香港楼市成交清淡 开发商销售奇招频出

近期香港楼市成交清淡。中国证券报记者实地探访发现，一些中介成交量锐减九成，部分开发商销售压力猛增，推出种种“销售奇招”，甚至连一成首付也再度出现。业内人士对香港楼市将继续下行的判断比较一致，但在下跌幅度上则出现分歧。

开发商应对

2008年国际金融危机过后，香港楼市迎来一轮长达近十年的上涨行情，“一茬茬”的房产中介门店应运而生，数量之多不亚于随处可见的外币兑换店。然而，近期香港楼市利空消息频出。11月21日，记者在香港走访多个房地产中介，发现交投非常冷清，用香港中原地产某门店工作人员严翠（化名）的话来说，就是已经“冰封”了。

严翠告诉记者：“以九龙塘和何文田的校网区为例，去年每个月的二手房成交量在200单左右。从今年9月开始，每个月只有10-20单成交，降幅高达近九成。”从严翠展示的工作群聊天信息可以看到，10月份有多天一手房或二手房的成交量均为0，偶尔会有一单成交，连签租约的都非常少。“除非业主愿意自动减价20%-30%，否则比较难成交。”她说，一手房方面，开发商也开始主动降价，降价20%左右。“很多开发商不开价，都是以招标形式发售。”

记者走访发现，开发商为缓解回款压力，“销售奇招”层出不穷。严翠指出，一手房最吸引购房客的不仅在于新，还有开发商开出的“首付低至一成”“延长成交期”等条件。严翠透露，在首付方面，很多新盘的首付在20%-30%之间，甚至开发商找指定的财务公司做一按（首次按揭）。

“最近还有一个更疯狂的，只要你有钱交两成首付，不用做压力测试都可以买。”严翠说道，“买完之后你可以先住进去，3年之内免管理费、免差饷、免利息。”这就是严翠所说的“拖长交易期”，3年之后，购房者可以选择做按揭供房或者将房子卖出。

Q房网中介王丽告诉记者，除此之外，开发商还有一个妙招是代缴印花税，即开发商出钱帮购房者代缴印花税，缓解其短期现金流压力，但这部分印花税还是算在房价里。

此外，开发商会给出较高的佣金。“正常来说，二手房成交时，给中介的佣金是买卖双方各出1%，一手房则是开发商出2%。但是现在行情非常淡，只要你能卖出去，开发商给的佣金上不封顶。”王丽表示。

成交清淡

中原地产数据显示，截至11月14日，11月份楼宇买卖合约登记（包括住宅、车位及工商铺物业）1605宗，预计全月将登记4000宗。成交宗数将创2016年3月3154宗后的32个月新低，金额则创2017年1月以来的22个月新低。由于多个新盘集中于10月份登记，加上开发商减慢推盘，因此11月份一手登记明显回落。二手私人住宅方面，交投也持续清淡。

中原地产首席分析师张大伟表示，楼价持续调整，市民普遍持观望态度，以致整体楼宇买卖持续清淡，加上开发商减慢发售新盘，拖累整体登记下跌。

价格方面，莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅指出，10月份香港楼价环比下跌1.4%，9月则环比下跌0.9%。对于近期香港房价下跌的原因，纪言迅表示，近期的楼市下跌可以理解为松动。“之前楼价高主要是因为业主报价太高，如今市场预计下调，部分业主随之下调报价。”

近期，房地产服务机构仲量联行发布报告指出，预计至2019年年底，香港住宅楼价将至少下跌15%。

野村香港房地产股票分析师认为，虽然下半年就会看到香港楼价回调，但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反映出来。

回归理性

一些受访人士表示，香港再经历一次如2008年一样的楼市大跌可能性不大。

“虽然近期楼市价格出现调整，但是整体而言，香港楼市供应短缺的事实并没有较大变化。我们预期到明年年底，香港楼市最多跌10%。”纪言迅表示。

纪言迅指出，当前楼市下行与2008年在大环境与政策上有较大区别。首先，2008年时贷款利率较高，供房一族还款压力较大，而当前利率水平处于低位；其次，近两年的购房族需要通过较为严格的压力测试，即购房者杠杆率较低；此外，当前香港经济环境尚可，接近全民就业状态，出现大面积断供的可能性不大。

在深圳某金融机构供职的赵升（化名）告诉记者：“2008年那次楼市下跌让所有在香港买房的人都刻骨铭心，正是因为经历过那样的疯狂，所以现在香港楼市慢慢回归理性。”

中原地产创办人施永青则表示，在不确定性增加的情况下，投资者决策速度变慢，导致市场交投量下跌。而市场上总有人要套现，若长时间成交不了，就会出现降价。在有风险的情况下，买房应该保守一点，即减少贷款比例、少借钱。