圣荷西能否控制其住房危机？ - 彭博社

保罗·萨库马/AP第二次连续，Zillow今年将加利福尼亚州的圣荷西冠以一个吉祥的称号：它是全国最热的房地产市场。当Zillow发布统计数据，对全国各城市买家和租户的中位收入进行排名时，圣荷西再次名列前茅。然而，四周看看，几乎没有人庆祝。

在一间公寓里，沙维尔·克劳福德与她的未婚夫和四个室友一起生活。她白天作为执行助理工作，晚上作为法学院学生学习，常常考虑在婚礼前离开这个州。“我们想住在加利福尼亚，让我们的第一套房子在80万美元到150万美元之间吗？”她问。“当我们说‘我愿意’时，我们会回到室友那里吗？”在另一扇门后是努埃米·古兹曼，她每天早上4:30起床，晚上7:30回家，经过两个半小时的通勤到洛斯巴尼奥斯工作。她的父母花在她孩子身上的时间比她多。她梦想着亚利桑那州。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服DNC怀疑者纳粹掩体的绿叶改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的Cortiços如何帮助庇护南美洲最大的城市跨大陆的公共交通竞赛与此同时，在一个每月$1,500的单间公寓里，两只猫独自生活，而它们的主人则住在别处，每天停下来喂它们。“硅谷的巅峰，”*《水星新闻》*称这种奢华的安排。但这间公寓实际上是个便宜货：该市单间公寓的平均租金接近$2,000。

这种动态使得圣荷西成为加州和湾区日益扩大的不平等的象征。但在全州数十个城市面临类似严重住房危机的时刻，圣荷西也试图将自己定位为与州新任州长合作以改善问题的实验室。加州州长加文·纽森和圣荷西市长萨姆·利卡多所采取的立场是：无论是城市还是州都无法单独解决这个问题。

“上帝不会再创造更多土地。所以我们需要每个人都全力以赴。”

在1月开始他的州长任期后不久，纽森宣布了一项戏剧性的住房“马歇尔计划”，表示他计划在任期结束前在全州建造350万套新房。为了实现这一目标，州政府将在加州2019-2020年的预算中拨出17.5亿美元用于可负担住房项目，纽森说。然而，这项投资可能只是住房行动所需的表面——而该计划的成功将严重依赖于区域合作和城市领导者的参与。

为了激励广泛的地方支持，州政府将提供“胡萝卜和大棒”，纽瑟姆表示：例如，如果城市未能达到其住房生产目标，他们的交通资金将被扣留。这是一种有争议的策略，一些 倡导者担心这可能会加剧加州地区内部和之间的不平等，即使它阻碍了社区的反对主义。但这是利卡多所支持的。

“上帝不会再创造更多土地，”利卡多对CityLab说。“所以我们需要每个人都全力以赴。”

在他所在的湾区，利卡多已经在朝着一个雄心勃勃的目标努力，该目标是在纽瑟姆干预之前设定的。到2022年，他希望建造10,000个可负担单位。因此，即使城市面临 持续的政治抵抗，这座城市已成为住房试点的温床。

有经典的策略，比如对可负担住房的货币投资和创造就业机会。还有实验性的想法，比如开发世界上最大的计划共同居住建筑；为无家可归者建造的改装集装箱社区；以及一个临时的小房子试点。有支持发展的想法，比如减税以加快和降低建筑成本，以及减少建造低收入住房的费用。

而这背后有一个雄心勃勃的政治战略：一个 34点工作计划，这是圣荷西市议会自去年以来一直遵循的，旨在应对其住房危机的首个此类计划。优先事项包括建立最低高度和密度要求、削减停车要求，以及探索土地信托的想法。

尽管如此，圣荷西的努力也象征着湾区的另一个挑战。无论多么积极，这座城市的行动尚未对像克劳福德、古兹曼和 2017年统计的4,350名无家可归居民产生足够的影响，其中近四分之三的人每晚都没有庇护所。

事实上， 市议会在三月份的审查显示，过去一年批准的建筑许可证表明，圣荷西实际上在其州规定的住房开发目标上落后，该目标是在2014年至2022年间生产超过35,000个单位。根据圣荷西聚光灯的报道，去年仅发放了约3,000个许可证，比保持进度所需的少了1,000个。

