卡尔·马克思大街会点燃柏林的住房革命吗？ - 彭博社

柏林的卡尔·马克思大街上的横幅抗议将公寓出售给房地产公司德意志住房乔阿希姆·赫尔曼/路透社随着柏林人对不断上涨的租金越来越感到沮丧，地方政治中出现了一个可能会严重动摇局势的问题：房东可以拥有多少住房应该有限制吗？

经过几个月的激烈辩论（和一些行动），德国首都正在考虑是否应禁止拥有超过3000个单元的房东在该市运营。民意调查显示，大多数柏林人支持这一举措，活动人士即将开始为公投做准备。如果通过投票，该计划可能赋予公民权力，迫使柏林最大的房东拆分他们的投资组合，希望这能防止租金飞涨，并为租户提供更好的服务。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服了民主党全国委员会的怀疑者纳粹掩体的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的贫民窟如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛该提案只是这座城市可能面临住房革命的几个举措之一。在过去几个月中，德国首都一直在尝试几项计划，以保持住房的可负担性。实际上，这些计划将把城市大量的租赁住房从私人业主转移到公共部门。

首先，在一月份，市政府达成了一项协议，从私人房东手中购买住房库存，这在如此大规模上是前所未有的尝试。接着，上述呼吁禁止大型房东持有大量公寓的提议也随之而来。最后，租户协会和一些市政府官员正在推动引入一个五年租金冻结的想法，这一想法也得到了公众的支持，但由于城市权力的法律限制，仍可能面临困难。

这些措施并不一定都是稳妥的，但趋势是显而易见的。几十年来，国家出售了大量公共住房。现在，柏林似乎决定其住房市场已经崩溃，单靠私营部门无法解决。在一个绝大多数人不拥有自己居住单位的城市——大约85%的柏林住房库存是由房东出租给租户的——这种修复不可避免地意味着重新调整租赁市场。

禁止大型房东

这一运动在年初开始认真展开，争夺东柏林最著名的街道之一的公寓。该案件随后迅速演变为一场更广泛的运动，旨在限制大型房东公司。

火花始于2018年秋季，当时680套公寓的租户发现他们的住房将被出售给一家名为Deutsche Wohnen的大型租赁公司。所涉及的街道是一条宏伟的，主要是1950年代建造的街道，装饰华丽的斯大林主义巴洛克风格公寓楼林立。这里被认为是一个非常理想的居住地，因此许多居民对即将发生的事情感到恐惧。

德意志住房公司在柏林拥有110,000套公寓，并因通过寻找德国相对严格的租赁法律中的漏洞而迅速提高租金而声名鹊起。与此同时，该公司投资几乎是州住房公司的一半，以保持其房屋的良好状态。

如果交易达成，许多卡尔·马克思大街的居民担心他们会突然被迫离开自己的家。租户们决定反抗，坚称城市或区政府应该采取措施阻止出售，并确保他们的租金保持在合理范围内。

值得注意的是，城市政府已经同意。本月，柏林的参议院表示将介入并购买三栋建筑，共计316套公寓。与此同时，弗里德里希海因-克罗伊茨贝格区将购买一栋包含80套公寓的第四栋建筑，这意味着大多数待售公寓将转为公共所有。

当局可以通过一项现有法律来实现这一点，该法律允许他们对正在经历急剧租金上涨的地区的待售建筑享有优先购买权。该法律尚未在如此大规模上应用，尽管城市和区最终将通过租金收回成本，但收购仍需投资高达1亿欧元。

这已经是一个重大投资——但为什么要止步于此？德意志住房公司今天在柏林拥有的绝大多数单位曾经是公共住房，并在过去几十年中被国家出售。随着租金飞涨，日常生活变得越来越困难，许多柏林人开始对这种转变感到后悔。柏林市长迈克尔·穆勒上个月确实承诺为城市回购 50,000个德意志住房公司的单位，具体方案尚未完全明确。租户协会希望将这一提案扩展到所有在城市中拥有超过3,000套公寓的房东，这一愿望促成了他们的公投计划。

策划公投——更不用说赢得公投——本身就是一个重大过程。任何希望在柏林进行全市投票的人必须在四个月内获得至少 7%的选民（目前大约170,000人）的可验证签名。这是一个高门槛，但在过去的住房问题上曾经达到过。2014年，市民在公投中投票反对 将公共公园土地转让给（主要是负担不起的）住房开发的前坦佩尔霍夫机场。

