北京楼市打优惠牌 个人住房贷款增速近五年最低

近期，关于楼盘降价业主维权、买房送宝马等相关报道见诸于各大媒体头条，房企通过调整价格的方式促进销售、加速资金回笼已成为全国房地产市场的一种普遍行为。

根据克而瑞研究报告显示，今年的“银十”成色不足。10月份，29个重点城市成交量为2302万平方米，环比下降6%，同比增长9%，10月整体成交不及2018年月均。一线城市成交环比锐减45%，同比微跌3%，10月整体成交量不及2018年月均水平。其中，北京、广州的跌幅显著，均在45%以上。

近日，《中国经营报》记者走访了北京多个区域的新建住宅项目了解到，北京房地产市场多存在“优惠”现象，纯商品房项目主要以打折的形式进行优惠促销，限房价商品房主要以特价房、大礼包等形式推出优惠。

多位业内专家表示，如果市场供应量相对比较集中，各个项目面临去化压力的时候，最直接有效的手段就是用价格去调整销售。在调控依旧从紧的情况下，买卖双方更加趋于理性，购房交易周期也因此继续拉长。从北京的数据可以看出，库存数据明显是上升了，这也体现了当前供应量积极增加的态势，符合市场预期，也和近期房企主动降价等因素挂钩。

多项目打优惠牌

近日，记者走访了房山、大兴、丰台等区域的多个项目了解到，北京房地产市场“打优惠牌”已经成为普遍现象。纯商品房项目主要以打折优惠为主，限房价商品房项目主要以推出特价房为主。

位于房山区长阳镇阜盛东街附近的北京城建国誉府项目，属于纯商品房项目，记者了解到，此项目正常单价在4.8万元~5.2万元/平方米之间，综合优惠算下来基本上相当于88折，如果全款付还会再有一个点即10万元左右的优惠，优惠后相当于单价4.5万元/平方米左右，毛坯交房。工作人员告诉记者，项目一共406户，目前还剩不到50套。“这么大的优惠力度，主要就是想清盘。”

另一个项目公园懿府位于丰台区槐房西路与西红门路交汇处，记者从工作人员处了解到，该项目推出了几套一口价房源，最低可达91折。正常房源享受折上折97折到99折的优惠。

而记者走访的几个限房价项目，基本上都是简装交房。限房价项目因为政府有严格的价格管控，开发商基本上都是以备案价格进行销售，其优惠形式主要以推出特价房为主，有些项目会有一些变相的优惠，如送家电大礼包等。

多名项目销售人员表示，限房价项目由于政府限价，就出现了新房项目比周边二手房项目价格要低的现象，而且政府控制的比较严格，基本上不会出现项目整体价格上的调整。

金地悦风华项目位于大兴区广阳大街附近，9月1日开盘，项目一共690套房子，现在还剩300套左右，整体去化率在56%左右，简装交房。工作人员告诉记者，都是按照备案价格来卖，如果首付能够一次性付清，可以有一个点的优惠，“700万元一套房，基本上可以便宜几万元吧。限价房一般不会做精装修，开发商只是干掏成本，因为价格是定死的。”

万和斐丽项目均价52449元/平方米，简装交房，该项目会定期推出特价房，记者走访时，销售人员告诉记者，推出了三四套特价房源，楼层都在3层或者4层的低楼层，总价会比正常房源便宜10万元左右。同时，该项目在价格定位上有一个很大的特点，户型相同，因为朝向不同，总价最大相差70万元左右。例如一个90平方米的三居，南北朝向总价490万元，东西朝向总价440万元，西北朝向总价420万元以内。记者了解到，该项目一共644套房源，目前还有不到200套。

和悦华锦项目则有两栋楼推出了优惠，认购总房款减一万元，七天之内交清40%首付款再减两万元。销售人员表示，简装交房，限价房政府不允许绑定装修。同时，位于昌平北七家的和悦华玺项目也推出了三套特价房，减免两万元现金，送一万元的家电大礼包。

