东帕洛阿尔托的领导者为何支持加州SB 50 - 彭博社

加州东帕洛阿尔托大学大道上的购物者，周围环绕着两个科技园区。斯蒂芬·拉姆/路透社上周三，加州的SB 50——这项有争议的住房法案将“提升”某些住宅社区以强制更高密度的建设——在萨克拉门托通过了第二次委员会听证会。* 这得到了硅谷一个社区领导人的支持，该社区正面临州内350万*-*单位的住房短缺：东帕洛阿尔托，一个以少数族裔为主、收入较低的城镇，夹在更富裕、白人居民之间。

在上周的市议会会议上，东帕洛阿尔托市议员和前市长鲁本·阿布里卡描述了他的城市因硅谷的经济力量而面临的不平等压力，帕洛阿尔托日报报道。“我支持说，从区域上看，像东帕洛阿尔托这样的地方不能继续承担继续安置那些没有很多经济能力的人的重担，”他说。“有些城市，我并不是说他们是故意的，但这里有很多非常富裕的城市，他们不希望其他人来。”

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服了DNC怀疑者纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大的城市跨洲比赛仅使用公共交通SB 50 现在获得了来自房地产经纪人、可负担住房开发商、社会正义组织、商会和州内市政领导者的数百项支持。批评者从富裕社区的反对者到担心这可能加速城市更新的社区活动家不等。

但很少有其他支持声明能像 Abrica 的那样触及法案的核心，她所在的城市正是所面临风险的典范。

几十年来，东帕洛阿尔托一直是一个低收入家庭的孤岛，主要是拉丁裔和黑人，位于一个日益高收入的地区。“曾被认为与哈莱姆、东奥克兰或亨特角一样坚实的非裔美国人社区，”旧金山纪事报在1996年写道，近年来该市的人口发生了变化，黑人家庭为了寻找郊区而迁出。

那些留下来的人，以及现在占主导地位的拉丁裔家庭，被机会的护城河所包围。北面和南面的Facebook和Google校园每天吸引成千上万的科技工作者。几英里以西，斯坦福大学培养下一代世界商业领袖。亚马逊最近在镇上设立了一个办公综合体，为另外1,700名员工提供工作。

但东帕洛阿尔托的居民并没有直接受益。虽然中位房价接近100万美元，但中位家庭收入仅约59,000美元——大约是帕洛阿尔托的三分之一，和门洛帕克的约一半，这些都是其科技中心邻居。该市住房库存的相对可负担性吸引了高薪的新购房者，但长期居民并不是填补这些科技职位的人。收入贫乏而财产丰富，东帕洛阿尔托的家庭已成为房地产投资者和投机者的目标，成为城市更新和驱逐的代理人，华盛顿邮报在2018年报道。

硅谷的其他社区并没有像东帕洛阿尔托那样积极满足住房需求。“当这里的犯罪率很高时，没有人想和我们有任何关系，这也是所有新兴趣让人感到沮丧的原因，”一位房主约翰·马霍尼对*《邮报》*说。“我告诉人们，只有在必要时才出售，你有品格不把灵魂卖给魔鬼。但对某些人来说，这笔钱实在太多了。”

根据一项加州大学伯克利分校和洛杉矶大学研究人员的案例研究，截至2016年，东帕洛阿尔托的绅士化程度并没有预期的那么高。这部分是因为该市采取了措施来保护现有居民并支持经济适用房的发展，报告发现，实施了强制经济适用房建设的分区措施和密度奖励，旨在帮助收入较低的加州人。在1990年至2013年（研究覆盖的时期）之间，该市实际上向更多低收入家庭敞开了大门，而不是将他们驱逐出去。“在规模控制下，该市提供的经济适用房比硅谷的其他任何地方都要多，”最近的硅谷社区基金会报告指出。

但是周边地区的就业激增意味着住房压力正在加剧，而硅谷的其他社区并没有采取措施来满足需求。“帕洛阿尔托和门洛帕克继续抵制建设新住房以适应这一增长，从而加剧了东帕洛阿尔托的[…]资源压力，”SVCF的研究指出。

