政策收紧债务紧逼 多家房企出售资产

近日，深圳华侨城房地产有限公司在北京产权交易所挂牌转让由其控股的上海万锦置业发展有限公司100%股权及36359.15万元债权，转让底价为16.63亿元。挂牌信息显示，深圳华侨城持有上海万锦置业100%股权。截至8月31日，净亏损约971.96万元，负债总计12.52亿元，资产总计15.45亿元。

近两个月，房地产领域股权转让信息密集发生。克而瑞地产研究中心的统计数据显示，9月28日，嘉凯城集团股份有限公司公告称，拟转让房产项目资产包，涉及5家公司6个项目；10月9日，华夏幸福宣布以32亿元转让河北多宗项目予北京万科；10月19日，华侨城挂牌出售旗下上海华合房地产开发有限公司50%股权及相关债权。

根据监测数据，2018年1至10月，房企累计项目股权出售动态已经达到473条，超过2017全年的387条。克而瑞研究中心分析师沈晓玲分析称，房企项目股权转让背后的原因错综复杂，既有融资需要，也有为企业业务转型铺垫和剥离不良资产的考量。

2018年以来，随着融资政策持续收紧，开拓多元化融资渠道补充资金对房企而言尤为重要。据WIND数据统计，1至10月，房企信用债发行规模已超4200亿元，远超去年全年房企信用债发行规模；进入四季度，房企纷纷发债应对融资困境，10月房企国内信用债发行规模达325亿元，同比增幅超90%。

总体来看，在楼市及金融“双调控”背景下，房企对资金的需求迫切，许多房企将销售回款作为工作重中之重。同时，部分房企融资难度较大，销售受阻，企业资金难以覆盖债务风险。

“融资环境持续收紧、偿债高峰来临双重因素，促使企业出售部分项目股权以盘活现金流。”沈晓玲分析指出，2015年公司债发行一度宽松，当年迎来中期票据和公司债的发行热潮。“到2018年，3年期的债券、票据陆续到期，房企开始迎来还债的高峰。2018上半年政府进一步出台政策，明确指出信托资金不得违规投向房地产，委托贷款资金不得投向禁止领域，同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度，政策收紧、债务紧逼双重因素导致部分公司出现资金问题。”

部分企业通过出售项目股权完成去地产化，以期实现业务整合转型。政策环境严峻、融资难度加大、房企集中度持续提高等一系列因素，给一些房企的生存带来了压力。