一线城市“紧调控”再加码北京刚需族持币观望

2018-11-27

本报记者宋兴国北京报道

“我想至少到明年春节后再考虑‘上车’的事儿。”

30岁的刘文琛（化名）是北京一家信托公司的员工，此前看中了一套北五环内、总价在600万左右的二手房作为婚房。但考虑再三，他还是选择“再看看”。

近期，多家机构发布了10月的一线城市销售数据，四大一线城市新房、二手房成交量持续下滑，市场观望情绪越发浓厚。

不过，21世纪经济报道注意到，尽管成交乏力，但作为楼市风向标，四地楼市调控却一直未见松动迹象。相反，在继续给调控“打补丁”的同时，市场秩序的整顿力度也在不断加大。多位受访人士均表示，短期内，不存在调控放松可能。

市场成交乏力

刘文琛向21世纪经济报道记者解释原因称，他所在的信托公司有大量的房企业务，近期行情让他觉得目前房企尤其民营房企融资困难，这使新房在未来降价促销可能性不断加大，这可能会带动市场整体波动，一位去他所在公司路演的地产板块研究员告诉他，“（降价）20%也有可能”。

这让刘文琛选择了观望。

21世纪经济报道记者发现，这种观望情绪被认为在目前的北京等一线城市“普遍存在”，也让市场各方博弈进一步加深。

某中介机构在北京北三环某门店的店长告诉记者，在“金九银十”成交不理想压力下，部分二手房业主在11月开始主动降价，这使得部分正在观望的购房者开始入市。11月24、25日的周末，他所在的中介机构在全北京网签近百单，成交量回升明显。

但从整体数据层面来看，一线城市的楼市成交依旧乏力。

北京市统计局发布的最新数据显示，今年1至10月，北京市商品房销售面积为461.4万平方米，同比下降24%，其中住宅销售面积为347.9万平方米，同比下降13.6%。

易居地产研究院日前发布的报告显示，10月上海新建商品住宅新增供给面积90.7万平方米，环比增长33.1%；成交面积约53.6万平方米，环比下降23.1%。

深圳方面，贝壳研究院的数据则显示，10月样本楼盘均价58429元每平方米，环比下降0.6%，同比上涨4.7%，涨幅有所收窄。二手房方面，深圳规土委数据显示，深圳市10月二手房网签4524套，环比下降17.6%。

不过，尽管楼市观望情绪渐浓，成交持续下滑，但一线城市的土地市场目前还维持相对热度。11月26日，北京市公开出让13宗地块，位于顺义区和大兴区等8个城区。最终，除顺义区北小营镇1宗共有产权房地块流拍外，其余12宗地块全部成交，成交额达316.46亿元。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，这是北京首次单日成交土地超过200亿。尽管房地产企业资金压力比前两年明显收紧，但11月26日北京土地市场的表现说明北京土地市场虽然降温，但依然有企业看好后市。

调控“打补丁”

11月末以来，作为楼市风向标的一线城市，楼市政策的推出和调整依然没有停下脚步，政策在调控“打补丁”、楼市“管秩序”的逻辑依旧。

11月25日，深圳市规划和国土资源委员会发布了《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）。该《征求意见稿》明确指出，房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，深圳的文件并非如此前部分误读的“房价上涨或下跌不得超过15%”，这是强调价格变动大于15%的，需要备案变更，这更多是一种稳定市场预期的政策导向。

但21世纪经济报道注意到，深圳此次的表述，与2016年10月在《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的表述已有明显区别。

该措施规定，拟申请预售项目属首次申请预售的，其户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格。同时，“拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。”

此外，北京和广州近期则出台了针对楼市细分领域的文件“补丁”。

11月21日，广州市住建委与市国规委联合起草的《关于对新增租赁住房有关管理工作的通知（征求意见稿）》。

该通知指出，房地产开发企业、村集体可自主出租经营，也可与住房租赁企业等合作出租经营新增租赁住房。自持租赁住房，房地产开发企业应整体申请登记，不得分割、销售、转让及拆分抵押。房地产开发企业发生破产、合并重组、股权转让等特殊情形的，自持租赁住房应整体转让，转让后继续用于租赁，并按租赁合同保持原有租赁关系。利用集体建设用地建设的租赁住房，集体建设用地使用权人应整体申请登记，不得分割、分拆销售、分拆转让及分拆抵押。

而北京则在持续对楼市“管秩序”加压。11月23日，北京市住建委对外公开了互联网房源信息执法检查情况。其中，“房天下”网站因为对房源审核存在漏洞被约谈整改，12家房地产经纪机构被查处。

北京市住建委相关负责人介绍，“房天下”网站对房源信息发布主体的审核环节存在漏洞。而12家房地产经纪机构，则存在擅自发布虚假房源信息或虚假宣传等问题，现要求主流互联网平台下架这12家机构发布的全部房源信息。

而张大伟则表示从11月26日北京土拍情况来看，房企拿地意愿依然强烈，这种情况下，政策继续执行严格依然是趋势。“预计2019年楼市调控将依然执行当下的政策。什么时候房地产企业资金全面真正收紧，才是调控可能有所变化的时间。”