不缴纳数百万税款？像哈里·麦克洛一样，尝试房地产 - 彭博社

插图：731房地产是一个周期性的行业。市场崩溃。交易恶化。但对于一个精明的房地产大亨来说，硬着陆是罕见的，这要归功于美国的税法。

以哈里·麦克洛为例，他是一位纽约市开发商。根据他在12月离婚诉讼中发布的法院意见，81岁的麦克洛自1980年代以来没有缴纳过所得税。该裁决还将价值超过6.5亿美元的豪宅和艺术收藏在麦克洛和他的前妻琳达之间进行了分割，并没有暗示这对夫妇为了避免缴纳所得税而做了什么错误的事情。相反，它突显了美国房地产投资者可获得的特殊优惠——这些优势在2017年由美国房地产开发商总统唐纳德·特朗普签署的税法下得到了扩展。“房地产行业以提供大量扣除而闻名，而房地产开发商以缴纳极少的税而闻名，”城市-布鲁金斯税收政策中心的高级研究员史蒂文·罗森塔尔说。“正如莱昂娜·赫尔姆斯利所说，‘只有小人物才缴税。’”

分割的遗产

在麦克洛的离婚中，按类别分割的资产

*范围的高端；数据：麦克洛诉麦克洛，2018年12月

随着国会的民主党人寻求特朗普的税务记录，麦克洛的离婚案提供了他们可能发现的线索。房地产大亨有多种策略可用于减少或推迟他们的税务负担。哈里·麦克洛没有回应他的发言人转发给他的一系列问题。琳达·麦克洛拒绝发表评论。

彭博社商业周刊博格包，托特包中的克罗克斯，如何赢得美国妈妈的青睐减税自我支付及其他童话故事印度腐烂的米饭引发对莫迪食品政策的不满美国芯片引导的俄罗斯导弹击中了6岁女孩在超过半个世纪的纽约房地产投资中，麦克洛维建立了作为一个愿意冒大风险的交易者的声誉。与琳达一起，他将房地产利润转化为一个拥有数百件作品的艺术收藏，包括安迪·沃霍尔的 九个玛丽莲 和阿尔贝托·贾科梅蒂的雕塑。在1980年代，麦克洛维因其公司在午夜时分拆除时代广场附近的单间出租建筑而声名鹊起；他在该地点建造了一家酒店，并以自己的名字命名，几年后最终将该物业交给了贷款人。

麦克洛维重建了他的业务，2003年以14亿美元购买了通用汽车大厦，并因在大厦的第五大道广场下开发一个透明立方体的苹果商店而赢得赞誉。2007年，黑石集团竞标收购一家名为股权办公室物业信托的房地产投资信托。作为交易的一部分，黑石将七栋纽约办公楼出售给麦克洛维，他用70亿美元的债务为购买融资。根据 骗子的舞会，这是维基·沃德关于麦克洛维和通用汽车大厦历史的书籍，在一年内全球金融危机使他无法再融资，最终失去了对这些物业的控制。

麦克洛和他的新妻子帕特里夏·兰多在纽约432公园大道外的照片。摄影师：安德鲁·利希滕斯坦/科比斯新闻通过盖蒂图片社毫不气馁，麦克洛与资金雄厚的投资者合作开展了一系列项目。这些项目包括建造 432公园大道。这座大楼在2015年完工时是西半球最高的住宅建筑，他最近在这里展示了自己和新妻子40英尺高的照片。现在，他计划在曼哈顿第五大道东侧建造一座摩天大楼，这将是世界上最高的办公楼之一。“纽约是一个可以起伏的市场，他经历了这种起伏，”住宅经纪公司Olshan Realty Inc.的总裁唐娜·奥尔尚说。“他不断尝试大展拳脚，这值得钦佩。”这些起伏产生的损失，加上其他房地产税收减免，可能帮助麦克洛的税单保持在零。