而在推进10,000个可负担住房单位方面的进展最为缓慢。圣荷西去年仅批准了其计划建设的可负担住房单位的61%。

“我们在每一块石头下寻找创意”

在2022年之前，城市有时间纠正方向。“我们在每一块石头下寻找创意，”Liccardo说。

其中一个很简单：建造更多住房。通过将高层建筑的建设税减半，并允许开发商在获得入住证书之前延迟支付税费，建筑成本可能会减少150万美元，Liccardo在三月份的备忘录中写道。

他的提案可以简化开发过程，并解决劳动力问题，至少在某种程度上，这也是导致全州住房短缺的原因。为了以Newsom提议的速度生产新住房，一家支持工会的非营利组织估计，州 需要20万名建筑工人——大约是2006年至2017年间失去的数量。

“建筑成本高是因为劳动力成本高，但劳动力成本高部分是因为那些在建筑行业工作的人无法负担在这里生活，”组织Catalyze SV的联合创始人Alex Shoor说。“所以我们通过让在这里生活变得如此困难，人为地限制了市场。”这造成了雪球效应。

增加整体供应可以降低房价，并减缓这个雪球。但这并不总是意味着建造真正负担得起的单位，而这也是城市所推动的。今年二月，圣荷西的住房部门提议在11个开发项目中投资 1亿美元，用于建造超过1000个可负担住房单位。整个市议会必须逐个批准每个开发项目，但如果所有项目都获得批准，根据 东湾时报，超过四分之一的住房将为曾经无家可归的人建造，超过一半将为低收入的圣荷西居民建造。

今年晚些时候，这座城市还将开始建设一座约800个单元的宿舍式共居建筑。它将在2021年开放，将成为世界上最大的此类共居建筑，根据其开发商Starcity的说法，房间的租金将在800美元到2500美元之间。Starcity大楼的目标人群是年收入在40,000到120,000美元之间的人——换句话说，不仅仅是低收入租户——他们愿意共享厨房和客厅。

在威洛格伦社区的一处市有物业上，将建造一个专门为无家可归者设计的61个单元的村庄，采用翻新的集装箱。预计在两年内，该地点将容纳300到400人，并将包括一个小花园和一个图书馆。但每个单元60万美元——或每平方英尺2500美元——的项目成本引起了人们的关注。“坦率地说，这对于回收的金属箱来说似乎过于昂贵，”市议员约翰尼·卡米斯在一次市议会会议上表示，根据*《水星新闻》*的报道。

开发商估计，拟建的集装箱村将在两年内容纳300到400名圣荷西的无家可归者。湾树设计公司运输集装箱项目还将包括一个图书馆和一个小花园。湾树设计公司两个 微型住宅村 由非营利组织HomeFirst运营，也将在这个夏天开放，作为一个至少持续到2022年1月的试点。总共近80个小型住房单元被设计为临时过渡住房。它们将包括共享浴室和厨房空间、计算机访问以及与社会服务的连接。

克服社区抵制

这两个项目多年审批的历程揭示了城市在实现发展目标时面临的另一个障碍：社区反对。运输集装箱计划是在 邻居们反对 在同一地点建造近150个临时模块化住宅的提案后出现的，而村庄也从早期提案中缩减，后者本来会包括数十个地点，因为邻里对“犯罪、交通和房产价值”的担忧。另一个计划是 为圣荷西联合学区的公立学校教师建造经济适用房，在去年十月遭到抨击，当时数百名家长和当地居民在一个特别富裕的社区签署了一份反对提案的请愿书，因为这可能带来的社区变化。

对新开发项目的消极态度，特别是针对低收入或无家可归租户的态度，几乎并非圣荷西独有；实际上，这正是纽瑟姆的“棍子”所旨在戳破的。Catalyze SV的Shoor认为该组织是“我家后院是可以的”（YIMBY）运动的“表亲”，他指责开发商与居民在设计过程中的缺乏明确互动，以及在施工开始之前的沟通不足。

