实拍华润“昆仑域”整改工地 销售称“谁退房谁后悔”
【环球网 记者 刘晓旭】一提起地处北京西南二环的华润置地昆仑域项目，赚取市场眼球的不是其稀缺的地理位置(北京西二环菜户营桥南800米)，也不是央企华润旗下的项目，而是业主掀起的维权风波。
沿着昆仑域楼盘外围墙走一圈，四面墙体全是昆仑域的广告语：“立内城 踞于心 俯阅世界”、“一个时代的中国世界观”、“二环文迹 共赏雍容”、“中国内城+风雅 东方世界宅邸”、“中国风骨 内城观瞻”、“域鉴文脉 传家·承志时代进取”、“世界金融 仰鉴风华”、“国家金融支点 共襄内城盛世”等。
正是这样一处地段稀缺，貌似高大上的房地产项目，业主与华润开发商却长时间陷入了僵持。
承诺缩水 开发商提11项优化方案
追溯昆仑域楼盘历史，从2015年拿地，2016年新品亮相，2017年开盘售罄……一路风光、“买到即赚到”的昆仑域楼盘，却在2018年9月即将交付之际却“见光死”。
从华润置地昆仑域的业主们反映总结来看，存在四大问题：一，虚假宣传欺诈销售。外立墙面由销售楼书中明示的红色手工砖变为内粘网格布外刷涂料。电梯间、一层大堂本应铺设大理石，但却换成了质地低劣的材料。销售楼书中的蓝色水系、水景门楼直接缺失。绿化面积大幅缩水。二，低档品质交房，质价不符。当初开发商宣传定位为高品质豪宅，均价9.5万元/ ㎡，但现在房屋品质低劣，根本不具备豪宅品质，严重地质价不符。三，设计存在缺陷，房屋质量存在问题。部分楼层地面多处严重开裂，影响居住安全。145㎡户型挑空阳台外设墙体，不但遮挡阳光，且楼上楼下无遮挡存安全隐患。四，擅自改动规划。开盘时规划图显示小区东侧有1个行人出入口、2个车库出入口，南侧有1个行人出入口和1个车库出入口。但现在整体只有1个入口和1个出口，对小区共计1140户的行人和车辆出行造成不便。
“偷工减料”也是外界反馈最多的用词。据某大型房地产行业分析师向环球网财经核算：该项目截至2016年4月的规划成本图，就地块、产品信息及建安数据，大致计算出昆仑域的成本及利润空间。61.96亿元总成本中，土地成本是42亿元，建安成本是5849元(综合建安单方成本)×178614平(计容面积)=10.44亿元，三税三费总数是8.56亿元。成本表中预估叠墅货值是29亿元，但其建安成本只有5849元(综合建安单方成本)×24729平(叠拼产品面积)=1.44亿元。而这两年，北京住宅项目的利润率一般都会超10%。即使按9.5万/平方米的销售价格算，净利率是23%，利润挺高了。”
而从华润昆仑域方面公开的回复来看：“政府限价，我们也有难处，不得以只能减配”。
正是因为此，有知情人士向环球网财经透露道：“昆仑域业主多次聚集在华润大厦，进行维权。经过多次交涉，对于华润昆仑域爆出的质量问题，华润昆仑域单方面提出了整改，取了一个与业主套近乎的名字‘家书’”。从北京亚林西房地产开发有限公司发布的消息也证实了此：华润置地与北京昆仑域客户经过四轮紧密沟通，决定将围绕产品调整和品质提升采用十一项措施，并将通过《北京昆仑域家书》向客户详细说明。
开发商表示从法律和合同约定来看不存在虚假宣传和违约。为表诚意，开发商提供两种方案供业主选择，一是赠送日立或同档次中央空调及新风系统，二是在法律框架下协商退房。
另有知情人士透露，退房的业主，如若在昆仑域项目中已经用到了业主央行征信系统里的贷款记录，而北京限购政策“认房又认贷”，即使及时把房子退掉，贷款记录也已经存在，以后买房的贷款利率也要提高。
售价不菲
环球网财经也实地探访了昆仑域楼盘，走访当天采访到了附近的5位居民，一提起昆仑域项目，“售价高、质量差、闹事”成为提及最多的词语。一女性居民一说起此维权之事，情绪就特别激动：“他们盖房占的地还是我们单位的呢，昆仑域在2016年就开始售楼，排号当时黑市价就炒到30万元。到2017年时预计开盘价高达15万元/㎡，最后北京市住房和城乡建设委员会(简称建委)批示不让超过10万元/ ㎡，因此开发商为了节省成本，偷工减料，这才引起业主在昆仑域售楼处这里时常闹事。昆仑域太黑了，他们对面的中国玺楼盘还有最近到处打广告牌的金茂府楼盘，比他们卖得都便宜。”
环球网财经也走访了居民提到的中国玺楼盘，其位于昆仑域楼盘对面，中国玺和昆仑域都是准现房。据一男性销售人员介绍，面积197平均价为9.7万元/ ㎡，目前已经售罄。目前销售的为别墅区，面积为230平~260平，价格也在9.8万元/㎡，私家花园价格待定。
