深圳房价涨跌不得超15%属于误读 监管文件释放信号

（原标题：深圳房价涨跌不得超过15%属于误读 监管文件释放信号）

11月25日，地产圈传出一条重磅消息——有媒体报道称“深圳房地产监管新规征求意见：上涨或下跌不得超过15%！”

中国证券报（ID：xhszzb）记者发现，这份文件是深圳市规划和国土资源委员会官网在11月23日挂出的《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》。

文件中对于15%的规定只有这样一段话：

第二章第十三条称：

房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，由主管部门对外公布，并通过数据共享报市场监管部门备案。

房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。

市场监管部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。

涨跌不得超过15%属于误读

中原地产首席分析师张大伟表示，

第一，该文件是征求意见稿，目前处于征求意见阶段，最后形成的文件如何，还很难说。

第二，从征求意见稿的行文来看，并没有任何约束降价或者涨价的内容。意见稿说得很清楚，是如果变动幅度大于15%，需要备案变更。

第三，对于深圳这样的城市来说，短期内15%的房价波动基本不可能，所谓不允许涨跌超过15%，实际上是对文件的误读。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，这并非是对价格的约束。征求意见稿中明确指出，要引导、规范房地产开发企业依法自主定价。

中国证券报记者发现，作为一种规范市场定价的制度，深圳此举并非首例。

东莞在2016年就曾发文要求：经价格备案后，商品住房实际成交价格高于备案价格，或者比备案价格下浮超过15%的，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法网签；开发企业在价格备案后要求重新调整销售价格的，应在上次备案两个月后再申请办理。

对比一下，东莞当时的政策是不是比深圳还要狠呢？

有深圳楼市观察人士表示，之所以出现误读，是因为深圳最近的楼市变化引人关注，甚至传闻不断。

据中国证券报记者此前调查，深圳楼市出现几大症状：成交的多数降价了、囤房在手压力山大、成交量价走低。

上述人士表示，楼市价格的涨与跌、成交量的大与小，都牵动着买卖双方的敏感神经，因此误读甚至谣言有时候会乘虚而入，大家都应该警惕。

深圳《征求意见稿》有哪些新内容

该文件发布商品房市场的新规包括：

1、房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%。

2、预售要符合：七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数，但经市房地产产业化主管部门认定的产业化项目已完成地面以上三分之一层数。

3、取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次性公布全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，并公开对外预售，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。

此外，这次《征求意见稿》专门增设了“房屋租赁”一章，以此规范房屋租赁市场的监管行为。新规包含：

1、设定住房最小出租单位：出租住房的，应当以原始设计的卧室或者起居室为最小出租单位，且人均租住建筑面积不得低于6平方米。禁止出租人、房屋租赁企业将原始设计的卧室或者起居室再次分割搭建后出租。

2、出台租金指导价：市房屋租赁主管部门应当根据租赁市场价格水平定期公布房屋租赁指导租金。当事人可参照指导租金，在房屋租赁合同中约定租金数额。

深圳市规划和国土资源委员会表示：自2015年《深圳经济特区房屋租赁条例》废止后，深圳房地产租赁市场监管面临一些新的难题。房地产租赁市场作为房地产市场的重要组成部分，亟需优化监管方式、提高监管效能。为贯彻落实国家有关住房租赁市场发展政策，有必要结合当前住房租赁发展的新形势，通过修订《办法》，完善深圳房地产租赁市场监管规范。

严跃进表示：一、从目前市场看，房价上涨压力减轻，而下跌案例逐渐增加，降房价逐渐转入到稳房价的导向上来。二、对价格加强备案管理，也是防范部分房企年底过多降价的做法，充分体现了对利空消息的管控，也是为了稳定市场预期。三、房企在年底定价需要更加谨慎，过多降价也有风险，需要适当关注近期政策内容，同时不过多渲染促销等信号。