香港楼市下行压力增大背后：买房可“先住后付”

每经记者 袁恩泽 每经编辑 林菁晶

“我已经三个月没有开新单了。”在九龙尖沙咀柯士甸道的Q房网九龙站旗舰店里，一施姓高级客户经理告诉《每日经济新闻》记者，最近这几个月市场确实冷淡了不少，而造成无单可做的直接原因之一是香港于9月底时迎来了12年来的首次银行加息。其间大量急于出手楼盘的业主，在政府一系列调控政策的影响下，不断下调预期价格。

仲量联行最新住宅市场展望指出，香港住宅市场正进入调整期，预计2019年底前住宅均价将下跌15%。

此外，豪宅亏本甩卖、太平山顶文辉道的地块流拍、机构看空香港楼市等新闻频繁见诸报端，让市场预期进一步下降。

日前，《每日经济新闻》记者走访香港房地产中介和楼盘发现，市场悲观情绪明显，甚至有业主直接降价200万港元的房屋单位也无人问津。市场不景气下，开发商也是各出奇招，例如采用全部单位招标、免压测高成数按揭等方式卖楼的屡见不鲜，甚至出现了“先住后付”的情况。

●开发商为卖房奇招尽出

作为楼市晴雨表的二手楼盘成交，香港的二手房市场在最近的几个月中一直处于比较明显的盘整阶段。

“有一个客户的物业单位挂在我们这里寻售，之前价格是2400多万港元，现在已经调下了200万港元，但还在我们这里挂着。”上述施姓中介表示，客户是从事金融方面的工作，对预期看跌，所以急于出手。

此外，记者还了解到，自9月起，新界区有6个主打中小型单位的新盘开售，但随着过去两个月楼市气氛转向，过往热卖的楼盘亦销售惨淡。

根据仲量联行的报告，香港中小型住宅价格自金融风暴后已上升2倍，并超越1997年高位63%，不过，前景不明朗已令中小型住宅价格，在连升27个月后于过去2个月下跌了1.4%。过去3个月，由于市场交易状况不佳，每月的住宅成交套数已进一步减少至4188套，远低于过往长期的每月8500套的平均水平。

面对楼市冷风直吹，地产商近期亦面对现实，不断在挽回销量。

在广东道369号一家名为“香港置业”的中介门店，其房产代理告诉记者，如今开发商不得不将楼盘定价下调至贴近二手房价格，而每次加推时亦不作加价安排，明显对市况评估较以前保守。“近期，接连有新盘将全数单位招标，最初为亿京大埔海日湾I，10月时推出138个单位招标，而近日九建旗下油塘海傲湾亦作出同样部署，第二轮134个单位全部招标。”

对此，有业内人士分析称，以招标方式卖楼的好处是，卖方无需将底价公开，地产商会有更大主导权，即使减价出售亦对项目冲击较小，倘若销售不佳也不必向市场公开数据，可谓一举多得。

还有开发商采用了“先住后付”方式以吸引购房者。

《每日经济新闻》记者在走访位于香港东部的将军澳及康城时发现，现楼将军澳MONTEREY推出长达1088日的长成交期付款，先住后付，其中10%楼价为“占用费”，若买家提前付清余额还可享受3%的楼价回赠。

值得注意的是，自今年6月香港一手房空置税公布后，地产商除非愿意交税，否则再无法“坐地喊价”。“面对这样的卖楼环境，地产商急于清货亦可以理解。”业内人士告诉记者，未来或会有更多已到现楼的新盘推出长成交期先住后付计划，加快去货速度。

●市场下行压力大

根据瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示，香港稳居全球主要发达地区城市房地产泡沫榜首，排在其后的有慕尼黑、多伦多、温哥华等城市。

瑞银的报告还显示，自2012年以来，香港房价持续以每年10%的速度增长，市场长期处于供不应求状态，而监管部门调控房价的措施效果并不明显。

随着超低息环境的结束，房地产抵押借贷成本不断上升，香港房地产市场面临的压力越来越大。

“现在，香港楼市确实有泡沫破灭的潜在征兆，而且比较明显。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲如是分析称。

不过就目前来看，香港楼价只是出现了松动，并没有大幅度下跌，即便如此，已经出现了投资客割肉离场案例。数据显示，未来，香港美联地产和中原地产在下降周期，或将裁员80%才能成功度过楼市寒冬。