犹他州支持住房法案是红州风格的区域改革 - 彭博社

犹他州南乔丹正在建设的新分区。道格拉斯·C·皮扎克/AP美国的住房负担危机在全国范围内存在，但媒体报道往往集中在加利福尼亚州的城市，如旧金山、圣荷西和洛杉矶，在那里租金飙升和蓬勃发展的YIMBY（“我家后院可以”）运动引发了立法者的回应。在他就职演说中，新当选的加利福尼亚州州长加文·纽森呼吁为负担得起的住房制定“马歇尔计划”，每年在金州新增50万个新住房。

但2018年房价上涨最快的地方并不是加利福尼亚州、纽约、华盛顿州或其他沿海州。它发生在内华达州，拉斯维加斯、雷诺和卡森城等城市的房价回到了2008年泡沫时期未见的水平。中型科罗拉多州城市博尔德和福特柯林斯位居高比例家庭在住房上花费超过30%收入的城市之首，比例接近60%。而在博伊西和盐湖城等城市，越来越多的高中毕业生发现自己完全被当地住房市场排除在外。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服了民主党全国委员会的怀疑者纳粹掩体的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引器圣保罗的贫民窟如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛一些人将山西西部新兴的住房危机归咎于那些被沿海城市价格挤出的新移民，这一假设有一定的 真实性。但另一个解释可能只是因为这些城市是吸引人且相对实惠的居住地。在过去五年中，科罗拉多州和犹他州的 经济增长最快，内华达州和爱达荷州紧随其后。除了旅游和资源开采等传统行业，科技公司也在向该地区扩展。因此，收入大幅上升，失业率急剧下降。凭借 低税收、 高质量的公共服务和世界级的户外设施，山西西部的吸引力不言而喻。

但所有这些人口增长使该地区的政策制定者陷入困境：如果住房成本已经飙升，那么再过十年超过10%的人口增长对住房负担能力意味着什么呢？

迄今为止，关于住房负担能力的讨论主要集中在增加州政府的住房支出。在 亚利桑那州 和 科罗拉多州，立法者正在寻找方法来加强各自的住房信托基金。但这一策略是有限的。例如，邻近的加利福尼亚州和华盛顿州的资金支持丰厚，每年最多也只能建造几千个单位。与此同时，仅在2018年，亚利桑那州和科罗拉多州分别增加了大约100,000和80,000名居民。

为了满足这种需求，山西地区需要允许更多的住房建设，这意味着要放宽限制性的土地使用法规。这正是加利福尼亚州参议员斯科特·维纳在2018年提出 SB 827 时所考虑的，该法案将允许州政府覆盖地方分区规则，以便在交通便利的地区建设新公寓。该法案在委员会中夭折，但维纳最近重新提出了一个 新版本，以便在2019年会期中讨论。

在山区西部也需要进行区域改革，但在一个更保守的地区推动这样的政策将需要不同的方法。犹他州参议院最近通过的一项法案—SB 34—可能提供一个可能的模型。犹他州参议员雅各布·安德雷格的计划要求城市规划住房可负担性并采取行动，这与加利福尼亚州和华盛顿州等地已经实施的政策类似。未能真诚努力促进新住房建设的城市和郊区将面临失去珍贵州公路资金的风险。

但与沿海州提出的支持住房的改革不同，犹他州的法案基本上让地方政府控制他们选择如何应对危机。面临住房紧缩的市政当局必须从一系列受欢迎的住房改革中至少采纳三项政策—这些政策涵盖了从基本住房政策到激进改革的广泛范围。更保守的选项，如建立社区土地信托或购买和保护现有的可负担住房单位，仍然在考虑之中。允许附属住宅单元和降低停车要求也是如此。

对SB 34的支持在意识形态上来自一个非常不同的地方，与加利福尼亚州类似意图的支持住房法规相比，后者在社会正义活动家和环保主义者中获得支持。安德雷格自称为“保守派，边缘自由意志主义者共和党人，”而犹他州29个州参议院席位中有23个由共和党人占据，这项法案对放松管制和财产权的吸引力可能比其解决空间不平等和公共交通可达性的潜力更具影响力。

尽管如此，SB 34 更雄心勃勃的选项看起来像是一个 YIMBY 的愿望清单：例如，城市可以通过合法化单间出租、放宽最低地块面积或鼓励将未使用的零售区改造成混合用途住宅来满足其州的义务。这种适度的密集化不会将瓦萨奇前线变成曼哈顿中城，但它可以鼓励建设更多犹他州所需的填充住房，并帮助遏制威胁吞噬该地区珍贵自然区域的城市蔓延。

关键问题是，犹他州风格的支持住房法规在该地区是否会有政治未来？这并不是该州第一次在住房政策上成为不太可能的领导者：例如，在 2005 年，犹他州成功地成为了 住房优先 政策的早期采用者，旨在解决无家可归问题。其他因素可能有助于传播该州的自由化改革。山西西部的政策制定者有一个近在咫尺的提醒，说明住房负担能力可能变得多么糟糕，来自邻近的加利福尼亚。与那里目前正在进行的戏剧性修复相比，SB 34 可能提供了一种相对不引人注目的方式来避免这种命运。

该法案还为像爱达荷州和犹他州这样的红州，以及像科罗拉多州和内华达州这样的紫州提供了一种保守派友好的方式来应对住房负担能力问题。SB 34 的改革组合可能对保守派房屋建筑商和进步住房活动家都具有吸引力。如果成功，安德雷格和他的共同发起人可能为 YIMBY 政治提供一个与加利福尼亚相抗衡的模型。