柬埔寨地产投资热需冷看待

【环球时报特约记者 姚虚土】近年来，柬埔寨成为东南亚地区经济发展的一大亮点，被称为“亚洲经济新虎”，未来5年柬埔寨的经济都将维持7%左右的增长。和日新月异的国家发展一样，柬埔寨房地产行业也在经历着一场“地动山摇”般的变革。

近年来，柬埔寨房地产市场堪称“爆炸式”增长。以首都金边为例，到今年年底，金边市每平方米售价超过3500美元的豪华公寓数量将达到近2.3万套，比年初翻了两倍还多，而2020年预计达到3万套。豪华公寓只是一个缩影，整个金边随处可见紧张忙碌的商业楼盘施工现场。以金边、西港为代表的柬埔寨不少城市房价正在不断攀升，相较于前几年增值幅度达到了35%，金边的房租回报率约为8%，房价每年上涨约20%。

柬埔寨楼市火爆的开端始于2010年5月。在此之前，柬埔寨的房地产投资寥寥无几。因为外国人无法在柬埔寨获得房产产权，大量的外资只能望“房”兴叹，而仅仅依靠柬埔寨本国的有限资本和人口又无法带动房地产市场。2010年5月，柬埔寨政府推出《外国人不动产产权法》，规定外国人和本国人一样享受柬埔寨房产的永久产权待遇。同时，柬埔寨也没有过多的奢侈税费。而与东南亚其他国家相比，柬埔寨还有一大优势：使用美元交易。这对于海外市场而言，无疑增加了房产价值的稳定性，新加坡、中国台湾、韩国、日本的“淘金者”纷纷来到柬埔寨投资置业。

彻底改变了柬埔寨房地产市场的，是2016年开始大规模到来的中国资本。2017年，外资对柬埔寨投资总额达到了52亿美元，比2016年的36亿美元多了大约44%，这其中中国投资就达到了14.3亿美元，占比27%，是第二名新加坡(2.52亿美元)的近6倍。

据柬埔寨国土规划和建设部的报告显示，2000年到2017年9月，柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个，总投资额共42.97亿美元，其中中资公司拥有110个项目，总投资额为16.56亿美元，是柬埔寨房地产行业第一大投资来源国。

柬埔寨房地产网中文总监孙清芮告诉《环球时报》记者，尽管柬埔寨房地产市场还有诸如新加坡、韩国等外资，但中国资本毫无疑问是领头羊，“和两年前相比，我的一个直观感受就是，金边多出了大片大片的绿地，那些都是中国企业开发的房地产建案项目。”

外国资本大量进入柬埔寨房地产市场，除了《外国人持有产权法案》提供的产权优惠外，柬埔寨的外汇政策也是一大推动因素。柬埔寨的外汇政策是100%开放的，相对于其他国家严格的外汇管制，柬埔寨的外汇政策自由度具有相当大的吸引力。孙清芮表示，以首都金边为例，目前的地价涨幅约为15%，租金涨幅约为6%至8%，而且整个金边的可出租公寓远远少于常驻外籍人口，配合上开放的外汇政策，在柬埔寨投资房产有着巨大的收益回报率。

然而，众多利好之下，投资柬埔寨房地产市场仍有许多风险因素需要考虑。虽然日益红火的中资企业和地产项目带动了柬埔寨当地的市场和就业，但是居高不下的房价完全超出了当地大多数人的购买力正在困扰着柬埔寨人，此外，一些中国投资商因经营不善造成“烂尾楼”，也在当地引发一些争议。

孙清芮认为，炒房价、烂尾楼这些问题，各国投资方都有，并非是中国的“专利”，但往往是中国资本引起的争议最大，究其原因，恐怕在于一些中国企业商业流程执行不规范、不遵守当地法律法规。孙清芮表示，对于占外资比例很大的中国投资者来说，一定要遵纪守法，尊重当地的民风民俗，这不仅是维护中国投资方的名誉，也是维护中国的形象。