游乐场是否是纽约市下一个开发商的土地抢夺？ - 彭博社

马克思兄弟游乐场位于曼哈顿东哈莱姆和上东区的交界处。它已成为纽约市联合运营游乐场管辖权争夺战的现场。里克·斯塔丘拉/城市实验室在纽约市，公共公园，或者说，1961年纽约市区划决议中写道，“任何由公园专员管辖和控制的公共拥有的公园、游乐场、海滩、公园道或道路”都是特殊的。

它们不受区划法律的限制，也不产生可用的楼面面积。换句话说，开发商不能在这些地方建造。正如城市章程所述，“城市对其……公共公园的权利是不可剥夺的。”只有州立法机构的行为才能剥夺它们的保护状态，并使其用于其他目的。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服了民主党全国委员会的怀疑者纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲际竞赛最近关于一个十亿美元开发项目的争夺战，该项目将拆除位于曼哈顿东哈莱姆和上东区交界处的马克思兄弟游乐场，突显了一些物业的模糊状态。

纽约市教育局（DOE）正在挑战公园和娱乐部，争论哪些财产实际上在其“管辖和控制”之下。根据市宪章，邻近公立学校的游乐场不在公园部门的管辖范围内，除了一个：联合运营游乐场（JOP）。两个机构在这里共同承担责任。然而，教育局试图将公园部门驱逐出JOP，可能会引发城市下一次重大的土地争夺。

一开始，与罗伯特·摩西

1934年，在被任命为五个区的首任公园专员后，罗伯特·摩西嗤之以鼻。正如他多年后在一份 新闻稿中所描述的那样，摩西发现他继承的公园部门游乐场“极其不足”，而属于教育委员会（DOE的前身）的游乐场不过是“荒凉的院子”。

他决心建造新的游乐场，特别是在城市“拥挤地区”，“那里最需要”，但很快发现“财产收购的成本从昂贵到禁止”。毕竟，城市正处于大萧条之中。它无法在仅需一个“设备齐全”且人员充足的游乐场的地方购买“两块财产并重复娱乐设施”。那么他该如何做到呢？

一块2001年的牌匾纪念马克斯兄弟游乐场成立50周年。里克·斯塔丘拉摩西在担任城市规划委员会委员和城市建设协调员时，距离能够影响城市资本预算还有几年，因此他向经济大萧条时期的顶级风险投资者寻求帮助：联邦政府。多年后，他在公园部门的备忘录中庆祝这一举措：“在公共工程管理局的巨大帮助下，纽约市的公园和游乐场迅速扩展、增多并得到发展。”

正如罗伯特·A·卡罗在他1974年关于摩西的详尽传记中计算的那样，权力经纪人，公共工程管理局（WPA）及其附属机构“在1934年至1939年间为城市的公共工程项目贡献了超过12亿美元”。由于摩西聘请的建筑师和工程师擅长制定可行的计划，市长菲奥雷洛·拉瓜迪亚最终将更多的联邦援助分配给公园部门，而不是其他城市机构。因此，摩西能够为他的计划积累更多土地，并规划“公园部门休闲系统的有序和现实扩展”。因此，他关于将公园和教育委员会游乐场结合的想法被输入到庞大的公园机制中，并重新组装为JOP。

第一个JOP——或者说摩西所称的“联合运营休闲区”——于1938年6月11日在布鲁克林的汉密尔顿高中旁开幕。这是他在那个十年中揭幕的15个JOP之一。在权力经纪人中，卡罗回忆了公众的反应：

“1930年代纽约市的小孩们通过向公园专员赠送他们的敬意象征，比如包含‘成千上万’男孩和女孩名字的两本剪贴簿，来欢呼他……这些孩子们的欢呼声并不比成年人更响亮。”

为什么呢？好吧，摩西的意图是为这两个人群设立联合运营游乐场。当上课时，教育局会专门为学生及其体育教育运营这些游乐场；而当不上课时，公园部门则会根据当地居民及其游戏风格进行调整。在1960年他退休之前，摩西开设了179个联合运营游乐场，占纽约目前活跃的263个的70%。（虽然没有任何地方有“联合运营游乐场”的“主列表”，但根据最近的检查，纽约市议会公园委员会和纽约市开放数据平台都引用了263个。然而，在2007年，迈克尔·布隆伯格的政府统计了269个。）

联合运营游乐场的特点

小或大，随你选择。最小的联合运营游乐场是布鲁克林东弗拉特布什的奇亚兰塔诺游乐场，面积不到四分之一英亩。另一方面，最大的游乐场也在布鲁克林，位于东纽约的林登公园，面积超过九又三分之一英亩。

有些游乐场仍然年轻——例如，布朗克斯梅尔罗斯社区的P.S. 29球场，于2008年成为联合运营游乐场——而其他的则相当古老，比如布鲁克林布什维克的布什维克游乐场，自1907年以来一直提供娱乐，并且可能在1960年代初期，当它现在毗邻的学校建成时，成为了联合运营游乐场。

它们通常是独特的。在布朗克斯的特雷蒙特社区，有马佩斯游泳池，周围有长椅和洗手间，环绕着两个露天游泳池；在皇后区的阿斯托里亚，有雅典广场，三根多里克柱子和一座俯视过路行人的苏格拉底雕像。

但它们总是靠近学校，并且在每个区都有。几乎所有的市议会区都有它们——51个区中有49个。你最有可能在曼哈顿的第八区（东哈莱姆-莫特哈文-海桥-康考斯-朗伍德-波特莫里斯）或布鲁克林的第26区（贝德福德-斯图伊文特-皇冠高地北）找到一个。每个区都有15个。

