差距。

例如，联邦政府可以字面上印刷出它需要投资于自身能源改造的资金。但联邦机构很难让国会实际拨款以满足这些标准（即由1992年能源政策法案设定的标准）。因此，政府依赖ESCOs为联邦建筑融资和执行这项工作。听起来很荒谬，联邦政府通过预期的未来节省支付私人实体来融资这项工作，即使可以安全地预测美国能源部在50年后仍会存在。

州和地方政府提供自己的融资能源改造的途径。被称为财产评估清洁能源（PACE）计划，这些市政评估实际上是附加在财产上的贷款。PACE计划，例如纽约通过气候动员法案推出的计划，提供长期融资，几乎不需要预付款，并采用一种替代的承保方式，使得更多消费者能够获得这些贷款，而不仅仅是私人贷款人。通过将贷款附加到财产上（而不是贷款人），PACE评估可以在产权变更时随财产转移——这意味着建筑的前任所有者不会承担费用。

洛夫特尼斯表示，她预计到2030年及以后，围绕能源效率融资的这个元产业将在纽约的格局中占据更大部分。“这在财务上是合理的，”洛夫特尼斯说。“他们从节省中赚的钱比升级建筑的费用要多。”

洛夫特尼斯表示，她预计能源服务元产业将在2030年及以后在纽约的格局中占据更大部分。一个行业可能会出现，以全面支持即将到来的纽约建筑变化。这并不意味着这不会是一个挑战。城市需要帮助建筑运营商和所有者——那些对自己建筑了解最多的人——与能够设计解决方案以改善建筑的人进行沟通。运营和设计工程并不是相同的技能组合。可能需要从现在到2050年的完整三十年时间来找到所有答案。

“现实是，这很困难。这是我们时代的工程挑战，”伯特说。“真正理解大型建筑如何运作的人并不多，尤其是那些在50或60年前设计的建筑。”

这个问题并不仅限于纽约。圣路易斯在运营建筑和提升建筑性能之间的知识差距同样很大。但如果纽约能够找到一个解决方案，涉及到纽约的所有建筑，那么它必然会发展出可以服务于整个国家甚至全世界的知识、专业技能和专门化。

通过更好的官僚制度拯救气候

纽约的法律旨在使官员和专家处于最佳位置，以回答尚未出现的问题。为此，它在纽约建筑部下创建了一个新的子部门。虽然其具体任务尚待确定，但该部门将独立于市长办公室，并完全融入城市的职能。“这就是城市向建筑业主发出的信号，这是一项你需要管理的事务，就像空置或租金一样，”伯特说。

该法律还建立了一个顾问委员会，成员由市长和市议会任命，持续评估多个问题。委员会将不时重新考虑10种建筑类别（从住宅到医院再到零售）的每平方英尺碳减排目标。虽然立法已经为第一个合规期设定了标准，但对于下一个阶段（2030–2034），仍有很多细节需要确定，而具体细则将由建筑部、顾问委员会和市长可持续发展办公室负责。

“这座城市[正在]向建筑业主发出信号，这是一件你需要管理的事情，就像空置或租金一样。”“对于这个[政策]，建筑部门也是负责管理基准立法和审计要求的同一个部门，所以我认为他们也被选择来管理这个，”罗宾斯说。“由于这是一个全新的监督和决策层面，以及文书工作和流程，这就是他们决定创建一个全新部门和一个新负责人来负责，以确保这项立法成功实施的原因。”

城市即将成立的建筑能源和排放绩效办公室将由一名注册设计专业人士领导，立法规定。尚未任命任何主任。

即将推出：建筑的碳排放交易

该法案中最强大的政策想法之一也属于待定类别：它为建筑之间的碳交易市场奠定了基础。它授权进行研究并制定在2021年前实施房地产碳市场的指南。如果碳交易来到城市，建筑业主可以交易碳排放信用以满足上限。拥有大型投资组合的业主可以在他们的建筑之间进行交易以达到目标。