禁止大规模房东的提案似乎得到了广泛支持。一项最近的民调显示，44%的柏林人支持，39%反对，17%弃权。这个想法的受欢迎程度，甚至让提案者感到惊讶，可能会导致大规模房东控制柏林住房库存的局面结束。

许多柏林公寓，如这些俯瞰克罗伊茨贝格柏林墙遗址的公寓，在过去十年中租金翻了一番。马克斯·施赖伯/AP### 区县重新掌控

面临挑战的并不仅仅是大型房东。一些柏林区县已经开始购买面临租金急剧上涨风险的建筑，已经有几年了，其中许多建筑属于较小的公司和个人。

所使用的系统——称为Vorverkaufsrecht 或“优先购买权”——运作如下。为了防止低收入居民被迫迁移，德国城市被允许对租金上涨异常迅速的社区施加保护令。这些命令赋予地方当局在命令范围内购买任何建筑物并将其转为公共所有权的权利，如果区县认为新的房东会大幅提高租金。

购买每一栋有风险的建筑可能会很昂贵，但并不总是必要的。区政府也可以同意不购买，前提是新的房东签署协议，承诺在接下来的20年内不将租金提高超过通货膨胀，或将单个公寓出售给自住者。

柏林的弗里德里希海因-克罗伊茨贝格区在这一过程中最为活跃，自2016年以来已为该区购买了15栋建筑。它还让另外25栋公寓楼的房东签署了协议。负责该区建筑和规划部门的区议员弗洛里安·施密特坚称，这并不是对所有私人所有权的攻击。

“周围确实有好的房东，”他告诉CityLab。“问题在于，当他们去世时，他们的财产会被卖给出价最高的人，而这个人并不总是最合适的买家。”

施密特的愿景——依赖于绿党主导的区政府的持续政治支持——是推动使该区一半的住房处于某种形式的公共或社区控制之下。他坚称这是完全可能的。自政策开始以来，该区的公共住房比例已从所有住房的25%上升到26%。

“假设我们希望在未来20年内增加30,000个公共控制的公寓，”他说。“如果我们购买一半的建筑并为另一半获得合同协议，这意味着我们需要资金购买15,000个，或者每年750个。我们可以做到。今年，我们已经同意购买460个，而现在才二月。”

这一政策不仅会增加住房库存，还可能会阻止买家。对施密特来说，这不是一种恐惧——而是一个目标。

“如果我们让私人投资者的生活变得更加困难，这可能会导致价格下跌，”他说。在美国，公开表达希望降低房地产价格的愿望对于任何公共官员来说都是亵渎。在柏林，这是一种广泛认可的态度。

租金冻结

对于许多柏林人来说，目前采取的措施根本不足以阻止流离失所和生活成本失控。因此，执政柏林的中左翼社会民主党（SPD）提出了迄今为止最激进的想法：在租金上涨特别快的地区，SPD希望引入他们所称的“租金上限”，禁止在实施后的五年内，任何新旧租赁合同的租金上涨。

所选区域可能覆盖整个柏林，但新建筑将被豁免，以鼓励新建房屋。冻结的想法不仅是为了保持租金可控，还为了给城市留出空间，追求新的住房建设政策，以便在限制解除时，城市能够提供更多的住房。

公众似乎主要喜欢这个想法。事实上，这种激进举措在柏林的广泛受欢迎程度反映了当前的氛围。在一项最近的民调中，三分之二的受访者表示支持这一举措，其中包括对默克尔的中右翼CDU党和极右翼AfD党选民的多数支持。

然而，这种支持可能并不算什么。根据德国议会科学服务处的意见，该机构为议员提供非政治性的指导，实施全市范围的租金冻结并不在德国各地区的权力范围内，只有国家议会才能批准。

城市权力的限制并没有消除对这种冻结的渴望的重要性。在欧洲最大的城市之一，选民倾向于废除主要房东，停止五年的租金上涨，以及重新国有化房地产——他们的代表也越来越多地用行动支持他们的愿望。

这可能会缓慢进行，但似乎柏林住房市场的全面改革正在进行中。