JOPs所占的土地是通过不同的方式获得的，它们坐落在通常复杂的税地上，但它们都有一个共同的资助者：公园和娱乐部。

公园部门为它们命名，在其财政预算中分配资金，提供维护，雇佣员工，管理资本改善，承包建设工作，进行安全检查，发放人们使用其场地的许可证，并制定所有规则和规定。

从它们成立之初到最近的纽约市市长科赫、丁金斯、朱利安尼和布隆伯格的任期，纽约市一直将JOPs视为公园系统的一部分。例如，在2007年，当城市宣布其“更绿色、更伟大的纽约”愿景时，*PlaNYC，*它宣称“有269个联合运营游乐场对公众开放。自1938年以来，JOPs被视为指定公园用地，这限制了土地的使用方式。”

然而，在过去三年中，市长比尔·德布拉西奥的政府官员——尤其是教育部——却表示了不同的看法。

那么，为什么政策会突然转变呢？

这个位于有争议的马克斯兄弟游乐场的井盖和其他人一样，对公园和娱乐部而非教育部负责的情况“误解”颇深。里克·斯塔丘拉好吧，在2016年初，教育部通过纽约市教育建设基金（ECF）选择了开发商AvalonBay Communities，在东哈莱姆的一个地点建设三所新学校。该地点被称为东96街321号，整个城市街区包含合作技术教育学校和马克斯兄弟游乐场，一个JOP。为了使提案对AvalonBay有利可图，ECF打算将马克斯兄弟游乐场作为一座63层住宅塔的基础。为了促进这一过程，ECF表示马克斯兄弟游乐场并不是一个公园。

在2017年8月，城市批准了该计划，但教育建设基金也做出了一个奇怪的举动：它从州立法机构获得了一项法案，取消了马克斯兄弟的 公园土地身份。对此，困惑的社区团体和公园倡导者通过向库莫州长提出上诉，暂时停止了该项目，并向 州最高法院提交了请愿书。库莫在立法机构提出了一项修正案，要求州公园专员澄清JOP的分类方式，但该法案在2018年底未进行投票而失效。

在2019年3月，最高法院终于听取了请愿。被称为第78条程序，法院听取了支持和反对该项目的论点。最终，一名法官将裁定ECF在推动重新开发321东96街时是否存在欺骗行为，但尚不清楚他是否也会决定什么是JOPs。不过，目前有现任政府的立场。

一方面，有DOE：ECF的执行董事Jennifer Maldonado，学校设施部首席执行官John Shea，以及学校设施的执行董事William Estelle。他们都声称JOPs最初是为了“学校扩展潜力”而构思的，而Marx Brothers“不是一个受保护的公园或公园用地。”

与他们一起，还有城市规划部。上曼哈顿领导Calvin Brown确认“在DPR和其他机构共同控制的地块在分区目的上不是‘公共公园’。”

而且，令人惊讶的是，来自公园和娱乐部的两名管理员支持他们：政府关系主任Matt Drury和公园和房地产主任Colleen Alderson。他们也承认JOPs属于教育部，并且“Marx Brothers Playground不是，也从未是，专用公园用地。”

另一方面，嗯，还有 社区团体，但官方上，没有人——或者说没有人向市长德布拉西奥报告。至于当选官员，现任市议会发言人Corey Johnson是众多被联系者中唯一回应关于JOPs询问的人。通过发言人，他的办公室表示他“相信各种开放空间”，但“[为了]确定特定地点是否产生开发权，我们需要仔细查看其独特特征。”

如果JOP可以成为开发地点，可能性如何

如果JOP突然被赋予开发权，会发生什么？在2018年9月，市立艺术协会主席伊丽莎白·戈德斯坦在市议会公园与娱乐委员会的听证会上表示，影响将是前所未有的：“如果今天纽约市所有的JOP都拥有空中权利——如果通过某种魔法的波动他们获得开发权——那么它们将代表2000万到4000万平方英尺的开发权，这在目前的记录中是不存在的，相当于10座帝国大厦。”

但这在地方层面上可能是什么样子呢？

以布鲁克林东弗拉特布什的Wingate公园为例，它是城市中最大的JOP之一。它坐落在一个单一的税务地块上，周围有四所学校。记录显示，教育部和市政行政服务部拥有该物业。

由于该地块位于“R6”分区，这意味着他们可以在这里建造额外的584,463平方英尺的“住宅”项目。他们可以将这部分面积——他们的“未使用开发权”或简单地说，“空中权利”——放在Wingate公园、其中一所学校或他们想要的任何地方。他们甚至可以将这584,463平方英尺出售给邻近物业的所有者。此外，这一切都可以在明天“作为权利”完成。他们的计划不会受到公众审查。

当然，这引出了一个严肃的问题：如果JOP不再是公园，教育部是否会将它们的空中权利转让给全市的投资者？

例如，许多JOP就像马克思兄弟游乐场：它们位于交通繁忙的街道旁。如果DOE能够突然将它们的地点用于其他用途，会怎样呢？也许它们会变成酒店、经济适用房或豪华公寓。

无论如何，所有纽约人对这些鲜为人知的公园的“不可剥夺”权利将被撤销。为了城市的发展，是否值得将它们从公园部门的“管辖和控制”中移除？

截至目前，最高法院案件没有任何进展，但如果公园部门失去管辖权，JOP的双重精神——为学生提供体育教育和为附近居民提供休闲——可能会被彻底削弱。