上海宝山"地王"现状：拿地超2年 高层已封顶 何时开盘仍未知
每经记者 程成 每经编辑 魏文艺
两年前的2016年，正是楼市表现“火热”的时候，不少房企在土地市场“疯狂抢地”，“地王潮”此起彼伏。以上海为例，2016年就先后出现了18个板块或区域“地王”。在持续政策高压下，特别是“坚决遏制房价上涨”的背景下，上海的这批“地王”的日子过得怎么样呢？
近日，《每日经济新闻》记者时隔近1年再次以购房者身份走访了位于上海宝山区顾村镇的“地王”后发现，虽然项目高层公寓已封顶，但何时开盘、价格多少、户型如何，营销人员仍然不得而知。
多栋高层封顶 开盘时间未定
12月4日，《每日经济新闻》记者从地铁1号线共富新村站出来，沿泰和西路向西南骑行约15分钟，即到达位于上海宝山区顾村镇的“地王”项目现场。
记者看到，该“地王”项目位于富长路与联谊路交叉口西北角，案名为“央玺”。信息显示，上述项目地块由建发、首开、中粮联合体在2016年8月17日的土拍中击败万科、融创等13家房企，以67.9亿元的价格竞得。项目占地面积7万平方米，规划建筑面积12.6万平方米，楼面价约5.4万元/平方米。
“启信宝”信息显示，建发、首开、中粮的项目权益占比分别为37.5%、37.5%、25%。据悉，项目由北侧的10栋高层公寓与南侧的数十栋联排别墅构成。
记者在项目现场看到，地块目前还被围挡包围，围挡内矗立着约10座塔吊；北侧的高层公寓已封顶，靠近富长路一侧的几栋高层公寓的防护网正进行拆除，并露出金黄色的外立面，现场同时在安装窗户；南侧的联排别墅还包裹着防护网，正在施工。
在项目营销中心，除记者外并无其他购房者。现场一名置业顾问明确告知记者，目前项目还没有开盘。对于价格、户型等信息，该置业顾问也表示不知情。
“什么时候开盘、价格多少、户型什么样，我们跟你们一样，也还在等消息，如果出消息了，我们会第一时间通知你。”该置业顾问告诉记者。
而据《每日经济新闻》记者实地观察，上述项目北侧距外环约1公里，西侧为融创玉兰公馆，南侧有一混凝土搅拌站，且南侧部分建筑尚处于待拆迁状态，东侧则为楼龄较老的共富新村。项目周边卡车、渣土车较多，环境较为嘈杂。在商业配套方面，最近的商业配套距离小区近800米，且以沿街商铺为主，档次较低。
虽然该项目贵为“地王”，但项目周边环境显然难以与之匹配，且商业等配套量级也难以支撑其过高的楼面价。
“面粉贵过面包”的压力
值得注意的是，虽然该项目楼面价约5.4万元/平方米，但根据出让合同，竞得方须配建不低于总建筑面积5%的保障房，并无偿交给宝山区政府。此外，竞得方还须自持不低于总建筑面积15%的商品住宅作为租赁住房。
这也意味着，扣除保障房和租赁住房后，可售商品住宅的楼面价超过6.67万元/平方米。
《每日经济新闻》记者注意到，上述6.67万元/平方米的可售部分楼面价也是当年上海楼面价第四高的住宅地块，仅次于同年融信于静安区拿下的可售部分楼面价约10万元/平方米的静安“地王”、新城在虹口区拿下的可售部分楼面价约9.45万元/平方米的虹口“地王”、融信在杨浦区拿下的可售部分楼面价约7.21万元/平方米的杨浦“地王”，是名副其实的宝山“地王”。
不过，项目周边较低的新房价格，以及区域二手房价格的回调，也让宝山“地王”明显感受到“面粉贵过面包”的压力。
记者注意到，区域内目前仅有南侧的中环国际公寓一个新房项目在售。记者从中环国际公寓置业顾问处获悉，目前该楼盘在售均价在5.6万~6万元/平方米，均为毛坯交付。
“目前我们的房源也不多了，只有少量高层房源，以及部分多层房源在售。”上述楼盘一名置业顾问告诉《每日经济新闻》记者：“北边的央玺楼面价都超过6万元了，我们5万多元的均价性价比已经很高了。”
除了“竞品”项目的低价竞争，区域内二手房价格的回调也让“央玺”备感压力。
第三方平台数据显示，项目西侧的融创玉兰公馆目前在售二手房均价约5.4万~5.7万元/平方米；而东侧共富新村目前在售二手房均价约4万元/平方米，且房龄大多超过10年。而仅仅在一年前，融创玉兰公馆二手房价格在6万~6.6万元/平方米，共富新村二手房价格也还在4.4万元/平方米左右。这意味着仅一年时间，区域内二手房价格回调了10%左右。
“房企近两年拿的地王项目，要么平价出货回笼资金，要么继续观望等待市场回暖。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示：“对这些地王项目，一些全国性布局、资金实力强的大中型开发商可以通过其他项目的收益来平滑风险；但一些小开发商可能就吃不消，会面临较大的资金压力，需要考虑通过股权转让方式进行联合开发。”
不过严跃进同时认为，目前楼市调控政策已很严厉，房贷利率也处于高位，政策见顶的声音越来越多，“房企可以等待明年下半年的市场机会”“地王项目的压力或许会有所减轻”。
“我们即将推出高层公寓产品，面积在85~90平方米左右，但具体什么时候推，我们也没有信息。”在央玺营销中心内，置业顾问如是告诉《每日经济新闻》记者。