万科翡翠西湖项目的工作人员告诉记者，该项目每天都会推出5套特价房源，大概都在2层3层，东西向房源总价310万元，单价3.5万元/平方米，正常房源单价3.7万元/平方米;南北向房源总价370万元左右，单价4万元/平方米，正常房源单价4.1万元~4.3万元/平方米。11月2日当天，万科翡翠西湖推出8套一口价房源，同时还有10万元抵15万元的优惠，总体下来比正常购买总价优惠11万元到12万元左右。

和硕机构首席分析师郭毅认为，这是一个很常规的营销手段。如果市场供应量相对比较集中，各个项目面临去化压力的时候，最直接有效的手段就是用价格去调整。

郭毅表示，现在依然是供过于求的市场局面，只要有这样的去化压力，都会有这样的一个优惠销售策略出现。现在到了年底，很多开发商会冲刺年终业绩，可能这样的表现会更加直接，或者说它的覆盖面更广。到了明年需要看政策上有没有宽松的可能，但是从目前来看可能性不大。从整个资金面上来说，已经开始由去年的稳健偏紧到目前稳健偏宽松的一个状态。如果调控再有一些松动的话，开发商的去化压力没那么大，价格手段就不会这么的普遍了。

根据克而瑞研究报告显示，10 月单月百强房企销售规模为 7846 亿元，较 9 月下降了 921 亿元，降幅为10.5%。销售减速较为明显。特别是国庆期间，楼市延续了“金九”不温不火的走势，市场降温明显。而与去年同期相比，百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓，从 7 月 58.1%的高位回落至本月的26.1%。

北京个人住房贷款增速为近五年最低

9月13日，北京市住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，从9月17日开始，公积金贷款将执行“认房又认贷”的政策，同时，今后公积金贷款将与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存满12年可以贷到最高120万元。

同时，公积金新政对于首付比例也做了调整，购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。

郭毅表示，公积金贷款新政的出台，对于限房价项目的销售并没有直接的影响。新政出台之前，最高的贷款上限120万元，从购房者的角度，依然需要通过公积金加商贷这种组合贷的方式满足贷款需求。公积金新政之后，主要是购房者在预期上有了一定的影响。通过公积金新政的出台，购房者会判断楼市依然保持紧缩的状态，所以在置业需求上会有强烈的观望心态，从而影响到市场的成交。单纯的因为公积金贷款少了，首付高了，承担不起了，因而选择不买房的可能性并不大。

根据中国人民银行北京营业管理部网站消息，9月末，北京金融机构个人住房贷款比年初增加172亿元，余额同比增长2.6%，增幅比上年同期低21.4个百分点，增速为近5年较低水平。同时，个人住房贷款在各项贷款中的占比稳步下降，9月末个人住房贷款占人民币各项贷款的比重为14.8%，比上年同期下降1.6个百分点。

中南财经政法大学金融协创中心研究员李虹含表示，这主要是源于在调控依旧从紧的情况下，面对持续降温的市场以及房地产税等诸多不确定性因素，买卖双方信心不足，业主预期开始出现松动。买卖双方更加趋于理性，购房交易周期也因此继续拉长。今年没有出现传统“金九银十”交易旺季。宏观经济变化与“房产税是否会出台”或将成为影响年底市场走势的变量。

根据易居研究院智库中心的数据显示，北京10月新建住宅成交面积为41万平方米，环比9月下降12%，较去年10月上升9%。同时，10月新建住宅库存面积为838万平方米，环比上升12%，同比上升34%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于当前市场数据，必须看到，市场降温是大概率，但是年底还是有很多机会的，包括信贷政策也有可能会放松，类似利率触及顶部难以上升等。

在严跃进看来，从北京的数据可以看出，库存数据明显是上升了，这也体现了当前供应量积极增加的态势，符合市场预期，也和近期房企主动降价等因素挂钩。