年底北京楼市探寻“平衡点” 刚需可选择余地加大

12月，2018年的楼市步入收官阶段，随着限竞房项目的陆续推进，市场供应不断加大，刚需购房者可选择的余地加大。房价在经历了一轮降温后，正处于平稳阶段，可以说，无论是市场方面还是政策方面，近期北京楼市都保持在了一个平衡点上，未见明显波动。

供应增多 刚需进场

自“限房价竞地价”的土地出让方式问世之后，北京已出让的限竞房地块达到80宗之多，限竞房的规划总建面为650万平方米。

下半年以来，北京进入了“限竞房时代”。数据显示，截至目前，北京已有32个限竞房项目上市，供应面积218万平方米，套数18686套，占到同期商品住宅市场供应量的65%。

值得一提的是，由于大部分限竞房地块都要遵循“90/70”政策，即90平方米以下的户型，要占到总建筑面积的70%，因此，目前供应的限竞房房源，有相当一大部分是90平方米以下的刚需户型。数据显示，2018年的10个多月时间里，刚需户型供应高达15733套，比过去两年的总和高出近2000套。从市场比例看，小户型占比达47.1%，刷新历史纪录。

对于刚需来说，可选择的余地明显加大。此外，当前限竞房的价格水平，基本是在同区域商品房价格的7成至8成。

业内人士指出，尽管楼市入冬，投资型需求受到严厉压制，而自住型需求还将会陆续入市，有潜力的区域及产品销售情况依然不错。

年末冲关 成交发力

成交量方面，北京新房市场成交刷新今年新纪录。根据北京中原的统计数据，11月北京新建住宅市场（剔除自住房和保障房，含普通住宅、豪宅、别墅）各区总成交额224.45亿元，环比10月上涨22%，同比去年同期增长44%。成交面积41.98万平方米。成交均价53466元/平方米，环比10月价格相对平稳。总成交2908套房，环比增加235套，套均价772万元/套，环比10月上涨84万元/套。

其中，景粼原著、瑞悦府限竞房、泰禾北京院子二期限竞房、华润橡树湾、北京城建世华龙樾、远洋天著春秋、卓越万科翡翠山晓限竞房、亦庄金茂府、中海墅北京世家、和悦华锦限竞房、北科建泰禾丽春湖院子、京投发展公园悦府、观承别墅等19个楼盘成交额突破3亿元大关，环比10月增加4个，其中包括5个限竞房楼盘。海淀区的华润橡树湾以9.76亿元的总成交额，成为11月北京新房市场的月度销冠。这些热销项目主要集中在朝阳、海淀、丰台、石景山等区域。

根据统计数据，11月大兴区蝉联北京新房成交市场第一把交椅，以31.96亿元的总成交额，问鼎月度新房排行榜冠军，成交均价55212元/平方米，成交426套，成交套数第一，成为11月北京新房成交市场的双料冠军，套均价750万元/套。亦庄金茂府、中海墅北京世家、和悦华锦限竞房等项目贡献了大量货值。丰台、朝阳分列第二、第三位。昌平区共有30个楼盘有成交记录，成交楼盘最多。

统计表明，11月北京新房市场中高端住宅成交明显上涨，总价2000万元以上房屋成交203套，环比10月增加201套。总价1000万元以上房屋成交722套，占比25%，环比10月上扬7成。11月北京4-5环之间新房最新报价80405元/平方米，环比10月上涨近4000元/平方米。

政策平稳 利率未波动

10月以来，我国多个一二线热点城市部分银行房贷利率上浮幅度出现一定回调。在北京，个别银行下调了房贷利率。比如民生银行将首套房贷利率由上浮20%下调至上浮15%。不过，工农中建四大行的首套房贷利率仍然维持在10%。

业内人士指出，民生银行的首套房贷利率原本就高于市场上普遍执行的首套房贷利率，因此具备下调空间。而从目前来看，并没有其他银行跟进，也就是说，市场上的房贷利率水平依然保持稳定。下调房贷利率目前来看只是个案，而非主流。

可以看出，11月以来，无论是信贷政策、土地政策还是限购政策，市场上并没有出台进一步收紧的调控政策，同时，也没有放松回调的迹象。目前，楼市低温运行已经持续了一段时间，有市场声音认为，楼市调控政策或已见底。

今年年底或者明年年初的楼市或将保持在稳中有降的水平，尤其是在年底这一段时间，开发商在年度业绩压力下，甚至有加快降价步伐的可能。

本报记者 陈静思