如果纽约的政策执行得当，碳交易特别可以服务于低收入社区。对在困境地区进行的升级可以给予额外的信用，创造在缺乏资本的地区的激励，无论这个因素是2比1、3比1还是10比1。想象一下，一个ESCO——西门子或第一能源——与低收入社区的建筑业主会面，并提供进行建筑升级以换取信用。

“这为低收入社区的效率升级创造了一个完全不同的资本来源，”曼迪克说。

“交易的整体重要性在于它在全球范围内都是相关的，”他补充道。“无论你有什么样的政治制度，处于什么样的气候，拥有怎样的建筑存量，建筑碳交易在世界任何地方都能运作。”

如果纽约的政策执行得当，碳交易可以特别服务于低收入社区。气候动员法案仍然存在一些未解决的问题。其中一些涉及碳交易市场：例如，那些资源匮乏的社区将如何参与周围正在形成的碳市场。罗宾斯指出，纽约州已承诺进行多项能源效率投资；尚不清楚建筑业主是否可以申请这些补助金以满足纽约市的目标，或者州政府是否会出于某种政治原因将他们视为“搭便车者”。

罗宾斯还指出，纽约市的一个巨大部分建筑被排除在指导方针之外。任何拥有一个以上租金管制住房单元的建筑将面临不同的监管路径。如果拥有可负担住房的建筑——这意味着拥有 任何 可负担住房的建筑——不符合碳限额，他们将面临一系列“预设的规定措施，”罗宾斯说。这与罚款相比只是轻微的惩罚。

拥有可负担单元的超过25,000平方英尺的住宅建筑占纽约大型建筑的 一半。这意味着一半的适用建筑不需要满足能源标准，这也意味着另一半需要更加努力地在2030年前达到40%的目标，并在下一个十年达到80%。纽约立法者担心，这些成本将转嫁给租户，或者建筑的租金可能会提高到不再被视为租金稳定的程度。

“我们理解租金管制住房被如此处理的限制和原因，”罗宾斯说。“但这在这个城市的多户建筑中占据了如此大的比例，这是我们真正希望看到获得能源效率好处的一个领域。”

该法案还有其他可能在行业中产生重大变化的特征。曼迪克指出，该法律使建筑业主能够切换到可再生能源，以达到合规；目前，纽约市70%的电能使用是通过化石燃料产生的。他表示，可再生能源信用将会在纽约创造更高的可再生能源需求。

也有需要解决的缺点。LK政策实验室的总裁劳里·凯尔表示，设定2030年的单一合规目标可能是一个错误。与其要求纽约一半建筑的业主在同一截止日期前达标，城市可能考虑为不同建筑类型设定逐年递增的目标。

但她称赞建筑间碳交易市场的潜力，认为这是一个“最低成本路径”，对于一项否则设定严格目标的法案来说。她指出东京类似的小型条例作为碳交易的模型。她说，纽约的法案很严格；给予建筑业主任何自由度都会有所帮助。

虽然纽约的气候法设定了漫长的时间表和高标准，使建筑业主——以及租户、供应商和顾问——都值得为此付出努力，但这仍将标志着城市的巨大转变。纽约房地产委员会正在与市场转型研究所合作，这是一个能源效率非营利组织，提供培训课程以帮助房地产行业调整。

它可能会失败——可能会陷入腐败、无能或政治之中。像巴黎协定这样的广泛气候解决方案已经证明它们容易受到民粹主义和民主共识缓慢形成的影响。

但是，如果纽约房地产和纽约监管机构能够做对呢？如果气候法案能够在纽约奏效，它就能在任何地方奏效。

“曾经有一段时间，城市没有卫生部门。曾经有一段时间，城市没有卫生部门，”凯尔说。“这些都是城市历史上的游戏规则改变者。这是另一个转折点。”