环球网财经了解到，目前昆仑域平层虽然还未拿到销售证，但目前暂定销售均价为9.8万/㎡，别墅区销售均价为11.5万元/ ㎡。相比较，中国玺楼盘先行被抢空也在情理之中。
另外，环球网财经也走访了离昆仑域不远的北京金茂府楼盘，其开发商为中化集团，据一位女性销售人员介绍：“我们金茂府推出的楼盘均为精装修，在2017年8月份，金茂府与昆仑域楼盘同时推出，昆仑域毛坯房当时销售均价为9.5万元/㎡，而我们金茂府推出的精装修房，均价才为9.8万元/㎡(面积205平、240平),在2018年10月14日当日拿到预售证当日，已经全部售完。所以比较一下，买我们北京金茂府肯定比昆仑域合适。我们一期入住时间为2019年12月底，已经封顶。二期入住时间为2021年6月份。目前剩余的只有别墅区，均价为11.8万元/㎡，面积为200平~230平。”
对于此次事件，环球网财经也采访了房地产相关研究人士，他分析认为：“对于房地产企业而言，对现金流很重视。华润作为央企，不存在故意压价回拢房源的可能。但该企业存在管理失控问题，整个施工管理中存在瑕疵。”
据该分析师介绍，今年以来，有一些项目出现了群体性事件，比如一直有新闻报道各种楼盘打横幅的现象，形成的原因主要有以下几点：1，房企在过去几年，销售增速都很快，基本都保持在30%，导致人员储备跟不上，出现了一些管理上的漏洞。2，高周转下，品质有所下降；高施工压力下，存在产品品质跟不上。3，针对少数项目，有些拿地成本高，遇到限价或房价下行期，交房时确实存有一些瑕疵。另外，从统计局公布的房价来看，9月份销售面积下行，出台了一些限购政策，对行业也有些影响。因此，房价有所下行可能对业主情绪上也有些影响。
拆除 重新施工
走进昆仑域售楼大厅后，呈现在一楼大厅里张贴了几张提升版方案图片，包括首层大堂、首层电梯厅、电梯厢等领域展示的提升版方案图片(如下图)。
环球网财经注意到，公示的提升版方案中包括整改方案中提到的11项整改措施中的材料更换，其中大堂墙面为灰色大理石+金属装饰，强调竖向装饰与空间序列感，主背景墙为天然拼纹石材，地面为灰色石材镶嵌铜条，天花为金属+白色乳胶漆;而电梯轿厢方案中公示，电梯轿厢地面采用大理石，轿厢侧壁采用金属镀色装饰配仿皮纹饰面板;电梯门套到顶，提升防火门、管井门、新风百叶改为金属镀色等方案。
环球网财经进入到九号楼二单元楼探访。这也是业主反映最有争议的145㎡户型，还有185㎡左右户型所在的单元楼。环球网财经看到，首层大堂被全部拆除正在施工中。该男性销售人员也向环球网财经承认：“一楼大堂间全部拆除，按公示图中所列的材料重新装饰，完工后会更加漂亮。电梯间地面材料也重新换材料铺设，还有将来楼外的绿化我们将会扩大，这都是按11项整改来重新施工。”
进入145㎡户型内，该男性销售人员继续对环球网财经介绍道：“145㎡户型非常紧俏。退房的业主有34户，目前暂定均价为9.8万元/ ㎡，预定的人数已经超过百户，远远超过退房的这34户。实际上退房的都是年轻人，带头闹事的反倒没有退房。我们昆仑域的房子工程质量没问题，可能就是细节上没精细化，引起业主不满。目前通过重新改造，提升一个档次，让业主更为满意。目前限价房共有3栋楼，有700户，交房时间在2018年12月底；145平属于平层,有4栋楼,总共328户；别墅区共有6栋楼共112户，145平和别墅区交房时间均在2019年6月份左右。”
环球网财经也在北京市住房和城乡建设委员会公开网站查询了目前昆仑域销售项目，目前公示的拿到许可证的仅有“亚林家园”，预售许可证编号为“京房售证字(2018)133号”，发证日期为2018年10月14日。昆仑域销售人员也承认：“此批示的是别墅区项目，其余的包括145平、180平等均未拿到预售证。”
问题就在此!还未拿到销售许可证，就已经提前预售，这明显属于违规行为!对此，环球网财经再次联系昆仑域销售人员，此男性销售人员一再强调：“现在此房源特别紧俏，就以目前西二环这地段，均价9.8万元/ ㎡房源已经不多了，所以谁退房谁后悔。如若购房材料齐全，我们近几天就可以安排选购145平的楼层了。”
环球网财经也采访了丰台区房屋管理局，据相关工作人员介绍：“昆仑域有些项目预售证还未办理下来，主要是企业需要递交、补交一些材料。而往往所谓的预售证发放，反倒是最后一道环节。按规定，如若预售证未下发，开发商提前预售的话，证据确凿的，可以举报”。
谁是谁非，且行且看。