这种后院住宅模型能否影响反对邻里建设的人？ - 彭博社

洛杉矶-更多考虑到全国各州低收入住房的紧迫短缺，在每一个州，很难不得出结论，NIMBY 房主正在赢得对新住房，尤其是对经济适用房的斗争。但有一个潜在的敌人，反动的房主们却无力应对：他们自己的邻居。其他房主，也就是那些选择在自己后院安置第8节补助金持有者的人。

这就是洛杉矶-更多的提议，一个位于洛杉矶的城市设计非营利组织，以及其他参与后院住宅项目的组织。由设计师伊丽莎白·蒂梅和公共政策专家海伦·梁领导，洛杉矶-更多之前曾参与过地方营造项目和便利店重新设计，强调健康食品选择。现在，蒂梅、梁和他们的合作伙伴希望为同意最初将其出租给第8节补助金持有者至少五年的房主融资和建造后院住宅或附属住宅单元（ADUs）。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服了会议怀疑者纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引器圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲比赛该计划将利用私人住房的特权，以公共目的增加可负担住房供应。LA-Más 希望从 10 个试点单位开始（其中一些将获得融资），Leung 和 Timme 表示他们正在获得贷款承保的最后阶段。

LA-Más 想象中的一间卧室车库改造的内部。LA-Más该项目得益于洛杉矶最近的 监管变化。通过从单户住宅开始，它迎合了洛杉矶的现状——一个拥有近五十万个单户地块的广阔城市。“洛杉矶有很多空间，”正如 Timme 所说。房主可以获得贷款资本来融资建设，有机会为他们的房屋增加显著的资产，潜在的租金收入流，以及在行政上，有一个单一的联系人来帮助导航城市机构和非营利组织的网络。（该计划的第一轮申请今天截止，兴趣 非常高。）

一站式商店的想法始于明确希望利用后院住宅提供可负担住房的愿望。两年前，LA-Más筹集了一些赠款资金，并开始组建一个专家顾问小组——开发商、住房政策专家、建筑商。Timme和Leung还与房主的焦点小组进行了交谈，询问他们：“房主需要什么才能容纳一个第8节租户？”根据Leung的说法。

他们了解到，房主不知道如何找到第8节租户，并认为与当地住房机构打交道的过程过于复杂。房主表示，他们还需要融资以及对作为房东的责任有更清晰的了解。最后，这些潜在的房东不知道如何雇用建筑师或与承包商打交道。LA-Más当然可以帮助解决最后一个问题，而当地住房非营利组织和洛杉矶市住房管理局（HACLA）可以引导他们穿越官僚迷宫。

对于前几个单元，Leung和Timme预计将在洛杉矶的低至中等收入社区进行建设（但对房主没有收入限制）。一个ADU的价格估计为10万美元，适用于车库改建的单间公寓，最贵的两居室新建单元价格可高达22万美元。根据第8节的规定，住房机构将支付一定金额的租金（在洛杉矶，两居室单元的租金最高可达1970美元每月），而租户将负责其余部分——30%的收入。

一个374平方英尺的单间平面图，这是LA-Más提议的最小后院住宅。最大的为710平方英尺。LA-MásHACLA正在参与该项目，还有几个住房非营利组织（洛杉矶家庭住房、圣约瑟夫中心和住房权利中心），他们将提供支持服务以及房东和租户教育。他们还将帮助房东挑选租户。Genesis LA经济增长公司和自助联邦信用合作社将为有限数量的项目提供融资。除了现有的第8节券，几乎没有公共资金承诺用于该项目。

在设计方面，物业所有者被邀请选择三种风格中的一种模板：工匠风格、现代风格或西班牙风格。所有风格都优先考虑“上下文建筑细节、空间效率和可负担的施工。”房屋的渲染图更具说明性而非代表性，暗示了Timme所称的“适应多样性和上下文的郊区替代精神。”

现代风格的一居室车库改造。LA-Más工匠风格的两居室住宅。LA-MásLA-Más专注于削减“软性”前期成本，如许可，这延长了客户投资到开始通过租金收回投资的时间。设计过程压缩到仅四周。“这相当激进，”Timme说。“我认为你很难找到另一个建筑师愿意签署自己的项目来接受这个。”她的目标是将设计、许可和施工压缩到15个月或更短。对于首批单元，这意味着施工将在这个夏天开始，新租户将在明春搬入。

这对于洛杉矶的住房危机来说并不够快。HACLA 在2017年10月开放了其第8节名单，并看到20万人申请20,000个名额以等待补助券。（HACLA的第8节主任Carlos VanNatter表示，这只是可能申请人数的一小部分；一些社区成员告诉该机构，他们因担心因移民身份受到报复而选择不申请。）获得补助券的人中，只有53%能找到可以使用补助券的单元。这种情况正在推动城市的无家可归现象，目前有50,000人生活在无家可归的状态。

后院住宅计划不会对这一点产生太大改变。VanNatter表示，这只是“工具箱中的另一个工具。这不是灵丹妙药。”LA家庭住房的住房导航高级主任Dan Parziale表示，ADU可以是更广泛公共部门解决方案的“一个小组成部分”。

有理由持怀疑态度。除了许多人（尤其是房主）对与贫困人群邻居的基本抵触外，ADU计划满足于希望物业所有者自行做出正确的决定。该工作室的一些信息特意迎合房主，承诺“保持邻里规模”，同时不“妥协社区的特征”。

但是，通过将可负担住房细分到逐块土地的基础上，LA-Más发现了一些东西：我们已经使单户住宅的拥有权变得如此规范，以至于补贴住房的最有韧性的途径可能是将其与单独的住宅打包。如果房主的权利是神圣不可侵犯的，并且没有迫在眉睫的公共住房大楼可以反对，那么NIMBY的风头就会减弱。“NIMBY主义是对某个社区在没有他们参与和没有对他们有益的情况下被开发的想法的反应，”Timme说。“当他们掌握居民主导的发展时，谈话就会改变。”

我们已经使单户住宅的拥有权变得如此规范，以至于补贴住房的最有韧性的途径可能是将其与单独的住宅打包。“这确实是‘在我后院的肯定’，”帕尔齐亚尔说，他的非营利组织也开发可负担住房。“这有能力以一种不是倡导者试图说服社区的方式来创造对话，而是社区成员说，‘这是我有过经验的事情，而且是积极的。这是我的邻居，我现在为他提供住房。’”

与许多作为 贫民窟房东 的第8节房东不同，提供可负担住房的房东将有额外的动力来维护这些单元，将物业价值监督转变为更有用和更公共的服务。此外，这里的住房分散可能意味着代金券持有者不会集中在 最贫困和服务不足的社区，正如他们通常所处的那样。

帕尔齐亚尔希望后院住房的扩散能减轻对大型可负担住房开发的污名。洛杉矶已经通过了一系列 可负担-住房 措施。“我们地区的人们认识到这是一个重大问题，”范纳特说。在LA-Más模型中，补贴住房的“机构”被隐藏，藏在后院里，存放在官僚的电子表格中。就像在车库里进行改装的初创公司在改变市场之前，这些后院住房可能为更大规模的可负担住房腾飞提供了跑道。