空置公寓加剧中国房地产市场压力 - 彭博社

人们在中国湖北省的房地产销售中心观看新公寓的微型模型。路透社中国有一个众所周知的鬼城问题。在全国范围内，第三和第四线城市在上海和北京等拥挤大都市的边缘建立，承诺成为自身的经济中心。然而，它们未能吸引企业和居民，留下一个空壳城市。这意味着数百万未售出的住房单位、不断上升的房地产债务，以及对膨胀的房地产市场可能形成即将破裂的泡沫的进一步担忧。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服了民主国家大会的怀疑者纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引器圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲际竞赛但未售出的物业并不是唯一的问题。还有数千万单位已经被购买——通常是由没有打算居住或出租的企业家和投机者购买。有些是作为度假屋或为单身男性家庭成员购买，因为传统上新郎会赠送新娘一套公寓。但在许多情况下，买家将其作为投资物业，期望最终以盈利出售。研究中国房地产市场的埃默里大学经济学家陈凯基称它们为“鬼公寓”。

根据成都西南财经大学研究人员的 最新全国住房调查，这些空置单元占中国整个城市住房存量的五分之一以上。这意味着全国有超过6500万套住房空置——而且它们并不全在鬼城。事实上，调查发现这个问题在二线和三线城市最为严重。如果你查看抵押贷款数据，它也包括北京、上海和深圳等一线城市，陈说，他并不是住房调查的一部分。

陈说，这一困境的主要原因是投机者对其物业所在土地的价值抱有信心。“中国的土地供应有限，并且由[地方]政府控制，”他说。而买家知道“政府不希望土地以低价出售，因为那是他们的收入。因此，在这种预期下，普通家庭或企业家期望房价上涨。”

房地产投机长期困扰着中国，许多人认为，鉴于中国的 限制海外投资的规定，国内房地产是储存财富的最佳地方。这是另一个驱动因素，陈说。例如，企业家们常常发现，住房投资的回报远高于对自己公司的投资。

根据全国住房调查，中国人将多达四分之三的储蓄用于住房——几乎是美国的两倍。2017年，这些空置单位的抵押贷款总额达到10.3万亿元人民币（约合1.5万亿美元），占中国所有抵押债务的47.1%。2018年，二手房购买占所有房屋购买的44%，比十年前的27%有所上升。三手房购买也增长了，从3%上升到25%，根据彭博社**。

所有这些因素导致房价和租金飙升，迫使年轻的首次购房者退出市场。根据陈的说法，近年来，房价的上涨速度几乎是可支配收入的两倍，他在2014年为圣路易斯联邦储备银行撰写了一份关于中国住房繁荣的报告。

这使得抑制房价成为2017年中国的首要任务之一，原因是担心房地产市场崩溃及其对国家经济增长的更大影响。政府为解决这一问题采取的措施包括限制一个家庭在拥挤城市中可以拥有多少套房子，提高首付要求和抵押贷款利率，以及其他针对投机者的措施。

同样在2017年，习近平主席发表了他现在著名的口号：“房子是用来住的，不是用来炒的。”去年，政府在30个城市发起了一场为期六个月的打击房地产投机行动，针对那些通过虚假广告等手段鼓励投机的开发商和房地产中介。

尽管如此，70个大中城市的新房平均价格仍然持续增长，尽管增速略有放缓。来自中国国家统计局的数据显示，从12月到1月，平均价格上涨了0.61%，低于11月到12月的0.8%—这是9个月以来的最低增速。

陈说，上海和重庆两个城市尝试了一种解决方案：像美国一样征收房产税。不过这两个城市的政策都有限制：上海的政策仅适用于二手房购买，而重庆则只对价格超过城市平均房价两倍的最贵房屋征税。根据北京商业新闻网站财新全球的报道，这一措施在很大程度上是无效的，因为征收的税款很少，而房价仍在继续上涨。

与此同时，推出一项全国性的税收，如政府在2013年经济改革蓝图中最初计划的那样，更为复杂，并引发了众多争论。首先，有技术性问题，正如彭博社的专栏作家尼莎·戈帕兰所指出的：这项税收应该基于市场价值，还是现有房屋的较低购买价格？

然后是时机的问题。这可能导致在经济放缓的情况下，住房市场进一步下滑，这在一定程度上是由于与美国的贸易紧张关系。更糟糕的是，这可能导致大量空置单位的抛售，并使房价暴跌，实际上导致房地产泡沫破裂。

尽管如此，陈并不认为单靠房产税能解决中国的空置住房问题，因为这并没有解决那两个根本问题。“第一，中国的金融市场并不完善，”他说，指的是缺乏其他高回报的投资机会。第二，中国的土地供应政策形成了人们对住房市场稳定性的预期。“人们明白政府不希望住房市场崩溃，”他说。

更正：2017年空置单位的抵押贷款金额约为1.5万亿美元，而不是15亿美元。