为什么那项新的区域规划研究不应该阻止YIMBY支持者 - 彭博社

西雅图的一台建筑起重机，背景是西雅图港。特德·S·沃伦/AP一项新的研究发表在城市事务评论上，题为“芝加哥的上调分区：分区改革对物业价值和住房建设的影响”，引发了最新一轮的讨论，既有伪善的也有真诚的，在城市规划界——特别是在那些在推特上讨论城市市场供需复杂性的部分。

上调分区（即，改变分区以允许更密集的土地使用）是否会增加密度，从而降低住房成本？在华盛顿特区和西雅图等城市，市场租金的下降被归因于供应的增加，这可以通过上调分区来实现。然而，新的论文作者约纳·弗里马克发现，在芝加哥某些地区上调分区允许五年后，物业价值在没有显著额外开发的情况下上升。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服了民主全国委员会的怀疑者纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引器圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛对于那些在这个问题上工作的人来说，简单地改变小区域内的几个区域代码元素并不会单独导致新的可负担住房，也不会通过创造更多供应使现有住房更可负担。倡导者认识到，单独改革区域划分并不是，也从未是，也永远不会是灵丹妙药。

除了区域划分，许多因素也会影响住房可负担性和城市发展。除了其他因素，当地居民的努力、政治家与开发商之间的关系，以及全州政策都可能显著影响住房价格、新建住房的数量，以及住房是否可负担或是否建造可负担住房。

但熟悉任何受到住房政策长臂影响的地区的人都认识到，区域划分是一个必要的程序步骤。区域划分限制将显著的自由裁量权置于委员会、董事会和法院手中，并可能导致不均衡和不公正的发展。上调区域划分之所以如此必要，是因为其他措施——例如开发补贴的、永久可负担的建筑，或建造可以施加租金控制的市场价建筑——通常在区域划分放宽之前是不可能的。

弗里马克的论文主要讨论的是，芝加哥某些地区的上调区域划分是否在五年内确实增加了密度，而不是增加密度是否使地方变得更可负担。总体而言，增加供应可以预期会导致租金降低。但在这项研究中，供应实际上并没有增加，尽管本可以增加。

如果对某些地方的上调区域划分没有导致开发商立即扩大他们的产品以填补他们新获得的机会区，那么到底发生了什么？

弗里马克的研究没有考虑到自由裁量开发过程的政治性质。这些过程因市而异，但通常是在有人想要建造不符合现有法律的东西时触发的（相关的现有法律通常是区域划分法）。在芝加哥，区议员特权是如此深深地文化编码，并且要求如此多的尊重，以至于对特定社区的上调区域划分可能没有太大作用，因为区议员的愿望可以如此严重地影响发生什么和不发生什么。

改变基础区域划分确实有效，但TOD法并没有改变基础区域划分——它为特定的基础区域增加了一个奖励，但当地区议员可以改变这些区域以避免奖励

—— 丹尼尔·凯·赫兹 (@DanielKayHertz) 2019年1月30日

规划本质上是政治性的。我们认为，在谈论建筑环境时，治理权衡、政治和社会关系，以及将公共责任移交给私人组织的考虑绝不能被忽视，即使在纯经济的背景下。弗里马克部分承认了这一点：

房地产开发过程是艰巨的，涉及开发商、资金提供者、社区、议员和城市工作人员之间的谈判，并需要场地获取、设计、融资和公众审查——所有这些都在发放许可证之前。这可能解释了本研究发现新住房单位的许可证数量没有短期影响。

但该研究并未涉及开发的政治或社会性质。它的模型中没有包含捕捉政治意愿、公众支持或开发商计划的变量。

然后是时间尺度的问题。弗里马克写道，他发现五年内对建筑许可没有“中期影响”。从表面上看，在技术官僚的意义上说，五年是中期是合理的。然而，无数最近的城市项目在美国花费了超过五年的时间才得以实现。例如，华盛顿特区的麦克米伦水库的拟议开发在2014年提交给城市的规划办公室。2016年，一场诉讼阻碍了其建筑许可证的发放；口头辩论将于下个月开始。公平地说，麦克米伦的增建并不是一个确定的结果，不像弗里马克在芝加哥所研究的那样——这是一个自由裁量的开发。但这是一个典型的例子，说明一个项目不仅花费了超过五年的时间，而且还卷入了政治和社会过程。

Freemark的论文所建议的是，提升土地使用密度可以增加一块土地被视为未来某种用途有价值的可能性。我们相信，这种在任何开发发生之前进行土地使用变更的做法，是一种更好、更健康的方法，而不是作为开发者的偏好或请求的回应来进行土地使用变更。

换句话说，这篇论文不应该被简化为一个 “将YIMBY们置于死地” 的声明。没有人会在与美国可负担住房的复杂性密切相关的情况下 建议 说 区划是唯一需要调整的因素 来提高可负担性——Freemark 也不这样认为。区划之所以受到关注，是因为它的起源本质上是 种族主义、偏见和排外的。但，再次强调，它并不是提高住房可负担性的唯一因素。它只是通过改变它，允许许多 其他 使住房更可负担的因素。

最后，提升土地使用密度不仅仅是一个开发工具。它可以是一个信号装置，或是城市价值观的体现。明尼阿波利斯最近废除单户住宅区划反映了公众对一个广泛选民群体的承诺，通过多年的总体规划过程，表达了密度是一个地方价值。巴尔的摩的民选官员直接投资于降低一个特定的可负担住房障碍——其成本——通过向城市章程添加一个 修正案 来资助住房信托。这种规划本质上是政治性的，也意味着通过公民参与创造更公平的地方有很大的机会。

我们应该更好地理解我们城市中发生的事情，而Freemark的论文对此讨论有所补充。也许进一步的研究将纳入更多关于他所描述的影响为何可能发生的额外数据。但目前，这些发现是没有结论的，并在许多方面与地方层面的分区和规划的日常现实脱节。我们希望它们不会被用来验证排斥性做法的延续，或美国城市及其郊区当选官员的误导性权力举动。