房地产市场整体退热热点城市房租稳中略降

日前，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布的2018年11月份《中国住房市场发展月度分析报告》显示，经历了2018年前7个月的快速上涨后，大数据住房租金指数监测显示， 2018年8月份-10月份，重点城市住房租金（不含长租公寓，下同）水平有所回落。该报告同时显示，10月份全国房地产市场整体退热，一二三四线城市均稳中有降。报告认为，房地产市场的整体趋稳，对于防范宏观系统性风险、加快房地产市场长效机制建设具有重要意义。

课题组的样本数据显示，10月份142个样本城市房价平均环比下跌0.296%，房价环比上涨的城市为58个，比6月份减少61个，占样本数的40.8%。其中，一线城市房价环比平均下跌1.857%，跌幅比上月进一步扩大1.3个百分点，广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌；准一线城市房价环比平均下跌1.415%，跌幅比上月进一步扩大1.25个百分点；二线城市房价环比下跌0.941%，跌幅比上月进一步扩大0.209个百分点；三四线城市房价环比下跌0.118%，过半三四线城市房价下跌，118个样本城市中，房价环比上涨的城市仅为52个，上涨城市占比44%。

同期，29样本城市住房租金平均环比下跌1.29%。郑州、青岛、石家庄、烟台、杭州、天津、佛山、北京等24个城市租金涨速均有所回调，仅有中山、惠州、西安、珠海、厦门5城市环比上涨。

报告认为，中央抑制房价上涨的决心没有发生改变，“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实。这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式，同时将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处。

住房资金面略有改善。2018年下半年特别是第四季度以来，随着定向降准等稳健性货币政策的实施，市场利率有所下降，首套房贷利率大幅上浮现象也得到改善。部分开发企业资金链较为紧张，为了生存采取降价促销回笼资金策略，将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。

调控政策向三四线城市延伸，使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。限购、限售的城市继续增加，多个热点三四线城市被住建部约谈，调控政策由一二线城市向三四线城市深入。2018年，全国各地出台的房地产调控政策达数百次。

棚改货币化政策淡出，对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的功效。棚改货币化政策起到短期内迅速扩大住房需求及缩减供给的作用，对三四线乃至二线城市住房市场具有较强的剌激效应。

基于以上因素，报告综合推测，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。

因此，报告提出五点建议：一是保持货币政策的稳健中性，不宜放水或大幅紧缩；二是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力、稳定房价预期；三是建立完善住房租赁市场相关制度；四是加大政府对基本公共服务投入，多渠道扩大基本公共服务供给；五是加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。（本报记者 姜 楠）