二手房成交低迷 上海链家为何逆市上调中介费？
《中国经济周刊》记者 宋杰 | 上海报道
责编：张璐晶
（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第47期）
上海链家的中介费涨价了。
11月16日起，上海链家提高二手房中介费率，由原来的总共2%，提高到3%，其中买家承担2%，卖家承担1%。
而就在前一天的11月15日，国家统计局发布2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，14个城市二手房价格出现下跌，包括北京、天津、上海、杭州、厦门、石家庄等地的二手房均出现了下降，其中，北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%，厦门的降幅最大，达到了0.9%。
二手房成交低迷，链家为何逆市上调中介费？已运行多年的“买方承担”潜规则，会否被中介巨头链家打破？
房产中介弊端：双边代理、一手托两家、弱势买单
据了解，链家目前仅在上海提高了佣金比例，暂时还不会考虑其他市场。链家方面向《中国经济周刊》记者表示，主要原因是与成熟市场相比，上海的中介市场长期处于低费率竞争和低服务质量的状况，消费者体验较差。此次提佣后，上海链家将全面提升包括客服响应体系、安心服务保障等，优化服务品质。
虽然自称调价是为了提升服务品质，但市场上立刻出现了两种不同的声音乐观者认为“卖方承担可以降低买方的压力，有助于二手房交易报价降低”，悲观者则认为“卖方依然会把费用转嫁给买方，买方承担中介费是多年来市场的潜规则”。
易居房地产研究院总监严跃进告诉《中国经济周刊》记者，此次链家调整佣金比例，和市场降温有很大关系，会出现业务量减少等问题，但反过来也说明企业的模式还是比较粗放的，即对于佣金比较依赖。类似调整也体现了一点，即房地产市场依然存在较大的压力，中介企业需要防御此类降温潮。类似做法也会带来很多中介企业的模仿。
无独有偶，就在链家新政出台后，《中国经济周刊》记者曾接到沪上某小型房产中介的电话，对方称上海宝山有一处二手房不错极力推荐，当被问及中介费，对方表示：“目前是3%，链家都涨了，我们也跟着涨了。”
不过，《中国经济周刊》记者在采访中了解到，我爱我家、太平洋房地产、中原地产等多家中介均表示，不会跟进链家调整中介费。一名销售人员告诉记者：“买房承担中介费向来是潜规则，卖方只看到手价，如果卖方急售，那么价格可能还有得谈。说得好听一点是卖家掏那1%的中介费，但实际按照现在的市场行情，如果是人家急着要把房子卖出去，有可能会掏，如果不急着卖房，一般都是急着买房的人掏了全部的中介费，毕竟你房子那么多，不急卖，你爱买不买。而且有些中介和卖家谈的价格就是卖家最终拿到的钱款，说白了相当于是买房的人掏了所有的中介费。”
中原地产首席分析师张大伟评论道，国外很少有中介，国外叫代理。买卖双方都有一个代理。代理为了佣金自然就会保护自己服务对象的利益。但在中国，很奇怪，中介费是弱势群体交，而中介还需要帮助强势一方要求更高价格。中国的中介从根源上的弊端，就是这个双边代理制，在任何情况下，一手托两家，必然会损害交易中一方利益，中介作为居间方为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势一方。“买卖过二手房的人都会感觉到，在20152016年，不只是链家，基本所有的中介都在帮着房主挑战你的价格底线。因为这种模式存在，这种垄断规模存在，事实上，起到了对二手房市场加杠杆的作用，当然，最近市场扭转，下调也会起到加速下调的作用。”
链家调整上海二手房中介费尽管是企业行为，但从政策层面来看并无不妥。根据国家发改委、住建部在2014年联合发布的《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》称，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。就上海而言，2015年年初发布的《上海市定价目录》中取消了房地产经纪服务收费等，被视为取消了中介费上限。
记者从上海多家中介机构了解到，目前上海普遍施行的二手房中介费率是2%，原则上买卖双方各承担1%。“目前随着房产价格上升，大家对中介费的提高有意见是正常的，但是随着市场下行，房产经纪公司的成本不变，单量急剧下降，提高费率也是没办法的。”一位房地产经纪人向记者表示。
上海二手房成交量处于近6年低位，链家用规模收获利润
自2017年初以来，上海二手房市场始终保持低位盘整，目前绝对量已经处于近6年低位水平。
易居地产研究院认为，其中有国庆长假的影响，也有购房者观望情绪浓重、入市积极性降低的原因。鉴于目前绝对量已处低位水平，后续下降空间有限，但在政策面和资金面没有出现放松的情况下，预计短期内上海二手房成交仍将处于低位盘整。
第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管简可告诉《中国经济周刊》记者，上海三季度二手房市场成交量共计约370万平方米，环比上升7%。二手房成交均价环比下跌9.2%，至每平方米36600元。
简可认为，二手市场买卖双方对市场预期的转变可能是成交均价下跌的原因之一。“更多买家对市场持观望态度；而对于想要出售手上房源的卖家而言，不排除通过打折降价来缩短交易周期的可能。随着二手交易市场降温，议价权逐渐倾向购房者一方。”简可说。
中原地产首席分析师张大伟分析，二手房市场的价格更代表市场真实价格，部分热点城市的楼市政策在10月份继续收紧，比如北京等城市的公积金政策收紧，在10月份对二手房市场影响很大；另外经过41个月的持续房价上涨，热点城市各种调控政策的叠加效应开始明显，房地产市场的去杠杆，使得投资者开始离场，出现二手房降价。其中包括之前投资推动上涨的三亚、丹东等城市二手房价格出现了下调。
10月份上海二手住宅成交约1.2万套，环比下降14%，同比增长14.4%。在9月份出现小幅回升后，随即出现了较为明显的下行。110月，上海二手住宅累计成交约13.5万套，同比增长5.2%。历史二手房纪录是2016年的36万套，也就是说，20172018年，市场成交量跌了一大半。
“这种情况下，按照2016年规划的中介公司，必然不好受。简单说也就是产能过剩。在2015年链家的利润已经过10亿，而在2016年纯利润已经超过了20亿，这已经超过了很多千亿级别的开发商。但20172018年，所有中介行业都不好过，因为二手房价格下来了。”张大伟告诉《中国经济周刊》记者。
以北京为例，大部分中介公司的代理费在1%~2%左右徘徊，而链家的最低折扣基本是2.55%。一套500万的房产，相比其他中介，链家的收费会高3万~5万。当然，这部分是不是对等服务的提升，各有各的道理，只能说，这种溢价的产生，更大的程度是来源于规模。所以链家事实上是会推动市场成交放量，特别是政策宽松时期。
张大伟表示，除了少数城市外，可以说链家布局的城市已经基本都超过了20%的市场份额，在京沪甚至可以说已经是垄断，比如北京市场占有率已经超过50%。
“现在的链家肯定是中介行业的绝对龙头企业，而且历史上也没有出现过这么大的一个中介机构。从产业链角度看，2018年这个房地产行业的冬天，上下游都不好过，但因为规模优势，最近很多开发商发现，渠道费涨得离谱，而中介费也开始涨了。”张大伟说，“冬天模式全面开启，这些其实都是这几年市场发展的必然。在市场不好的情况下，链家只能用规模优势收获利润。”