而且，Shoor表示，要在住房问题上取得真正的进展，这种方法不能仅仅是自上而下的——正如Liccardo所说，必须是全员参与。“你需要州政府帮助创造道德授权和州政策框架来批准住房项目，而你需要像圣荷西市这样的地方政府拥有足够勇敢的当选官员来批准住房项目，”Shoor说。但你还“需要硅谷的私营公司，以及我们州上下的公司”在交通、非营利组织、无家可归服务和可负担住房方面进行投资。

而他们确实在这样做。 微软承诺提供5亿美元用于西雅图的可负担住房建设后，陈扎克伯格倡议和其他当地科技领袖联合成立了湾区未来合作伙伴关系， 承诺再投入5亿美元用于湾区的可负担住房努力并发誓向地方政府施压，以增加租户保护等措施。“住房和流离失所问题非常复杂，因此采取多管齐下的方法对那些不仅面临供应问题，还面临租户遭受虐待问题的社区是有益的，”硅谷组织团体Working Partnerships USA的公共政策主任杰弗里·布坎南说。

通过贷款而非直接捐赠发放大部分资金，科技公司实际上是在开启一种美化的 住房信托基金，亨利·格拉巴尔在 Slate 中指出；住房分析师和倡导者补充说，这些住房基金不足以在该地区产生所需的影响。湾区未来合作伙伴预计“在未来五到十年内只会增加或保留大约8000个住房”，根据 彭博社。

不再是卧室社区？

与此同时，另一家科技巨头的兴趣让一些当地倡导者担心，这个昂贵的邮政编码只会变得更加负担不起。2018年12月，圣荷西 向谷歌出售了几块土地，靠近迪里登车站，这是一个市中心的交通枢纽，也计划进行扩建。在接下来的十年中，谷歌计划雇佣15000到20000名员工来填补其建筑。这意味着更多来自不同收入水平的员工将会寻找更多的住房进行购买和租赁。

利卡多认为，圣荷西最需要的就是工作：这座城市长期以来更像是一个卧室社区，而不是邻近的硅谷科技中心山景城和库比蒂诺。它是“全国唯一一个白天人口少于夜间人口的主要城市，”利卡多经常指出，并且在全国范围内的就业与住房比例最差。

城市目前对住房发展的关注将部分缓解冲击，硅谷@家（Silicon Valley @ Home）这一可负担住房倡导组织的执行董事Leslye Corsiglia表示。“谷歌实际上只是启动了圣荷西已经计划好的增长，并使其成为可能。”

此外，圣荷西在一月份承诺投入1000万美元，以支持州政府5亿美元的努力，为当地收入在地区中位数的60%到80%之间的居民建设劳动力住房。该投资针对的是“缺失的中间层”，纽瑟姆（Newsom）将其视为在州内现有住房服务不足的人口。他在圆桌会议上表示：“这是‘工作去休息的住房’。”Liccardo也表示：“这是让我作为市长感到极大沮丧的问题。”

而城市表示正在与谷歌谈判社区利益，包括承诺在迪里登车站附近建造的住房中有四分之一是可负担的。然而，工作伙伴关系的布坎南（Buchanan）指出，谷歌尚未承诺任何具体事项，并且在签署陈·扎克伯格（Chan Zuckerberg）合作伙伴关系的科技公司名单中明显缺席。“谷歌进入圣荷西将使湾区的租户付出代价，”布坎南说。“租户将继续面临困境。”

总的来说，城市和州可能在圣荷西投资的金额，以应对持续的成本上升，预计今年将大幅飙升超过1亿美元。但其中有多少将获得选民和立法者的批准仍有待观察。

一项为圣荷西市创建4.5亿美元可负担住房债券的倡议是去年11月选票上唯一失败的债券，支持率仅差几个百分点未达到通过所需的三分之二。为了2020年，该市正在制定一项新的住房资金选票倡议。而且，Corsiglia表示，他们并不是降低目标，而是瞄准更高的目标。

然而，对于现有居民古兹曼来说，这可能为时已晚。“我买了房子。我怎么能抱怨？但我却看不到我的孩子长大，”她在一月时擦去眼泪说。“现在，亚利桑那？我想，我们来了。”