麦克洛的税务问题在他的离婚案中浮出水面，因为双方对他在职业生涯中产生的税收抵免和负债的估值存在分歧。根据法庭意见，琳达声称她的前夫利用4.48亿美元的净经营损失来抵消2008年至2015年的所得税。这帮助这对夫妇减少了税负，维持了奢华的生活方式，包括在广场酒店和东汉普顿的住宅，以及购买一艘价值超过2300万美元的游艇。

如果麦克洛没有在其他行业赚取财富，这些附属条件可能就无法获得。美国税法旨在衡量长期盈利能力，允许企业将一年的损失抵消下一年的收入。对于大多数公司而言，这项规定仅限于自身资本的损失，而不是借款的损失。“有一个普遍的规则，你不应该能够声称损失超过你在交易中投入的金额，”左倾智库税收与经济政策研究所的联邦税务政策主任史蒂夫·瓦姆霍夫说。“房地产是个例外。”

麦克洛个人担保了他用于收购股权办公室投资组合的一部分债务，因此他可能不需要利用有关借款损失的规则。他可能利用了其他优惠，包括递延资本利得的工具和对增值资产进行折旧的能力。这些做法在房地产行业中很常见。在2016年与希拉里·克林顿的电视总统辩论中，特朗普被问及是否利用了 9.16亿美元的赌场业务损失来递延税款。“当然，我会，”他回答。在同一场辩论中，特朗普还提到折旧规则作为他用来减少税款的一种技术。“我喜欢折旧，”他说。

减记上升

美国合伙企业出租商业物业所申报的折旧价值

数据：国税局

农民和工厂老板也可以折旧某些物品，但拖拉机和输送带不会随着时间的推移而增值。根据Real Capital Analytics编制的商业物业价格指数，美国中央商务区办公楼的价值从2000年第四季度到2018年同一时期翻了一番以上。物业所有者在同一时期可能会根据标准折旧计划注销大约一半的建筑价值。“房地产在华盛顿和纽约往往具有很强的政治影响力，这显然不是偶然的，”纽约大学法学院的税务教授丹尼尔·沙维罗说。“他们有钱，他们有渠道。他们是重要的参与者。政治家希望得到他们的支持。”

特朗普签署的税法为房地产行业包含了几个新的福利。许多房地产投资者在个人报税中报告商业收入，而该法律为此类通过实体创造了20%的扣除——为物业所有者减税，同时排除了其他企业。虽然该法律将可以用过去损失抵消的收入金额限制在80%，但它还创造了一个特性，允许房地产投资者通过将资金投入被指定为“机会区”的地区来推迟或甚至消除资本利得税的责任。虽然这一减免旨在促进贫困地区的发展，但一些州的官员已将这一称号授予新兴社区。

麦克洛夫夫妇的离婚显示了税收优惠的持久性。开发商在2016年离婚诉讼开始时仍持有约2.75亿美元的净经营损失。除了将损失结转外，他还设法限制了其收益的税务责任。根据离婚法庭的意见，他在2008年将通用汽车大厦出售给由 波士顿地产公司领导的投资者集团，交易金额为28亿美元，旨在推迟近10亿美元的资本利得税。哈里的律师辩称，琳达应该分担如果波士顿地产公司出售通用汽车大厦所产生的潜在资本利得税。琳达的律师表示，她前夫剩余的净经营损失应按他们对哈里预期收入的估算，估值为1.26亿美元。

法官最终分配了近10万美元的书籍、40万美元的银器和超过350万美元的珠宝，并决定净经营损失应适用于因出售夫妇艺术收藏而产生的资本利得。双方还应共同承担因转售通用汽车大厦而产生的任何未来税务责任，尽管交易的性质，更不用说麦克洛夫夫妇的高龄，表明这些责任可能永远不会实现。“丈夫承认，这些推迟的责任在双方的生存期间不太可能到期，”意见中写道。—与 卡佳·卡扎基娜