事实上，在整个湾区，白人居民比例较高的城市通常设定了较低的目标来建设低收入和中等收入家庭的新住房，另一项加州大学伯克利分校的研究发现。种族和经济隔离可能并不是每个案例中的明确意图，但这正是湾区高昂生活成本和导致住房稀缺的地方法律日益造成的结果。

“许多人不想让‘那些人’住在他们的乡村氛围附近，”阿布里卡在市议会听证会上说。“种族和经济隔离有着深厚的根源。这就是住房的现状，并且仍然如此。”

一些白人和更富裕的社区，包括帕洛阿尔托，正在采取措施改革地方分区法规，以解锁更多可负担的开发。但这正是因为几乎所有人都未能达到他们最初的目标。与此同时，一些知名社区成员则转移话题，认为问题的根源不在于住房，而在于就业。

“大企业的激进扩张对可持续社区的需求没有任何敏感性，”退休经济学家、前帕洛阿尔托市议员Greg Schmid说，他曾帮助推动减少办公空间许可证，本周对L.A.时报说。“我们有太多的工作。”

SB 50将允许州政府确定合理的增长方向。该法案由州参议员Scott Wiener和Nancy Skinner共同发起，将优先于当前排除单户住宅以外所有内容的地方分区法规，因此靠近高频率交通、就业中心和高质量学校的某些区域将被迫允许更高密度的住宅建设。根据加州大学伯克利分校的城市位移项目的另一份报告，该立法可能使这些地区的住房生产增加四倍，其中超过75%的新建设位于更富裕的社区。

难怪该法案引起了全国的关注，就像它的前身SB 827去年所做的那样。SB 827在第一次委员会会议上失败。今年，SB 50已被修订，以更直接地解决去年面临的一些问题——即来自易受城市化和搬迁影响的社区的批评，认为释放新开发机会将加剧这些风险。Wiener随后修订了该立法，为那些敏感社区提供了例外。它现在已通过了前两次参议院委员会听证会。

与一些批评维纳立法的评论者一样，东帕洛阿尔托市议会对维纳法案可能带来的不良影响表示担忧。“简化住房生产是一个值得赞扬的目标，但东帕洛阿尔托市担心失去地方规划权，以及SB 50可能导致租户被迫迁移和进一步的绅士化，”根据市议会2019年4月16日的会议议程。加利福尼亚城市联盟同样严厉批评该法案，认为其剥夺了城市控制自身命运的权利。

确实，在这一重大方面，该法案是一个激进的提议——分区法典历史上属于地方政府的权威。另一方面，往往是更高层次的政府来为美国社区提供公平的竞争环境。如果住房是机会，那么SB 50正是旨在实现这一目标。

尽管如此，东帕洛阿尔托的一些领导人表示支持，这一点很有意义。奥克兰市市长利比·沙夫和斯托克顿市市长迈克尔·塔布斯也表示支持，这两个城市历史上都是工人阶级和少数族裔占多数的城市。超级多元化的圣荷西市市长萨姆·利卡多也在支持之列，还有一长串其他支持者。在湾区，知名的反对者包括旧金山大多数监督委员会成员、帕洛阿尔托、库比蒂诺及其他富裕社区的市长。更南方的洛杉矶市市长埃里克·加塞提也表达了异议。

艾滋病医疗基金会是一个总部位于洛杉矶的非营利组织，已成为全州支持高密度措施的主要反对者，也强烈表达了其观点。上周末，它向湾区家庭发送了政治邮件，将该提案与“黑人迁移”进行比较，呼应了作家詹姆斯·鲍德温在1963年对“城市更新”的著名否定。

该地区的领导人谴责了这些材料。“SB50就是解决我们的住房危机，简单明了，”支持该法案的旧金山市长伦敦·布里德在推特上写道。布里德是黑人，成长于旧金山历史悠久的黑人社区。“这与城市更新无关，暗示有关系对像我这样的社区是极其冒犯的，他们仍在承受后果。”

*此故事已更新，以反映SB 50通过第二次委员会听证会的情况。它还包括显示东帕洛阿尔托市议会对SB 50可能带来的绅士化影响表示担忧的信息。