美国的住房市场没有建造足够的新房 - 彭博社

插图：Charlotte Pollet 为彭博商业周刊如果你在寻找房地产市场的好消息，那就是：价格不太可能像2006-09年的历史崩溃那样崩溃。在上一个繁荣时期，买家、贷款人和建筑商都被投机所驱动，尽管市场上涌现出大量新房，价格依然飙升。这样的不可持续组合在今天并不存在。“我认为崩溃在未来是不可想象的，即使是在地方层面，”Bankrate.com的首席财务分析师Greg McBride说。

与其说我们正在走向另一个崩溃，不如说我们仍在感受上一个崩溃的影响。激进的房屋建筑商被淘汰，幸存者对投机性建设持谨慎态度。依赖借贷的小型建筑商即使想要，也无法加速建设，因为他们的银行家害怕放贷。即使在2009年初的低谷之后逐渐反弹，单户住宅开工率仍低于1960年代初期的水平，当时美国人口不到今天的60%。

美国单户住宅开工

季节性调整后的年率，按季度显示

数据：美国人口普查局

与其说房屋过剩，不如说建造的房屋数量不足。这使得价格维持在排除许多美国人拥有的水平。“我们住房不足，”Zillow Group Inc.的高级经济学家亚伦·特拉扎斯（Aaron Terrazas）说。

彭博社商业周刊哈马斯袭击以色列以引发更广泛的冲突。一年后，它实现了这一目标博格包，拖鞋的托特包，如何赢得美国妈妈的青睐减税自我偿还和其他童话故事印度腐烂的米饭加剧了对莫迪食品政策的不满供应紧张加剧了低失业率，这使得雇佣工人变得困难。邻里反对的分区规则加剧了本已有限的可建造地块的问题，开发商声称监管正在推高成本。在三月，全国房屋建筑商协会告诉国会，涉及铅漆、濒危物种和工人安全的法令过于严苛。

美国住房可负担性指数

100 = 中等收入家庭能够负担中等价格的房屋；更高的数值表示更大的可负担性

数据：全国房地产经纪人协会

紧张的供应导致房价稳步上涨。在一些城市，拥有一套房子简直遥不可及。在洛杉矶和旧金山地区，12月份售出的房屋数量是自2007年以来最后一个月的最低水平。在曼哈顿，公寓的中位价格已达到约100万美元。想要买房的人被迫继续租房，和父母同住，或搬到房源更多、价格更低的地区。12月份待售房屋销售下降了9.8%，降至2013年12月以来的最低水平。

泡沫通常涉及过度建设，在其他国家的风险更大。去年，香港在 瑞银集团的全球房地产泡沫指数中排名第一，其后是慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹、伦敦、斯德哥尔摩和巴黎。旧金山是唯一进入前十的美国城市。其下是洛杉矶、纽约、波士顿和芝加哥——全球名单中唯一被评为低估的城市（而且那是在极地涡旋之前）。该指数考虑了价格与收入和价格与租金的比率等因素，以确定市场的泡沫程度。

瑞银全球房地产泡沫指数

截至2018年9月的得分

数据：瑞银

但即使在美国以外，投机性建设也不多，瑞银全球财富管理的美洲房地产投资策略负责人乔纳森·沃洛辛表示。“在泡沫期间，没有人问过‘如果价格下跌会发生什么？’”他说。“今天提出的问题更好。”

更严格的监管结束了危险的做法，例如无文件贷款，这使人们买到了他们负担不起的房子。首付要求大多更高。这些变化使人们购房变得更加困难，这不一定是坏事。当房利美，这家由政府控制的抵押贷款购买巨头， 最近对住房贷款机构进行调查时，只有1%的人将信贷和承保的严格标准归咎于销售疲软。48%的人提到“供应不足”。

最后一次住房崩溃的长远影响

政府仍在清理崩溃前发放的不良贷款造成的混乱。美国司法部已指控包括Quicken Loans Inc.和Freedom Mortgage Corp.在内的多家公司不当承保联邦住房管理局贷款，并在借款人违约后提交政府保险索赔。（Freedom Mortgage在2016年以1.13亿美元达成和解。Quicken则称该投诉为“敲诈”，正在法庭上进行抗争。）

2018年，抵押贷款利率上升也抑制了市场。尽管强劲的经济增长使更多人有能力购房，但这导致联邦储备委员会提高利率，从而使抵押贷款变得更加昂贵。LendingTree Inc.的首席经济学家Tendayi Kapfidze表示，更高的利率也缩减了待售房屋的库存：如果下一个购买的抵押贷款成本更高，人们就不太愿意搬家。在1月30日，联邦公开市场委员会发出信号表示它将对进一步加息保持耐心。在2019年，这只能算作乐观。